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Achat-Vente

Accession à la propriété : une capacité d’achat en baisse

accession à la propriété immobilière

L’Observatoire Crédit logement publie son analyse du 4ème trimestre 2022. Le nombre de prêts accordés par les banques enregistre une baisse significative de -42,6%. Cette baisse de la capacité d’achat affecte de nombreux ménages, notamment les foyers les plus modestes et les primo-accédants. Dans ce contexte, les banques françaises exigent un apport personnel plus important, qui pénalise la réalisation de nombreux projets d’accession à la propriété. Quelles sont les évolutions de la capacité des ménages à acheter ?

Une durée moyenne des prêts à l’accession à la propriété qui se rallonge

Au 4ème trimestre 2022, la durée moyenne des prêts accordés était de 246 mois. En effet, l’allongement de la durée moyenne des crédits octroyés se poursuit, sans faiblir. La durée s’établit désormais à un niveau jamais observé par le passé. Puisqu’elle était de 13,6 ans en 2001 (163 mois) pour s’établir à 20,7 ans en décembre 2022 (248 mois).

Durée des crédits immobiliers

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Mais, cet allongement n’est plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements. Ni même pour amortir les effets de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés. Il permet simplement de maintenir la production de crédits stable, mais cette efficacité diminue au fur et à mesure de l’augmentation des taux des crédits.

Ainsi, au 4ème trimestre, 65,2 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans.

Les emprunteurs les plus jeunes sont les plus susceptibles de bénéficier de durées élevées de prêts. Au 4ème trimestre, 78,2% des moins de 35 ans ont obtenu un prêt de plus de 20 ans (61,3% en 2019). Les personnes âgées de 35 à 45 ans ont également bénéficié d’une augmentation de la durée des prêts, mais cette tendance est moins marquée chez les personnes âgées de 55 ans et plus.

Le coût des acquisitions progresse ainsi que la part d’apport personnel

Les exigences d’un apport personnel plus élevé ont modifié la demande. Tandis que la contraction de l’offre bancaire causée par la dégradation de la rentabilité des nouveaux crédits a touché des clients plus modestes. Désormais, les ménages qui peuvent accéder au marché immobilier ont des projets plus ambitieux. Ainsi, avec des revenus plus élevés, ils aspirent à l’achat de biens de meilleure qualité et de surface plus grande. Ce qui entraîne une progression continue des coûts des opérations en accession à la propriété.

Et le niveau de l’apport personnel s’accroît très rapidement. Les taux d’apport des ménages encore sur le marché ont nettement cru depuis 2019 : au 4ème trimestre 2022, le niveau de l’apport personnel moyen était de 43.5 % supérieur à son niveau du 4ème trimestre 2019, ce qui correspond à un supplément d’apport représentant 7 mois de revenus d’un emprunteur disposant de moins de 3 SMIC et de seulement 1.5 mois pour un emprunteur avec 5 SMIC et plus.

Capacité des ménages à acheter

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Quant au niveau de l’apport personnel, il augmente rapidement. Ainsi, au 4ème trimestre 2022, l’apport personnel moyen était 43,5% plus élevé qu’à la même période en 2019. Ce qui représente un supplément d’apport de :

  • 7 mois de revenus pour un emprunteur avec moins de 3 SMIC,
  • 1.5 mois pour un emprunteur avec 5 SMIC et plus.

Dans ce contexte, l’indicateur de solvabilité de la demande s’aggrave. Car, les nouveaux emprunteurs recourent de manière plus fréquente au crédit immobilier qu’auparavant. En raison de leur bonne capacité d’emprunt, ils réalisent des projets immobiliers plus ambitieux. De fait, le montant moyen des crédits utilisés progresse encore de 3,3 %, après une augmentation de 2,7 % en 2021.

Accession à la propriété : évolution de la capacité des ménages à acheter

Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt des crédits ont augmenté constamment. Or, cette hausse est due à l’absence d’augmentation significative du taux d’usure sur les 3 premiers trimestres de l’année. Même si le taux d’usure a été revalorisé de manière importante au 4ème trimestre, cela n’a pas permis de compenser la hausse des taux d’intérêt. Entre décembre 2021 et décembre 2022, les taux ont augmenté de 1,28 point.

Entre 2012 et 2022, le taux des crédits immobiliers a significativement diminué, passant de 3,59% à 1,63%. Simultanément, la durée moyenne des crédits octroyés a augmenté, passant de 208 mois en 2012 à 241 mois en 2022.

Cette évolution a permis à un plus grand nombre de personnes de réaliser leurs projets immobiliers dans de meilleures conditions, malgré l’augmentation des prix des logements anciens. Ainsi, il en résulte une amélioration de l’accession à la propriété pour les acheteurs et une augmentation de la surface achetable de 7,8 m² pour la France entière.

Variation de la surface achetable en France

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Jusqu’au printemps 2022, la solvabilité des acheteurs s’est maintenue malgré un environnement de marché difficile. Cela s’explique en partie par les changements intervenus sur le marché. Tels que l’augmentation des exigences en matière d’apport personnel, qui a écarté les acheteurs les moins bien dotés.

Cependant, à partir de l’été 2022, la situation s’est détériorée. En effet, les taux d’intérêt ont augmenté davantage et la hausse des prix des logements a exclu de plus en plus de personnes de l’accession à la propriété. Notamment, celles dotées de revenus élevés, mais avec un apport personnel insuffisant.

Quel est le bilan en 2022 ?

Les évolutions constatées restent très différentes entre les villes. C’est le cas notamment pour la surface achetable. Dans certaines villes, la surface a augmenté légèrement ou est restée stable malgré les déséquilibres de la demande. Dans d’autres, elle a diminué, parfois de manière significative.

Ainsi, des villes comme Annecy, Clermont-Ferrand, Le Havre ou Marseille ont connu une hausse continue des prix qui a fortement perturbé la demande. Dans d’autres encore, comme Limoges ou Perpignan, les prix ont augmenté moins rapidement. Mais, la demande est restée fragile en raison d’un budget limité et d’un accès au crédit plus restreint.

taux de crédit et accession à la propriété

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Ainsi, l’accession à la propriété immobilière devient de plus en plus difficile. Cela, compte tenu d’une hausse des taux des crédits immobiliers. En 2022, le taux moyen était de 1,63% et a augmenté à 2,34% en décembre.

D’ailleurs, l’Observatoire Crédit Logement, prévoit que ce taux augmente encore (+120 points en 2023). Ainsi, il pourrait atteindre 2,85% en moyenne et jusqu’à 3% au dernier trimestre 2023. Dans ce contexte difficile, un accompagnement attentif aux besoins de l’acheteur devient plus que nécessaire.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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