68 % des Français découvrent des défauts après l’achat de leur logement. 52 % identifient des travaux indispensables qu’ils n’avaient pas anticipés. Ce constat alarmant, issu du Baromètre QUALITEL 2025, illustre une réalité que beaucoup d’acquéreurs ignorent : une visite immobilière mal préparée peut coûter très cher. Pour aider les futurs propriétaires à éviter ces pièges, l’Association QUALITEL — référence de la qualité du logement depuis 1974 — a organisé un webinaire animé par Sandrine Louit, directrice du service ALEX, et Quentin Burel, expert des pathologies du bâtiment. Ensemble, ils identifient 9 erreurs courantes mais évitables, des diagnostics réglementaires survalorisés au coup de cœur qui fait perdre toute lucidité. Autant de faux pas qui transforment le projet d’une vie en source de stress financier et personnel. Mode d’emploi pour acheter en toute connaissance de cause.
Sommaire :
- Visite immobilière : pourquoi les diagnostics obligatoires ne suffisent-ils pas ?
- Une belle décoration cache-t-elle toujours la qualité d’un bien ?
- Le coup de cœur : principal ennemi d’une visite immobilière réussie ?
- Pourquoi faut-il oser poser les bonnes questions lors d’une visite immobilière ?
- Coût des travaux et environnement : deux erreurs qui peuvent tout changer
- Faire appel à un proche ou un artisan suffit-il pour sécuriser une visite immobilière ?
- Le service ALEX de QUALITEL : la solution pour une visite immobilière sécurisée
À retenir – Les 9 erreurs à éviter lors d’une visite immobilière
- Les diagnostics obligatoires sont indispensables mais insuffisants.
- Une belle décoration peut masquer de graves pathologies.
- 68 % des propriétaires découvrent des défauts après l’achat.
- Se précipiter ou s’en remettre à un proche ou un artisan expose à de mauvaises surprises.
- Le service ALEX de QUALITEL propose une expertise sur 100 points de contrôle.
Visite immobilière : pourquoi les diagnostics obligatoires ne suffisent-ils pas ?
Les diagnostics réglementaires : essentiels mais incomplets
Les diagnostics obligatoires — DPE, diagnostic électrique, amiante, plomb — restent indispensables à toute transaction immobilière. Pourtant, ils ne couvrent pas l’ensemble de la qualité d’un bien.
Quentin Burel, expert des pathologies du bâtiment chez QUALITEL, le confirme : ces diagnostics traitent uniquement de thématiques ciblées. Ils abordent la sécurité, la performance énergétique et la présence de substances dangereuses. En revanche, ils n’évaluent ni l’état de la toiture, ni la plomberie, ni la qualité des revêtements, ni le système de ventilation — VMC incluse. Or, ce sont précisément ces éléments qui déterminent la qualité d’usage d’un logement et sa pérennité structurelle.
Les articles L.271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation définissent la liste de ces diagnostics obligatoires. Ensemble, ils forment le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), que le vendeur remet obligatoirement à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou de l’avant-contrat. Le DDT peut comprendre jusqu’à 11 diagnostics selon la nature, l’âge et la localisation du bien.
Le piège du DPE : performant sur le papier, défaillant dans la réalité
Prenons un exemple concret. Une toiture récemment isolée affiche un excellent DPE. Pourtant, cette même toiture peut présenter des fuites importantes. Résultat : l’acquéreur croit acheter un bien performant, puis découvre après la signature les dégâts causés par l’infiltration d’eau. À noter que le DPE est obligatoire depuis la loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019 et qu’il est devenu opposable juridiquement depuis le 1er juillet 2021. Cela ne suffit pourtant pas à garantir l’état réel du bâti.
Une belle décoration cache-t-elle toujours la qualité d’un bien ?
La décoration : un atout commercial parfois trompeur
Visiter un logement joliment rénové est agréable. Pourtant, une belle décoration peut masquer des défauts structurels importants, voire des désordres graves. Quentin Burel compare le bien immobilier à une voiture d’occasion : on ne se contente pas d’admirer la carrosserie. On vérifie le moteur, les freins, l’usure des pneus. La même rigueur s’impose lors de chaque visite immobilière.
Le Baromètre QUALITEL 2025 le confirme : 52 % des propriétaires ont identifié après achat des travaux indispensables qu’ils n’avaient pas anticipés. Dans un bien immobilier ancien notamment, le risque de vice caché augmente. Certes, les articles 1641 et suivants du Code civil protègent l’acquéreur. Encore faut-il détecter ces défauts dès la visite immobilière.
Humidité, fissures : les pathologies cachées sous la peinture fraîche
Dans les logements anciens, une salle de bain récemment refaite efface tous les stigmates d’humidité. La nouvelle peinture dissimule les traces d’humidité ascensionnelle ou d’infiltration d’eau. Or, sans vérification du système de ventilation — VMC ou aération naturelle — ces problèmes resurgiront inévitablement.
Quentin Burel en témoigne : “J’ai investigué un peu plus en sous-sol pour voir ce qui se passait au niveau du plancher et j’ai découvert une fissure importante. Elle n’avait pas été vue par les potentiels acquéreurs lors des deux visites effectuées avant. Un parquet neuf et magnifique avait détourné leur attention d’une anomalie pourtant visible. Un audit immobilier ou une inspection immobilière approfondie aurait permis de détecter ce désordre structurel dès la première visite immobilière.“
Le coup de cœur : principal ennemi d’une visite immobilière réussie ?
L’émotion, mauvaise conseillère lors d’un achat immobilier
La localisation idéale, la luminosité parfaite, le charme du bien… Ces facteurs déclenchent le coup de cœur. Ils occultent alors les défauts réels du logement.
Sandrine Louit, directrice du service ALEX, le rappelle : “L’émotion ressentie lors de la visite est un indicateur, mais elle ne doit pas prendre le dessus sur la rationalité.”
Pour contrebalancer cet effet, QUALITEL conseille de préparer une grille de notation fondée sur cinq critères objectifs :
- localisation,
- exposition et luminosité,
- besoins en travaux,
- agencement,
- état général du bâti.
Ainsi, l’acquéreur compare plusieurs biens avec méthode et prend sa décision en toute objectivité lors de chaque visite immobilière.
Pourquoi faut-il oser poser les bonnes questions lors d’une visite immobilière ?
Permis de construire, certificat de conformité : des documents à vérifier absolument
Quentin Burel relate un cas révélateur. En Île-de-France, tout semblait parfait dans une maison issue d’une transformation de garage. Le permis de construire était conforme. Pourtant, le certificat de conformité portait uniquement la signature du vendeur — sans visa des services de la mairie. Pire encore : le séjour figurait comme place de stationnement dans le dossier de permis de construire. La conséquence peut être lourde : la mairie peut exiger le rétablissement de la situation initiale, entraînant une chute immédiate de la valeur du bien.
Les questions incontournables à poser au vendeur
Ne pas interroger le vendeur reste une erreur fréquente lors d’une visite immobilière. Pourtant, l’acquéreur doit aborder sans hésitation l’historique des travaux, la présence de fissures, les antécédents d’humidité, les charges de copropriété et les travaux votés en assemblée générale.
Coût des travaux et environnement : deux erreurs qui peuvent tout changer
Sous-estimer le budget travaux : une erreur aux lourdes conséquences
Un simple coup de peinture prévu peut vite se transformer en chantier de rénovation énergétique ou de mise aux normes à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Lorsque l’enveloppe travaux explose, deux scénarios menacent l’acquéreur : une mise en danger financière immédiate, ou un étalement des travaux sur plusieurs années qui dégrade durablement la qualité de vie.
Pour éviter ce piège lors d’une visite immobilière, le service ALEX de QUALITEL réalise un bilan technique et une évaluation poste par poste. Cette estimation s’appuie sur un partenariat avec l’UNTEC (Union Nationale des Économistes de la Construction). Les prix sont départementalisés et actualisés au 5 janvier 2025. Ils intègrent la fourniture et la pose pour des prestations conformes à la réglementation. Mieux encore, la priorisation des travaux aide l’acquéreur à distinguer les interventions urgentes — ravalement de façade, étanchéité, charpente — des travaux de confort différables.
Négliger les parties communes et l’environnement : un risque sous-estimé
Lors d’une visite immobilière en appartement, les parties communes font partie intégrante de l’achat. Quentin Burel cite un cas concret : une propriétaire vend son bien pour une seule raison — une réhabilitation thermique votée en copropriété dépasse ses capacités financières. Un acquéreur averti aurait pu anticiper ce risque en consultant les procès-verbaux d’assemblée générale et l’état des parties communes.
Par ailleurs, un quartier calme en journée peut se révéler très bruyant en soirée. C’est pourquoi QUALITEL recommande de visiter le bien à différentes heures, notamment aux heures de sortie scolaire et en soirée.
Faire appel à un proche ou un artisan suffit-il pour sécuriser une visite immobilière ?
Un proche enthousiaste, un artisan intéressé : deux limites objectives
Un proche partage l’enthousiasme de l’acquéreur. Dès lors, il ne peut pas être totalement impartial, consciemment ou non. Un artisan, lui, tire ses revenus des travaux réalisés — et non de l’analyse du bien. Son diagnostic initial risque donc d’être incomplet, sans recours facile pour l’acquéreur en cas d’omission.
Quentin Burel le formule clairement : “Il faut toujours savoir où se situe l’intérêt de votre interlocuteur. Seul un expert indépendant garantit une analyse réellement objective.”
Se précipiter : la dernière erreur, et non la moindre
Réunir toutes les informations nécessaires prend du temps. Or, se précipiter pour ne pas rater une “bonne affaire” constitue la neuvième erreur identifiée par QUALITEL. Mieux vaut passer à côté d’une bonne affaire que de se retrouver coincé dans une mauvaise situation pendant des années. D’autant plus que l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, conformément à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce délai permet d’agir. Encore faut-il l’utiliser à bon escient.
Le service ALEX de QUALITEL : la solution pour une visite immobilière sécurisée
100 points de contrôle répartis en 5 domaines d’analyse
Développé par l’Association QUALITEL — association à but non lucratif créée en 1974 — le service ALEX propose une expertise immobilière indépendante et un audit immobilier complet. Un expert en pathologies du bâtiment conduit une inspection approfondie sur plus de 100 points de contrôle, répartis en cinq domaines :
- Éléments extérieurs : façades, toiture, étanchéité, menuiseries extérieures, porte palière
- Installations et équipements : chauffage, VMC, électricité, plomberie, production d’eau chaude
- État de chaque pièce : revêtements de sol, murs, plafonds, présence d’humidité, pont thermique
- Confort d’usage : agencement, luminosité, sécurité, isolation phonique et thermique
- Environnement extérieur : nuisances acoustiques, risques avoisinants, qualité de l’eau, ensoleillement
À l’issue de la visite, l’expert remet un rapport complet et lisible sous 48 heures ouvrées. Ce document synthétise les points forts et les points faibles du bien, liste les préconisations de travaux et fournit un budget rénovation estimé et chiffré. La durée de la visite immobilière — ou contre-visite — varie de 45 minutes pour un studio à 2h30-3h pour une grande maison.
Tarifs, déroulement et estimation des travaux
La prestation démarre à partir de 299 € TTC pour un appartement et 499 € TTC pour une maison. Elle comprend une estimation des coûts de travaux poste par poste, priorisés par degré d’urgence : sécurité et pérennité du bâtiment, performance et confort, rafraîchissement. Les experts ALEX engagent leur responsabilité sur tous les éléments visibles lors de la visite. Ils sont assurés pour ce type de prestation. Au regard des enjeux financiers d’une visite immobilière qui engage souvent sur 20 à 25 ans, cet investissement reste modeste.
