L’immobilier locatif français affiche des disparités croissantes en 2025. Selon une étude Lokimo menée entre 2021 et 2025, le rendement locatif varie considérablement d’une ville à l’autre. Grenoble et Marseille dominent le classement avec des taux supérieurs à 5%. Paris, malgré une demande locative exceptionnelle, affiche le rendement le plus faible à 3,91%. Cette analyse, signée Martin Noël (CEO) et Binta Gamassa (CTO) de Lokimo, révèle un rebond modéré du marché après deux années de repli. Elle guide les investisseurs vers les territoires les plus performants et dévoile les stratégies à adopter pour optimiser leur patrimoine immobilier.
Sommaire :
- Pourquoi le rendement locatif connaît-il une reprise nationale ?
- Quelles villes affichent le meilleur rendement locatif en 2025 ?
- Pourquoi Paris reste-t-il en retrait malgré une forte demande ?
- Quelles stratégies adopter pour optimiser son rendement locatif ?
À retenir – Rendement locatif 2025 en France
- Grenoble en tête du classement avec 5,72% de rentabilité brute.
- Paris affiche le rendement le plus faible à 3,91%.
- Le marché national rebondit à 4,78% après deux ans de repli.
- Marseille et Montpellier dépassent les 5% de rendement.
- Diversifier son portefeuille reste la stratégie gagnante.
Pourquoi le rendement locatif connaît-il une reprise nationale ?
Une stabilisation après deux années difficiles
Le marché locatif français reprend des couleurs depuis 2024. Ainsi, l’étude Lokimo publiée en 2025 révèle un rendement locatif 2026 de 4,78% en moyenne nationale. Ce chiffre traduit un rebond significatif. En effet, le marché avait subi un creux en 2022-2023. L’année 2021 conserve son statut de référence historique avec 4,95% de rendement moyen. À cette époque, Marseille atteignait 5,95%. Grenoble culminait à 5,76%. En revanche, Paris touchait son point bas en 2022. La capitale n’affichait alors que 3,54% de rentabilité brute. Aujourd’hui, les investisseurs retrouvent progressivement confiance dans la pierre locative.
Des écarts territoriaux qui se creusent
Les disparités entre villes se renforcent nettement. Concrètement, l’écart entre Grenoble (5,72%) et Paris (3,91%) atteint 1,81 point. Cette hétérogénéité impose donc une analyse fine avant tout achat. Le prix au m² joue un rôle déterminant. À titre d’exemple, Paris affiche 10 241 €/m² contre 2 595 € à Grenoble. Ce rapport atteint près de 4 pour 1. Toutefois, les loyers parisiens (33,3 €/m²) ne compensent pas ce fossé tarifaire.
Quelles villes affichent le meilleur rendement locatif en 2025 ?
Grenoble et Marseille : les champions de la rentabilité
Grenoble occupe la première place du classement Lokimo. La ville alpine atteint un rendement locatif de 5,72%. Elle combine un prix au m² accessible (2 595,2 €) et un loyer moyen de 12,36 €/m². De son côté, Marseille talonne Grenoble avec 5,38% de rentabilité brute. La cité phocéenne maintient un prix au m² modéré (3 234 €). Son loyer moyen s’élève à 14,46 €/m².
Selon Martin Noël et Binta Gamassa, co-fondateurs de Lokimo, ces deux villes offrent « un équilibre idéal entre rendement, demande locative et accessibilité ». De fait, le prix grenoblois représente moins du tiers de celui de Paris.
Montpellier et Nice : des marchés dynamiques
Montpellier se positionne en troisième place. La ville affiche un rendement locatif de 5,23%. Son loyer moyen atteint 14,84 €/m². Par conséquent, elle propose le meilleur rapport rendement/prix selon l’étude. Nice obtient quant à elle 4,91% de rentabilité. Cependant, son prix au m² reste élevé (4 650,8 €). Malgré cela, le dynamisme démographique de ces métropoles méditerranéennes soutient la demande locative. De plus, leur attractivité touristique et universitaire garantit un vivier constant de locataires.
Toulouse, Lille, Rennes et Strasbourg : la stabilité patrimoniale
Ces quatre métropoles incarnent la résilience du marché français. Toulouse génère 4,69% de rendement pour un prix de 3 378 €/m². Lille atteint 4,55% avec 3 593 €/m². Quant à Rennes, elle propose environ 4,3% de rendement locatif 2026. Son prix s’établit à 3 842 €/m². Son loyer moyen se fixe à 13,68 €/m². Enfin, Strasbourg affiche autour de 4,1% avec 3 865 €/m² et 13,34 €/m² de loyer. Selon Lokimo, ces villes « combinent stabilité économique, attractivité démographique et risque modéré ». Elles conviennent donc parfaitement aux stratégies patrimoniales de long terme.
Pourquoi Paris reste-t-il en retrait malgré une forte demande ?
Le paradoxe de la capitale française
Paris incarne le paradoxe du marché immobilier français. La demande locative y reste structurellement très élevée. Le loyer moyen atteint 33,3 €/m². Ce chiffre représente le plus élevé de l’étude. Pourtant, le rendement locatif plafonne à 3,91%. Il s’agit du taux le plus bas du classement. En cause : un prix d’achat de 10 241 €/m². Ce montant dépasse de près de 4 fois celui de Grenoble. Certes, Paris affiche 4,33% en 2025. Cette légère amélioration ne change pas la donne. Néanmoins, la capitale conserve son statut de « ville la moins rentable de l’étude » selon les analystes de Lokimo.
Lyon et Bordeaux face aux mêmes défis
Lyon subit les mêmes contraintes. La ville n’affiche que 3,80% de rendement. Son prix au m² atteint 4 807,2 €. De même, Bordeaux propose seulement 4,03%. Son prix s’établit à 4 641,8 €/m². Ces métropoles attractives souffrent donc du même syndrome que Paris. Autrement dit, des prix trop élevés limitent leur rentabilité. C’est pourquoi l’étude Lokimo recommande la prudence. Cette mise en garde vaut surtout pour les stratégies court terme. En conséquence, les investisseurs doivent diversifier vers d’autres territoires.
Quelles stratégies adopter pour optimiser son rendement locatif ?
Prioriser les villes à forte rentabilité
L’étude Lokimo formule une recommandation claire. Elle invite les investisseurs à prioriser Grenoble, Marseille et Montpellier. Ces trois villes dépassent les 5% de rentabilité brute. De plus, leur accessibilité offre un avantage majeur. Elle permet d’acquérir des surfaces plus grandes à budget équivalent. En outre, la demande locative y reste soutenue. Le dynamisme économique et universitaire de ces territoires l’explique.
Sécuriser son patrimoine dans les métropoles résilientes
Toulouse, Lille, Rennes et Strasbourg représentent des choix prudents. Ces villes conviennent à une stratégie patrimoniale sécurisée. Leur rendement locatif oscille entre 4,1% et 4,69%. Par ailleurs, le risque de vacance locative y reste faible. Ces bassins d’emploi diversifiés attirent une population stable. Ainsi, ces métropoles garantissent une valorisation patrimoniale sur le long terme.
Adapter sa stratégie selon la ville ciblée
À Paris, Lokimo conseille de cibler des niches spécifiques. Il s’agit notamment des petites surfaces. Les quartiers en mutation offrent également des opportunités. Une vision long terme s’impose alors. Pour Lyon et Bordeaux, une approche prudente prévaut. Cela vaut surtout pour le court terme. En définitive, les co-fondateurs de Lokimo encouragent les investisseurs « à diversifier leurs portefeuilles et à explorer des marchés moins conventionnels, mais potentiellement très rentables ».
