À Paris, 80 000 immeubles sur 97 000 datent du début du siècle dernier. Sans prévention, les réparations peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. Lors de la conférence de l’Académie Francilienne de la Copropriété organisée par la FNAIM du Grand Paris le 27 janvier 2026, syndics professionnels et membres de la Compagnie des Architectes de Copropriété (CAC) ont détaillé les pathologies fréquentes des immeubles anciens et la méthodologie d’intervention de ces experts. Face à ces enjeux, l’architecte de copropriété s’impose comme un allié indispensable. Du diagnostic initial à la réception des travaux, il accompagne syndics et copropriétaires pour préserver leur patrimoine et maîtriser les coûts.
Sommaire :
- Pourquoi faire appel à un architecte de copropriété ?
- Quelles sont les pathologies fréquentes dans les copropriétés ?
- Comment l’architecte de copropriété intervient-il ?
- Quels partenaires interviennent aux côtés de l’architecte de copropriété ?
- Comment sécuriser le choix des entreprises de travaux ?
À retenir – Le rôle de l’architecte de copropriété
- L’architecte de copropriété accompagne le syndic du diagnostic initial jusqu’à la réception des travaux.
- Les pathologies non traitées (réseaux enterrés, planchers de caves) peuvent coûter plusieurs centaines de milliers d’euros.
- Le plan pluriannuel de travaux offre une visibilité financière sur 5 à 10 ans.
- La Compagnie des Architectes de Copropriété (CAC) regroupe 150 architectes spécialisés en Île-de-France.
- Les membres du conseil syndical constituent le « premier regard » dans l’immeuble et doivent signaler tout désordre.
Pourquoi faire appel à un architecte de copropriété ?
Un accompagnement global du diagnostic à la livraison
L’architecte de copropriété ne se limite pas au suivi de chantier. En effet, son intervention couvre l’ensemble du cycle de vie d’un projet. Il analyse l’existant, identifie les pathologies et élabore le plan pluriannuel de travaux. Il consulte ensuite les entreprises et dirige l’exécution des ouvrages. Cette approche globale transforme ainsi un besoin technique en solution durable. Selon la Compagnie des Architectes de Copropriété (CAC), cette méthodologie rigoureuse garantit « la sécurité, la visibilité financière et la qualité d’exécution ».
Nadejda Avramova, architecte HMONP et présidente de la CAC, rappelle l’importance de cette démarche préventive : « Il est essentiel d’associer les architectes dès les premiers signes de vétusté, notamment à l’occasion des diagnostics techniques, du DTG ou de l’élaboration des plans pluriannuels de travaux. Leur intervention en amont permet d’anticiper les besoins, de hiérarchiser les priorités et d’assurer un entretien raisonné des immeubles. Cette approche préventive évite bien souvent d’en arriver à des situations lourdes et coûteuses, comme la réfection complète des planchers de caves, le remplacement des réseaux ou la gestion d’interventions en urgence. »
Une expertise complémentaire à celle du syndic
Le syndic assure une mission légale d’entretien et de conservation de l’immeuble. Toutefois, il ne dispose pas toujours des compétences techniques pour diagnostiquer les désordres structurels. C’est pourquoi l’architecte de copropriété apporte cette expertise indispensable. Il travaille par ailleurs en concertation avec le conseil syndical pour anticiper les augmentations de charges futures.
Benjamin Dahan, architecte DPLG et membre de la CAC, explique la valeur ajoutée de l’architecte : « La différence entre l’œil d’un architecte et de quelqu’un qui ne l’est pas, c’est que quand on va examiner quelque chose, une toiture par exemple, on sait lire à travers la toiture parce que on sait par avance comment elle est constituée. Comme on a appris à construire, on sait aussi déconstruire du regard pour trouver et connaître les points faibles d’un bâtiment. »
Le conseil syndical : premier regard dans l’immeuble
Les membres du conseil syndical jouent un rôle essentiel dans la détection précoce des désordres. En effet, ils vivent quotidiennement dans l’immeuble et peuvent repérer les premiers signes d’alerte.
Isabelle Fournier, syndic de copropriété et membre de la Commission Syndic FNAIM du Grand Paris, insiste sur ce point : « Vous êtes les premiers témoins de la vie de l’immeuble. Vous y vivez au quotidien et vous êtes donc les mieux placés pour repérer les premiers signes de désordre. Lorsqu’une anomalie apparaît, il est essentiel de faire remonter l’information sans attendre. Signaler une fissure ou un désordre naissant n’est pas une source de conflit entre voisins : c’est au contraire un moyen d’éviter une dégradation plus grave et une hausse significative du coût des travaux si aucune action n’est engagée rapidement.»
Quelles sont les pathologies fréquentes dans les copropriétés ?
Les réseaux enterrés défaillants
Les canalisations enterrées représentent un risque majeur pour la stabilité des immeubles. En effet, des fuites non détectées pendant 15 ou 20 ans peuvent détruire les fondations d’un bâtiment.
Jean-François Coquard, syndic et président de la Commission Syndic FNAIM du Grand Paris, témoigne d’un cas concret : « Lorsque j’ai repris cet immeuble il y a quatre ans, les réseaux enterrés présentaient des fuites anciennes, probablement depuis quinze à vingt ans. Ces écoulements, chargés notamment d’eaux savonneuses, ont progressivement attaqué les fondations et les pieux. À terme, les conséquences ont été majeures : trois immeubles situés avenue Gambetta se sont littéralement écartés les uns des autres. »
Plusieurs signes doivent alerter les copropriétaires. Parmi eux : l’odeur d’humidité, la présence de rats sortant des réseaux d’égouts cassés, les engorgements répétés ou encore l’apparition de salpêtre et de champignons. Un contrôle préventif avec passage caméra coûte 30 000 à 40 000 €. En revanche, une reprise structurelle peut atteindre 400 000 € pour l’injection de résine. Il faut y ajouter 60 000 € pour le simple colmatage des fissures. De plus, aucune assurance n’indemnise ces dégâts. Les assureurs les considèrent en effet comme un défaut d’entretien.
Eric Lavillaugouet, spécialiste des réseaux enterrés, alerte sur l’ampleur du problème : « Les sinistres liés à l’assainissement sont énormes et de plus en plus nombreux. À Paris, on compte 97 000 immeubles et 80 000 sont peut-être du début du siècle. C’est énorme ce qu’il y a à entretenir ! »
Les planchers hauts de caves
Le plancher haut de cave constitue le sol du rez-de-chaussée. Dans les immeubles anciens, il repose souvent sur des poutres métalliques en forme de I. Or, l’humidité et le manque de ventilation provoquent la corrosion des fers.
Eddy Rochereau, syndic et président de la Commission Syndic FNAIM du Grand Paris, détaille le mécanisme : « Bien souvent, des fuites sont présentes, l’eau s’accumule, et les sous-sols ne sont plus correctement ventilés. Au rez-de-chaussée, un commerce a par exemple posé un carrelage pour fermer l’accès à son sous-sol, supprimant toute ventilation en façade. À l’arrière, un copropriétaire a également condamné sa cave. Résultat : l’immeuble se retrouve dans une véritable « cocotte-minute », avec un taux de vapeur et d’humidité élevé qui se reporte directement sur les structures métalliques et accélère leur dégradation. »
Les fers se corrodent alors progressivement. Ils s’effeuillent jusqu’à perdre leur capacité portante. « Le fer au début c’est un H, mais à la fin il ne reste plus que le “i” du H. L’âme a été supprimée », illustre-t-il. Par conséquent, la réfection d’un plancher haut de cave représente un investissement minimum de 100 000 € pour un petit immeuble de 20 lots.
Attention aux commerces de bouche : Benjamin Dahan signale un indice important à surveiller. « Le premier indice dans un immeuble, si vous avez un fleuriste, un poissonnier, un métier de bouche ou coiffeur, il faut particulièrement surveiller les planchers. Ce sont des métiers où il y a des obligations de nettoyage, de lavage à grande eau. Comme la plupart des sols ne sont pas étanches, cette humidité passe et va dégrader complètement les structures. »
Les pans de bois et façades fissurées
Les pans de bois constituent des éléments structurels des façades. On les trouve notamment dans les arrondissements du nord et de l’est parisien. Lorsqu’un revêtement de façade se fissure, il laisse s’infiltrer l’eau de pluie. Ces infiltrations atteignent alors le bois. Elles provoquent des dégradations importantes et peuvent compromettre la stabilité du bâtiment. C’est pourquoi l’architecte de copropriété vérifie systématiquement les façades lors de son diagnostic initial. Il inspecte également les pignons et les courettes non visibles. Ces zones cachées sont souvent les plus dégradées car elles échappent à la vigilance des occupants.
Les souches de cheminées
Les souches de cheminées se dégradent rapidement parce qu’elles sont exposées aux intempéries. Les fissures et décollements menacent la sécurité des passants. Ils peuvent également entraîner des infiltrations en toiture.
Nadejda Avramova insiste donc sur l’importance de les inclure dans les projets de ravalement : On entend souvent : « Les souches, on ne les voit pas, elles sont tout en haut. » Pourtant, lorsque les façades présentent déjà des fissures, les souches constituent un point de fragilité majeur. Exposées en permanence au vent et aux efforts mécaniques, elles subissent des contraintes importantes, d’autant plus préoccupantes qu’elles sont rarement inspectées. Il est donc indispensable de les intégrer systématiquement dans les missions d’étude confiées aux architectes.
Isabelle Fournier complète ce constat : « Aujourd’hui, les épisodes de pluies diluviennes se multiplient et les DTU ont évolué en conséquence. Dès qu’une souche se fissure, elle devient une source potentielle d’infiltrations. Et le constat est souvent le même : l’assureur requalifie le sinistre en défaut d’entretien. Il est donc regrettable de chercher à économiser un étage d’échafaudage, alors que cette précaution permettrait d’éviter des désordres bien plus coûteux. »
Le cas particulier des conduits de cheminée : Benjamin Dahan refuse désormais systématiquement les demandes de suppression de conduits dans les appartements. Il explique pourquoi : « Les opérations de rénovation énergétique se multiplient et rendent indispensable une ventilation efficace des logements. À ce titre, les immeubles anciens parisiens disposent d’un atout majeur : chaque appartement est généralement doté de plusieurs conduits, qui peuvent être mobilisés pour assurer une ventilation permanente ou permettre l’installation d’une VMC. »
Sur le plan juridique, le conduit de cheminée constitue toutefois une partie commune à usage privatif. Sa suppression ou sa transformation suppose donc une double autorisation, à la fois individuelle et collective, ce qui impose une vigilance particulière en amont des travaux.
Les balcons : un point de vigilance
Les balcons constituent un point de surveillance critique. Benjamin Dahan livre une règle simple pour évaluer la gravité d’une fissure : « Une fissure perpendiculaire à la façade, il y a peu de chances qu’il y ait un réel problème. Par contre, si vous voyez une fissure parallèle à la façade, dans le sens de la longueur, là il faut vous inquiéter. » Il recommande par ailleurs d’inspecter la sous-face des balcons. Cette zone révèle souvent des dégradations avancées.
Comment l’architecte de copropriété intervient-il ?
La Compagnie des Architectes de Copropriété (CAC) existe depuis 30 ans. Elle regroupe 150 architectes, majoritairement en Île-de-France. Elle a élaboré une méthodologie structurée en trois phases. Par ailleurs, la CAC est reconnue comme organisme de formation. Elle propose ainsi des sessions mensuelles pour les professionnels du bâtiment.
Phase 1 : Comprendre et projeter
L’architecte de copropriété réalise d’abord un diagnostic initial et une expertise visuelle. Il utilise ses sens comme premiers outils. La vue permet de repérer les fissures et déformations. Le toucher évalue l’état des matériaux. L’odorat détecte l’humidité excessive.
Benjamin Dahan explique : « Typiquement, vous descendez dans une cave, si on est envahi par l’odeur d’humidité, on va tout de suite se dire qu’il y a un défaut de ventilation. On regarde par terre, on s’aperçoit que le sol en terre battue est un peu humide, on cherche les canalisations. »
L’architecte identifie ensuite les pathologies. Il distingue les besoins immédiats, à moyen terme et à long terme. Il élabore alors un avant-projet avec des recommandations techniques précises. Cette phase inclut également l’écoute des copropriétaires. Des sondages permettent de prendre en compte leurs attentes et leurs priorités. Le plan pluriannuel de travaux offre ainsi une visibilité sur 5 à 10 ans. Il permet au syndicat des copropriétaires d’anticiper les dépenses.
Le rôle rassurant de l’architecte : Benjamin Dahan tempère les inquiétudes : « Il est important de rassurer les copropriétaires : les phénomènes de rouille ou d’oxydation, souvent très visibles, peuvent impressionner, mais ils constituent avant tout des signaux d’alerte. À ce stade, les architectes préconisent des sondages afin d’analyser précisément l’état de la structure. Dans de nombreux cas, ces investigations montrent qu’il ne s’agit pas d’un désordre grave, mais simplement d’un besoin d’entretien ciblé. »
Phase 2 : Concevoir et créer de la valeur
Avant tout lancement de travaux, l’architecte de copropriété réalise une étude détaillée obligatoire. Il définit le cahier des clauses techniques particulières (CCTP). Il coordonne également les bureaux d’études spécialisés. Ce document unique est ensuite transmis à toutes les entreprises consultées. Il garantit ainsi une comparaison objective des offres.
Benjamin Dahan précise l’importance de cette phase : « La présence de l’architecte est essentielle. Il établit un document unique et homogène, commun à l’ensemble des entreprises consultées. Au-delà du simple descriptif des travaux, certains architectes précisent les quantitatifs et les métrés. En redessinant la façade et en calculant précisément chaque élément, le projet est parfaitement maîtrisé. Cette rigueur en amont facilite ensuite considérablement l’analyse et la comparaison des offres. »
L’architecte de copropriété gère en outre les autorisations administratives. Il dépose la déclaration préalable de travaux ou le permis de construire si nécessaire. Il consulte également les Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour les immeubles situés en secteur protégé. À noter : l’ABF peut émettre un avis simple, que la mairie peut ne pas suivre. Il peut aussi émettre un avis conforme, obligatoire si l’immeuble est en covisibilité avec un monument historique.
Phase 3 : Décider et réaliser
L’architecte de copropriété présente le projet en assemblée générale. Il expose clairement les décisions à prendre et les budgets associés.
Eddy Rochereau souligne l’importance de la préparation en amont : « Ce qui est important, c’est ce tandem syndic-architecte. Travailler en amont avec le conseil syndical pour expliquer le projet. Parfois faire des réunions préalables à l’assemblée générale pour expliquer les incidences. Par exemple : pendant 6 mois, vous n’aurez pas de lumière parce que vous aurez un film devant votre façade pour le désamiantage. »
Après le vote favorable, l’architecte dirige l’exécution des travaux. Il assure un suivi très rapproché du chantier. Il vérifie la conformité avec l’étude initiale et les autorisations administratives. Sa mission s’achève enfin à la réception des travaux.
Quels partenaires interviennent aux côtés de l’architecte de copropriété ?
Le maître d’ouvrage et l’AMO
Le syndicat des copropriétaires agit comme maître d’ouvrage. Le syndic le représente dans cette mission. Pour les projets complexes, il peut se faire assister par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Ce professionnel aide notamment à identifier les matériaux à risque comme l’amiante ou le plomb. Il accompagne par ailleurs le conseil syndical dans ses prises de décision.
Les bureaux d’études et le coordonnateur SPS
Le Bureau d’Études Techniques (BET) apporte une expertise complémentaire. Il intervient sur les structures, les fluides ou la thermique selon la nature des travaux. De son côté, le Coordonnateur de Sécurité et de Protection de la Santé (CSPS) intervient obligatoirement dès qu’il y a coactivité entre plusieurs entreprises sur un chantier.
Benjamin Dahan précise le rôle du CSPS : « Le coordonnateur SPS centralise l’ensemble des éléments du projet et organise, avec les entreprises, des visites et inspections communes du chantier. Son intervention est obligatoire dès lors que les travaux présentent des risques particuliers : travaux en hauteur, opérations dangereuses ou présence de polluants tels que l’amiante ou le plomb. Même l’échafaudeur est considéré comme un intervenant à part entière, ce qui rend la désignation d’un coordonnateur SPS incontournable dans ce type de chantier. »
Eddy Rochereau recommande de choisir un CSPS qui effectue des visites inopinées. Le coût d’un coordonnateur SPS représente environ 1 à 1,5% du montant total des travaux. Par ailleurs, le CSPS doit intervenir dès la phase de conception du projet, et non uniquement lors de l’exécution.
L’assurance Dommages-Ouvrage
La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose de souscrire une assurance Dommages-Ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier. Cette garantie couvre les malfaçons relevant de la garantie décennale. Elle permet d’obtenir une indemnisation sans attendre une décision de justice.
Jean-François Coquard rappelle l’obligation de recourir à un architecte pour certains travaux : « Lorsqu’on s’engage à faire des travaux de réfection des planchers hauts, il y a toujours un architecte. Ce sont des travaux soumis à décennale et toutes les assurances nous réclament un architecte, voire un ingénieur structure s’il y a des mesures à faire. »
Quelle différence entre architecte, maître d’œuvre et économiste ?
Nadejda Avramova clarifie ces distinctions professionnelles : « L’architecte est une personne diplômée inscrite à l’Ordre des architectes. Seuls les architectes ont le droit de faire certains actes comme les autorisations de travaux ou le permis de construire. Nous avons une vision très globale des questions sociétales, d’occupation, d’histoire de l’urbanisme et de la construction qui vont au-delà de la technique simple. »
Elle poursuit : « Un maître d’œuvre peut être un ingénieur capable d’assurer une conception technique et une direction des travaux, mais sans prendre en compte tous ces autres aspects. L’économiste de la construction peut rédiger des pièces écrites, estimer les travaux et faire une consultation d’entreprise, sans pour autant intervenir sur un chantier, contrairement à l’architecte et au maître d’œuvre. »
Comment vérifier qu’un architecte est bien assuré ? Benjamin Dahan rappelle la démarche à suivre : il suffit de demander l’attestation d’assurance ou de vérifier le nom de l’architecte sur le tableau de l’Ordre des architectes. S’il y figure, c’est qu’il est obligatoirement assuré. Les garanties professionnelles sont d’ailleurs élevées, avec des couvertures allant jusqu’à 20 millions d’euros, voire 30 millions d’euros dans certains cas spécifiques.
Comment sécuriser le choix des entreprises de travaux ?
Les vérifications indispensables
Le choix des entreprises constitue une étape critique du projet. L’architecte de copropriété vérifie systématiquement plusieurs documents avant de retenir une entreprise. Il contrôle notamment les attestations d’assurance décennale et RC professionnelle. Il examine également les qualifications professionnelles (Qualibat, RGE…), les attestations URSSAF et les déclarations de non-emploi de travailleurs clandestins.
Isabelle Fournier met en garde contre les assurances insuffisantes : « Lorsqu’une assurance mentionne un assureur étranger ou peu identifiable, par exemple basé au Royaume-Uni, la prudence s’impose. Les entreprises sérieuses doivent fournir un ensemble de documents — une dizaine au minimum — destinés à sécuriser les copropriétaires. L’architecte se charge de vérifier l’ensemble de ces pièces. Ce travail de contrôle en amont est essentiel avant d’engager des dépenses importantes, issues de l’épargne des copropriétaires. »
Se méfier des devis de dernière minute
Jean-François Coquard alerte sur une situation fréquemment rencontrée en assemblée générale : un copropriétaire arrive avec un devis affichant 150 000 euros de moins que les propositions étudiées. Les accusations fusent alors — syndic, architecte, supposément « trop chers ». Or, à y regarder de plus près, les écarts s’expliquent souvent : absence de salariés pour un chantier estimé à 500 000 euros, diagnostics obligatoires, comme le plomb, tout simplement omis. Autant de manques qui peuvent transformer le projet en véritable casse-tête technique, juridique et financier.
Pour éviter ces dérives, Eddy Rochereau insiste sur l’importance d’associer les copropriétaires dès l’amont du projet. Les suggestions d’entreprises sont bienvenues et systématiquement examinées. Certaines sont retenues, d’autres écartées faute de qualifications suffisantes. Car un chantier mal engagé devient rapidement complexe à gérer, long à résoudre et, surtout, beaucoup plus coûteux.
Le coût d’un architecte : un investissement rentable
Jean-François Coquard indique qu’un déplacement avec rapport coûte environ 400 €. Ce montant peut sembler élevé pour une simple visite. Pourtant, il reste modeste au regard des risques évités. En effet, un diagnostic précoce permet souvent d’identifier un problème avant qu’il ne s’aggrave. Cette intervention peut ainsi éviter des travaux de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Par ailleurs, l’architecte de copropriété ne se contente pas de constater les désordres. Il rassure également les copropriétaires lorsque la situation ne nécessite pas de travaux lourds. Benjamin Dahan le confirme : « Souvent, la prestation qu’on apporte va vous dire : finalement, il n’y a pas de problème, il y a juste une opération d’entretien. » Cette expertise évite donc des dépenses inutiles autant qu’elle prévient les sinistres coûteux.
Un gage de sérieux auprès des entreprises
La présence d’un architecte rassure également les entreprises de travaux. Certaines refusent d’ailleurs de répondre aux appels d’offres sans maître d’œuvre.
Isabelle Fournier confirme cette tendance : « De nombreuses entreprises sont très claires sur le sujet : en l’absence d’architecte, elles renoncent parfois même à établir un devis. Pour des travaux d’envergure, la présence d’un interlocuteur neutre et techniquement compétent est essentielle. Elle sécurise le projet, clarifie le cadre d’intervention et rassure l’ensemble des acteurs, à commencer par les entreprises elles-mêmes. »
Cette exigence s’explique par plusieurs raisons. D’abord, l’architecte rédige un cahier des charges précis. Les entreprises peuvent ainsi chiffrer leurs prestations sur une base claire et identique. Ensuite, il assure le suivi du chantier. Les entreprises savent que leurs travaux seront contrôlés par un professionnel compétent. Enfin, en cas de litige, l’architecte joue un rôle d’arbitre entre la copropriété et l’entreprise. Il sécurise ainsi la relation contractuelle pour toutes les parties.
En définitive, le coût de l’architecte de copropriété doit s’apprécier globalement. Il représente généralement 8 à 12% du montant des travaux pour une mission complète. Ce pourcentage inclut le diagnostic, la conception, la consultation des entreprises et le suivi de chantier. Rapporté aux économies réalisées et aux risques évités, cet investissement s’avère largement rentable pour les copropriétaires.
