Le dispositif Jeanbrun peine à convaincre les investisseurs immobiliers. Selon une étude exclusive PAP publiée le 30 janvier 2026 auprès de 1 450 propriétaires, 83% d’entre eux déclarent que ce nouveau mécanisme fiscal ne les incite pas à investir. De son côté, illiCO travaux alerte sur des critères d’éligibilité trop ambitieux. Le seuil de 30% de travaux et l’exigence d’atteindre un DPE A ou B après rénovation apparaissent quasi inatteignables en copropriété. Par conséquent, ce dispositif destiné à relancer l’investissement locatif risque de rester lettre morte. Quels sont les véritables freins ? Quelles évolutions pourraient débloquer la situation ? Décryptage complet des enjeux du dispositif Jeanbrun.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment fonctionne-t-il ?
- Pourquoi 83% des propriétaires rejettent-ils le dispositif Jeanbrun ?
- Quels sont les verrous techniques qui bloquent le dispositif Jeanbrun ?
- Comment la copropriété complique-t-elle l’accès au dispositif Jeanbrun ?
- Quelles évolutions pourraient sauver le dispositif Jeanbrun ?
À retenir – Dispositif Jeanbrun
- 83% des propriétaires ne sont pas convaincus par le dispositif Jeanbrun.
- La rentabilité insuffisante reste le premier frein pour 52% des investisseurs.
- Atteindre un DPE A ou B après travaux est quasi impossible en copropriété.
- Le seuil de travaux pourrait passer de 30% à 20% prochainement.
- Les maisons individuelles anciennes sont exclues du dispositif.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment fonctionne-t-il ?
Un mécanisme fiscal pour relancer l’investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel. Il cible ainsi les propriétaires investisseurs partout en France. Ces derniers doivent acquérir un logement neuf ou ancien nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. D’après illiCO travaux, les travaux représentent actuellement 30% du montant de l’opération. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien pendant 9 ans minimum. Il doit également respecter des loyers encadrés. En échange, il bénéficie d’un amortissement fiscal calculé sur le prix de revient global.
Les taux d’amortissement selon le type de loyer
Dans l’ancien, les taux varient selon la catégorie de loyers pratiqués. Concrètement, l’amortissement atteint 3% pour les loyers intermédiaires. Il monte ensuite à 3,5% pour les loyers sociaux. Enfin, il culmine à 4% pour les loyers très sociaux. Par ailleurs, la limite d’amortissement oscille entre 8 000 et 12 000 euros par an.
La compatibilité avec le déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun offre un avantage majeur : sa compatibilité avec le déficit foncier.
Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, explique : « Cette mesure est particulièrement intéressante car elle permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs. »
Autrement dit, lorsque les charges ou travaux dépassent les loyers perçus, l’investisseur reporte le déficit sur son revenu global. Cette déduction reste toutefois plafonnée à 10 700 euros par an. En revanche, le doublement du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique n’est pas cumulable avec le dispositif Jeanbrun à ce jour.
Pourquoi 83% des propriétaires rejettent-ils le dispositif Jeanbrun ?
Une rentabilité jugée insuffisante
L’enquête exclusive PAP livre un constat sans appel. Cette étude, menée auprès de 1 450 propriétaires le 30 janvier 2026, révèle les principaux obstacles à l’investissement. En premier lieu, 52% des propriétaires citent la rentabilité insuffisante. Ensuite, 30% évoquent la protection du locataire. Enfin, 18% pointent la complexité réglementaire croissante. Cette dernière inclut notamment la rénovation énergétique et les autorisations administratives.
Un désengagement massif de l’ancien
Le désengagement des investisseurs dans l’ancien est flagrant. Selon PAP, seulement 6% des propriétaires envisagent un investissement via le dispositif Jeanbrun. Ce chiffre traduit une défiance massive. Pourtant, le parc locatif privé ancien représente plusieurs millions de logements en France.
À ce sujet, Thierry Abriat souligne : « Beaucoup de biens considérés comme des passoires thermiques, avec des DPE F ou G, sont actuellement en vente. Ce dispositif pourrait leur redonner de l’attrait aux yeux des investisseurs. »
Le neuf insuffisant pour compenser les sorties du marché
Le neuf ne suffit pas à compenser les pertes du parc locatif. D’après l’étude PAP, seuls 11% des investisseurs se projettent aujourd’hui dans le neuf. Or, ce volume reste insuffisant face aux sorties massives du marché. Le gouvernement affiche pourtant des objectifs ambitieux. Il vise plusieurs dizaines de milliers de logements construits par an. Néanmoins, sans action sur l’économie du parc existant, la crise locative perdurera.
Quels sont les verrous techniques qui bloquent le dispositif Jeanbrun ?
Le seuil des 30% de travaux : une barrière financière
Le dispositif Jeanbrun impose actuellement un seuil élevé. Les travaux doivent représenter au moins 30% du montant total de l’opération. Concrètement, pour un investissement de 200 000 euros, l’investisseur doit engager 60 000 euros de travaux minimum. Ce seuil constitue donc une barrière financière importante. De plus, mobiliser une telle somme nécessite une visibilité parfaite sur le retour sur investissement. Par ailleurs, plusieurs mois de travaux entraînent autant de vacances locatives.
L’exigence du DPE A ou B : un objectif quasi inatteignable
Le point le plus critique concerne l’exigence de performance finale. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit atteindre l’étiquette A ou B du DPE après travaux. Cependant, cet objectif relève de l’exploit dans l’ancien.
Thierry Abriat exprime ses réserves : « Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue. En copropriété, c’est quasi impossible de manière individuelle. » Il ajoute également : « Le risque est de décourager les bonnes volontés. On demande aux investisseurs de réaliser des prouesses techniques là où une étiquette C serait déjà une victoire considérable pour le climat. »
L’exclusion de la maison individuelle
Le dispositif Jeanbrun exclut actuellement la maison ancienne individuelle. Cette décision limite donc fortement l’impact du texte. Elle pénalise notamment les zones détendues, périurbaines et rurales. Pourtant, le dispositif se veut « France entière et sans zonage ». De surcroît, les maisons anciennes représentent une part considérable du gisement de rénovation.
Comment la copropriété complique-t-elle l’accès au dispositif Jeanbrun ?
Le parc éligible au dispositif Jeanbrun cible les logements collectifs. Ces biens se situent donc, par définition, en copropriété. Or, la liberté d’action du propriétaire bailleur s’arrête aux parties communes. Par conséquent, rénover un appartement de manière isolée reste un défi majeur. Sans action collective sur l’enveloppe du bâtiment, les résultats demeurent limités.
L’isolation intérieure seule ne suffit pas. Thierry Abriat analyse : « Dans un immeuble, un propriétaire n’est pas maître de son destin énergétique. Isoler un appartement par l’intérieur sans traiter les ponts thermiques de la structure ou sans changer le système de chauffage collectif limite drastiquement les gains de performance. »
Cette réalité technique complique donc l’atteinte des objectifs du dispositif Jeanbrun. Atteindre l’excellence énergétique seul s’avère impossible.
Thierry Abriat précise : « On ne peut pas transformer un appartement en “vaisseau spatial” énergétique si le reste de l’immeuble est une passoire. Sauf à rénover l’intégralité du bâti (isolation par l’extérieur, toiture, chaufferie commune), cette exigence est totalement déconnectée de la réalité du terrain. » Il qualifie ainsi cette situation de « paradoxe risqué » pour le secteur.
Quelles évolutions pourraient sauver le dispositif Jeanbrun ?
L’abaissement du seuil de travaux à 20%
Une évolution législative se profile. Selon illiCO travaux, le seuil de 30% pourrait être abaissé à 20% prochainement. Cette modification élargirait le nombre de projets éligibles. Elle réduirait également la barrière financière pour les investisseurs.
L’acceptation d’une étiquette C ou d’un gain de deux classes
Les professionnels réclament un assouplissement des critères de performance.
Thierry Abriat conclut : « Si le gouvernement ne revoit pas cette ambition à la baisse — par exemple en acceptant une enveloppe de 20% de travaux et une étiquette C ou un gain de deux classes énergétiques — le dispositif Jeanbrun risque de rester une promesse de papier que peu d’investisseurs oseront activer de peur de ne pas atteindre l’objectif final et de perdre leur avantage fiscal. »
La prise en compte des contraintes de copropriété
Enfin, une meilleure prise en compte des contraintes de copropriété s’impose. Selon illiCO travaux, l’investissement immobilier a besoin de visibilité. Il nécessite également du pragmatisme pour réussir sa transition énergétique.
