La trêve hivernale débute le 1er novembre et s’étend jusqu’au 31 mars. Pendant cinq mois, l’exécution des mesures d’expulsion est en principe suspendue. Mais contrairement à une idée reçue largement répandue, tout ne s’arrête pas pour autant. La Chambre nationale des commissaires de justice le rappelle dans un communiqué publié le 6 octobre 2026 : procédures judiciaires, loyers impayés, droits des propriétaires et obligations des locataires continuent de s’appliquer pendant cette période. Qui peut agir ? Qui doit payer ? Quelles erreurs éviter absolument ? Cet article démêle le vrai du faux sur sept idées reçues qui circulent chaque année à l’approche du 1er novembre.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la trêve hivernale suspend réellement ?
- Le premier loyer impayé déclenche-t-il automatiquement une expulsion ?
- Quel est le rôle du commissaire de justice pendant la trêve hivernale ?
- Locataire en impayé : squatteur ou pas ?
- Quels réflexes adopter face au premier impayé ?
À retenir — Trêve hivernale 2026 : 7 idées reçues décryptées
- La trêve hivernale 2026-2027 suspend l’expulsion physique, pas la procédure judiciaire.
- Le loyer reste dû chaque mois entre le 1er novembre et le 31 mars.
- Un juge peut prononcer une expulsion pendant la trêve hivernale.
- Le commissaire de justice peut intervenir dès le premier impayé, sans attendre l’expulsion.
- Un locataire en impayé n’est pas un squatteur au sens juridique du terme.
Qu’est-ce que la trêve hivernale suspend réellement ?
La suspension de l’expulsion, pas de la procédure
Beaucoup l’imaginent comme un bouclier total contre toute action en justice. En réalité, la trêve hivernale ne suspend qu’une seule chose : l’exécution physique de l’expulsion, autrement dit le moment où le locataire doit effectivement quitter les lieux. Les procédures judiciaires, elles, continuent de suivre leur cours.
Concrètement, un tribunal peut très bien prononcer un jugement d’expulsion en décembre. Seule sa mise à exécution est reportée au 1er avril. Un propriétaire qui engage une procédure dès octobre peut donc obtenir une décision favorable pendant l’hiver — et être prêt à agir dès la fin de la trêve.
Ce mécanisme est encadré par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Le texte prévoit toutefois des exceptions : la trêve hivernale ne s’applique pas lorsqu’un relogement décent est proposé au locataire, ni dans certains cas impliquant des squatteurs au sens strict du terme.
7 idées reçues sur la trêve hivernale : vrai ou faux ?
| Affirmation | Verdict | Explication |
|---|---|---|
| À partir du 1er novembre, toute la procédure d’expulsion est suspendue. | FAUX | Seule l’exécution effective de l’expulsion est suspendue. Les procédures judiciaires et les décisions de justice se poursuivent normalement. |
| Pendant la trêve hivernale, le locataire doit continuer à payer son loyer. | VRAI | Les obligations du locataire ne sont pas suspendues. La dette continue de courir en cas d’impayés. |
| Dès le premier loyer impayé, on entre dans une procédure d’expulsion. | FAUX | L’expulsion est l’aboutissement possible d’une procédure encadrée. Une réaction rapide permet souvent de trouver des solutions. |
| Une fois la procédure engagée, l’expulsion est inévitable. | FAUX | Reprise des paiements, échéancier ou dispositifs d’accompagnement peuvent permettre d’éviter l’expulsion. |
| Le commissaire de justice peut intervenir bien avant l’expulsion. | VRAI | Il intervient à différents stades de la procédure et constitue un interlocuteur de conseil sur le cadre juridique. |
| Un propriétaire peut récupérer lui-même son logement si son locataire ne paie plus. | FAUX | Toute expulsion doit être mise en œuvre par un commissaire de justice, dans le respect strict de la procédure légale. |
| Un locataire qui ne paie plus son loyer est un squatteur. | FAUX | Le squat répond à des conditions juridiques spécifiques (introduction sans droit ni titre). Les règles applicables ne sont pas les mêmes. |
Ce que la trêve hivernale ne suspend pas
Le loyer reste dû chaque mois, novembre comme mars. La trêve hivernale ne suspend pas les obligations du locataire. Elle ne constitue pas une pause financière : la dette locative continue de s’accumuler sans interruption.
« La trêve hivernale ne suspend pas les obligations du locataire. Les loyers restent dus pendant toute cette période et, en cas d’impayés, la dette continue de courir. » — Chambre nationale des commissaires de justice.
C’est le piège classique. Un locataire qui cesse de payer en novembre, convaincu d’être protégé, découvrira au 1er avril une dette bien plus lourde — et souvent une procédure judiciaire déjà engagée. La trêve ne suspend pas les obligations. Elle reporte seulement l’exécution.
Trêve hivernale : ce qui est suspendu et ce qui continue
| Domaine | Suspendu pendant la trêve hivernale ? | Précision |
|---|---|---|
| Exécution physique de l’expulsion | OUI | Du 1er novembre au 31 mars — sauf exceptions légales (squatteurs, relogement décent proposé) |
| Procédure judiciaire d’expulsion | NON | La procédure se poursuit normalement ; le juge peut rendre une décision pendant cette période |
| Obligation de payer le loyer | NON | Le loyer reste dû chaque mois ; la dette continue de s’accumuler |
| Accumulation de la dette locative | NON | Les impayés continuent de courir et les intérêts éventuels s’appliquent |
| Intervention du commissaire de justice | NON | Le commissaire peut être sollicité à tout stade, y compris pendant la trêve hivernale |
| Expulsion par le propriétaire lui-même | INTERDIT | Interdit en toute période — passible de poursuites pénales pour violation de domicile |
Le premier loyer impayé déclenche-t-il automatiquement une expulsion ?
La procédure d’expulsion : un processus long et encadré
Non. Un seul loyer impayé ne déclenche pas automatiquement une expulsion. L’expulsion est l’aboutissement possible d’une longue chaîne de procédures — pas le point de départ. Réagir tôt, de part et d’autre, ouvre souvent la voie à des solutions amiables. C’est tout l’enjeu de la procédure d’expulsion du locataire détaillée sur Monimmeuble.com.
Le parcours type suit plusieurs étapes : mise en demeure, commandement de payer délivré par un commissaire de justice, assignation devant le tribunal, jugement, puis exécution. Entre le premier impayé et une expulsion effective, plusieurs mois s’écoulent dans le meilleur des cas — souvent bien davantage.
Une procédure engagée ne signifie pas une expulsion inévitable
Autre idée reçue tenace : une fois la procédure lancée, l’expulsion serait inéluctable. C’est inexact. Une procédure peut s’arrêter à n’importe quel stade. Si le locataire reprend les paiements, négocie un échéancier ou bénéficie d’un accompagnement social, tout peut s’arrêter là. La CAF, Action Logement et les services sociaux départementaux disposent de leviers concrets pour aider à résorber les dettes locatives.
Le dialogue reste donc toujours possible. Emmanuelle Taupin-Mayor, commissaire de justice et membre de la Chambre nationale, le dit clairement : « Il vaut mieux agir dès le premier impayé que d’attendre que la situation ne s’enlise. Propriétaires comme locataires ont intérêt à ne pas laisser la dette grossir. »
Premier impayé : les bons réflexes selon son profil
| Profil | Action prioritaire | À éviter absolument |
|---|---|---|
| Locataire | Contacter son propriétaire dès que possible ; informer la CAF si des APL sont versées ; se rapprocher d’un travailleur social | Attendre la trêve hivernale pour cesser de payer en croyant être protégé |
| Propriétaire | Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée ; consulter un commissaire de justice pour choisir la bonne procédure | Changer les serrures, couper les accès ou tenter d’expulser soi-même le locataire |
Quel est le rôle du commissaire de justice pendant la trêve hivernale ?
Un interlocuteur bien avant l’expulsion
On l’imagine souvent arriver à la dernière étape, pour sortir les meubles. En réalité, le commissaire de justice peut intervenir dès les premières difficultés. Son rôle ne se limite pas à l’exécution : il explique le cadre juridique, informe sur les étapes de la procédure et aide à identifier les options disponibles.
La Chambre nationale est claire sur ce point : le commissaire de justice est avant tout un interlocuteur de conseil. Il maîtrise les délais légaux, les dispositifs d’aide, les marges de manœuvre. Le consulter tôt peut éviter des erreurs coûteuses — pour le propriétaire comme pour le locataire.
Ce qu’un propriétaire ne peut jamais faire seul
Face à des impayés de loyer, la tentation peut être forte d’agir directement. C’est pourtant formellement interdit. Changer les serrures, couper l’accès aux services, entrer dans le logement pour le reprendre : ces actes sont illégaux, même quand la dette est avérée et le jugement prononcé.
Toute expulsion doit passer par un commissaire de justice, sans exception. Si le locataire refuse de partir, le commissaire peut requérir le concours de la force publique auprès du préfet — ce qui allonge encore les délais. Quant au propriétaire qui tenterait de s’en passer, il s’exposerait à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Cette règle vaut en toute période — trêve hivernale ou non. Aucune circonstance n’y fait exception.
Locataire en impayé : squatteur ou pas ?
Une distinction juridique fondamentale
L’amalgame est courant : un locataire qui ne paie plus serait un squatteur. C’est juridiquement faux. Un locataire entré dans les lieux avec un bail régulier reste un locataire — même s’il cesse de payer ou se maintient après résiliation du contrat.
Le squat, lui, désigne une situation bien différente : une introduction sans droit ni titre, souvent par la force, la menace ou la contrainte. Les règles applicables — et les procédures — ne sont pas les mêmes. La trêve hivernale elle-même s’applique différemment selon qu’on est face à un impayé locatif ou à une occupation illicite.
Pourquoi cette distinction importe-t-elle ? Parce qu’elle détermine la procédure à suivre et les délais légaux. Confondre les deux peut conduire à des erreurs graves — voire à des actions illicites. En droit du logement, impayé et occupation sans titre sont deux contentieux distincts.
Quels réflexes adopter face au premier impayé ?
Côté locataire : anticiper et communiquer
Le bon réflexe ? Agir avant le premier impayé. Prévenir son propriétaire, signaler la situation à la CAF si des aides au logement (APL, ALF, ALS) sont en cours, vérifier son éligibilité à la garantie Visale d’Action Logement, se rapprocher d’un travailleur social ou d’une association d’accompagnement au maintien dans le logement. Ces démarches précoces ouvrent des solutions que l’attente referme.
La trêve hivernale n’est pas un filet de sécurité financier. Cesser de payer en novembre en croyant être protégé, c’est s’exposer à une dette alourdie et à une procédure déjà bien avancée au 1er avril. Les ménages fragiles en font les frais chaque année : en 2025, 30 500 expulsions locatives ont été exécutées en France, soit +27 % en un an selon la Chambre nationale des commissaires de justice.
Côté propriétaire : réagir sans délai, dans le cadre légal
Premier impayé constaté ? Il faut réagir vite — mais dans les règles. La première étape est l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée. Contacter un commissaire de justice dès ce stade permet de choisir la bonne stratégie : démarche amiable, tentative de conciliation ou procédure judiciaire. Les propriétaires couverts par une assurance loyers impayés (GLI) doivent en outre déclarer l’impayé dans les délais prévus au contrat — faute de quoi, ils perdent le bénéfice de la garantie.
Surtout, la trêve hivernale ne doit pas conduire à l’inaction. Engager la procédure dès novembre permet de faire avancer le dossier pendant cette période et, si un jugement favorable intervient avant le 1er avril, d’être prêt à agir dès la fin de la suspension des expulsions. La trêve hivernale peut donc devenir un temps utile pour anticiper, plutôt qu’une période d’attente.
Conclusion
La trêve hivernale suspend l’expulsion physique du locataire, mais elle n’efface ni les impayés ni leurs conséquences juridiques. Pour le propriétaire, elle ne bloque pas les démarches : elle en diffère seulement l’exécution. Dans les deux cas, mieux vaut agir sans attendre, engager la procédure adaptée et se faire accompagner par les bons professionnels. Le commissaire de justice, encore trop souvent méconnu, joue à ce titre un rôle central.
