Créez votre SCI familiale en 4 étapes facilement

Créez votre SCI familiale en 4 étapes facilement

Créer une SCI familiale se révèle fréquemment être une manœuvre intéressante pour les membres d’une même famille qui souhaitent investir en commun dans l’immobilier en raison des nombreux avantages fiscaux de ce statut.

Afin de garantir le succès de l’immatriculation de la société auprès du greffe, les associés doivent effectuer un certain nombre de formalités, incluant la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale et le dépôt d’un dossier de création de société civile auprès du greffe.

URMET 2020 – Bannière 1
Les Copros Vertes (CERQUAL)
Conciergerie digitale ProArchives

Comment créer une SCI familiale ?

La procédure de création d’une SCI familiale suit les mêmes étapes qu’une SCI classique :

  1. Constitution du capital social
  2. Rédaction des statuts
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  4. Immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Dans la plupart des cas, les associés peuvent réaliser seuls l’ensemble de ces démarches. Il convient toutefois de noter que le greffe rejette fréquemment les dossiers qui n’ont pas été constitués avec un professionnel du droit.

Il est ainsi recommandé de se faire accompagner par un notaire, un avocat, ou une legaltech comme LegalPlace qui prend en charge l’ensemble des formalités pour le compte des associés, et garantit le succès de la démarche.

Étape 1 : constituer le capital social

Chaque associé doit effectuer des apports au capital social de la SCI afin de constituer les ressources propres de la société. En l’absence de minimum légal, il est possible de créer une SCI familiale avec un capital d’1?€ seulement.

2 types d’apports sont admis :

  • Apport en numéraire : apport de sommes d’argent à déposer sur le compte bancaire ouvert au nom de la société.
  • Apport en nature : apport de biens meubles ou immobiliers.

Les associés reçoivent par la suite des parts sociales correspondant à la valeur de leurs apports par rapport au capital de la société.

Étape 2 : rédiger les statuts

Il est important d’accorder un soin tout particulier à la rédaction des statuts, qui prévoient les règles de fonctionnement propres à la SCI.

Le document comporte un certain nombre de mentions obligatoires, incluant :

  • Les éléments d’identification de la société (dénomination sociale, objet social, montant du capital…)
  • L’identité du ou des gérants, qui peut également figurer sur un acte annexe
  • La répartition des pouvoirs entre le gérant et l’assemblée générale des associés
  • Les règles de vote et de quorum

Les statuts sont signés par le représentant légal et les associés, qui reçoivent chacun un exemplaire original.

Étape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent faire publier une annonce légale afin d’informer les tiers de la création de la société.

L’annonce doit comporter l’ensemble des caractéristiques de la société (dénomination sociale, identité du gérant…).

Étape 4 : immatriculer la société

Un mois suivant la signature des statuts, les associés doivent constituer et déposer un dossier auprès du greffe du Tribunal de commerce afin d’immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Un certain nombre de pièces justificatives sont requises selon les particularités de la société : formulaire M0 de déclaration de création de société civile, attestation de parution dans un journal d’annonces légales, etc.

Cet événement marque le début de l’existence juridique de la SCI familiale.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La Société civile immobilière (SCI) familiale est soumise au régime de la SCI classique : à ce titre, elle relève des articles 1845 et suivants du Code civil. Elle se distingue des autres catégories de SCI par le lien de famille unissant chacun des associés, qu’il s’agisse d’un lien de parenté ou d’alliance, jusqu’au quatrième degré inclus.

Ainsi, cette forme sociale est destinée aux membres d’une même famille qui souhaitent détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun.

À ce titre, la création d’une SCI familiale est motivée par différentes raisons, notamment :

  • Détention et gestion d’un patrimoine immobilier
  • Mise en location d’un bien par la SCI
  • Optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier
  • Protection du conjoint survivant

Détention et gestion d’un patrimoine immobilier

À la création de la SCI familiale, les associés doivent désigner un ou plusieurs gérants en charge de prendre les décisions de gestion courante du patrimoine immobilier, ce qui permet d’éviter toute paralysie liée à leur éventuelle mésentente.

Cette forme sociale permet également de préserver l’intégrité du patrimoine. En effet, l’associé qui souhaite sortir de la SCI doit simplement céder ses parts sociales, et ne compromet ainsi pas les ambitions des associés restants de poursuivre le projet.

Au contraire, l’indivisaire qui veut sortir de l’indivision peut provoquer la vente forcée du bien, contre l’avis de ses co-indivisaires.

Mise en location d’un bien

Si les associés de la SCI familiale souhaitent percevoir des revenus réguliers, il est intéressant de mettre en location un bien via la société.

Les revenus générés par la location d’un logement par la société peuvent être distribués entre les membres de la famille à la clôture de l’exercice social.

Lorsque les investissements de la SCI dans le logement sont supérieurs aux revenus locatifs perçus, le déficit réalisé au cours de l’exercice peut également permettre aux associés de payer moins d’impôts à titre personnel.

Optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier

Il est possible de transmettre un bien immobilier sans payer de droits de succession en cédant progressivement les parts sociales aux héritiers dans le respect des seuils légaux permettant de bénéficier d’un abattement de droits de mutation :

  • Pour les donations des parents aux enfants : abattement de 100 000€ tous les 15 ans par enfant.
  • Pour les donations des grands-parents aux petits-enfants : abattement de 31 865€ tous les 15 ans par petit-enfant.

Protection du conjoint survivant

Le conjoint survivant qui détient des parts sociales en usufruit peut jouir librement du bien détenu par la société sans risquer d’en être privé à la suite du décès de son partenaire.

Les enfants qui détiennent les parts en nue-propriété conservent quant à eux la propriété du bien ainsi qu’un pouvoir de gestion de la société.

Guide des Pros 2020 (728×150)