Comment fonctionne le « Denormandie ancien » ?

Denormandie ancien
« Denormandie ancien », Décryptage de Ludovic Huzieux, directeur associe d’Artémis courtage.

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le « Denormandie ancien » s’ajoute à la liste des dispositifs fiscaux accessibles aux particuliers investisseurs permettant d’acheter un logement pour le louer et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Décryptage de Ludovic Huzieux, directeur associe d’Artémis courtage.

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le « Denormandie ancien » a été développé dans le but d’accélérer la rénovation du parc de logements anciens, en particulier dans les centres-villes où l’habitat est très dégradé. Passage en revue de ce nouveau dispositif accessible jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Quelles villes sont concernées ?

 

Le « Denormandie ancien » concerne 244 villes, au total dont 229 en métropole, qui font partie du plan « Action coeur de ville », ainsi que certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire.

Il s’agit de villes moyennes de moins de 100.000 habitants situées dans des zones où le marché immobilier n’est pas tendu comme, par exemple, Quimper, Bayonne ou encore Besançon. D’autres communes qui mettent en place une opération de revitalisation de leur territoire sont susceptibles d’être éligibles au dispositif dans les prochains mois.

Quel est l’avantage fiscal ?

 

Comme le dispositif Pinel, le « Denormandie ancien » permet à un propriétaire qui achète un logement pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21% du montant global de l’opération (travaux inclus) en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Deux biens maximums peuvent être acquis par an, dans la limite de 5 500 euros/m² de surface habitable et sans dépasser 300.000 euros.

Par exemple, si le prix d’achat d’un bien s’élève à 450.000 euros et que 150.000 euros de travaux sont réalisés, la déduction s’appliquera sur 300.000 euros et non 600.000 euros. Le « Denormandie ancien » entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an.

Quels travaux faut-il réaliser ?

 

Les travaux à réaliser doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du logement et travaux) et être effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Il peut s’agir de travaux d’amélioration ou de transformation d’un local en logement, devant être réalisés par une entreprise.

Ces rénovations doivent répondre à l’un des deux objectifs suivants : soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30% dans un logement individuel, soit représenter deux types de travaux sur un bouquet de cinq parmi lesquels l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres, le changement de chaudière ou de production d’eau chaude.

Quelles sont les conditions de location ?

 

La durée de location peut être de 6, 9 ou 12 ans, au choix de l’investisseur. Au-delà d’une première période minimale de six ans, ce dernier peut prolonger sa défiscalisation pour une durée de trois ans, à deux reprises.

Autre impératif : le bien doit être loué vide à titre de résidence principale à un locataire dont les revenus annuels ne dépassent pas certains plafonds. Par exemple, ceux d’un couple vivant en zone B1 (grande couronne parisienne et communes de plus 250 000 habitants) doivent être inférieurs à 41 618 euros.

Le montant du loyer ne peut pas dépasser certains plafonds. En 2019, ces derniers oscillent – hors charges – entre 8,93 euros/m2 et 17,17 euros/m2 selon la zone où se trouve le logement.

Il est possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition que ce dernier ne fasse pas parti de son foyer fiscal.

Quelles précautions sont nécessaires ?

 

Ce nouveau dispositif peut être attractif, à condition bien sûr d’être ultra sélectif dans le choix de la ville où se trouve le logement.

Certaines communes éligibles sont en perte de vitesse, leur population est notamment en recul, ce qui réduit les perspectives de plus-value lors de la revente. Il est également nécessaire d’étudier le marché locatif.

Il ne faut pas hésiter à faire le tour du quartier et interroger les professionnels locaux pour se faire une idée des niveaux des loyers de marché. Ces derniers peuvent, en effet, être inférieurs aux plafonds imposés dans le cadre du « Denormandie ancien ».

Autre précaution nécessaire : savoir gérer des travaux de façon optimale afin de mettre en location son bien rapidement et optimiser son investissement.