À l’approche de la fin de la trêve hivernale, la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) a présenté ses chiffres actualisés sur les expulsions locatives en France. Le constat est sans appel. 30 500 procès-verbaux d’expulsion ont été exécutés en 2025, soit une hausse de 27,2 % en un an. Dans un contexte de crise structurelle du logement, de vacance locative croissante et d’instabilité législative, ces données révèlent des tensions vives entre bailleurs privés, locataires et acteurs publics. Quelles réformes permettront de fluidifier un marché locatif à bout de souffle ?
Sommaire :
- La crise du logement en France : un déséquilibre structurel
- Expulsions locatives 2025 : les chiffres de la CNCJ
- Abandons de logements et impayés : des signaux qui s’aggravent
- Loi Kasbarian, loi narcotrafic : quels impacts sur l’expulsion locative ?
- Les propositions de la CNCJ pour réformer le marché locatif
À retenir — Expulsion locative : les chiffres 2026 de la CNCJ
- 30 500 expulsions locatives ont été exécutées en 2025, soit + 27,2 % en un an.
- 4,2 millions de personnes sont mal logées ou sans logement en France en 2025.
- Les charges de copropriété ont progressé de 20 % depuis 2022 et de 50 % en dix ans.
- Le décret du 12 février 2026 précise le rôle des commissaires de justice dans la prévention des expulsions.
- La CNCJ propose la création d’un bail authentique à force exécutoire établi par commissaire de justice.
La crise du logement en France : un déséquilibre structurel ?
4,2 millions de mal-logés : une réalité qui s’aggrave
La France traverse une crise structurelle du logement. Le rapport annuel 2025 de la Fondation pour le logement des défavorisés le confirme : 4,2 millions de personnes sont mal logées ou sans logement. Parmi elles, plus d’un million ne disposent d’aucun logement personnel. Par ailleurs, 12,3 millions de personnes se trouvent en situation de vulnérabilité face au logement, notamment en raison d’impayés de loyers ou de précarité énergétique.
Or la construction ne suit pas. Le Stat Info du ministère du Logement de février 2026 recense 381 486 logements autorisés entre février 2025 et janvier 2026, soit 7,8 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. L’Union nationale des aménageurs chiffre pourtant les besoins annuels entre 380 000 et 427 000 logements d’ici 2030. L’Union sociale pour l’habitat les évalue quant à elle à 518 000 par an, dont 198 000 logements sociaux. Le contraste est saisissant : les autorisations stagnent, les besoins augmentent.
Un parc social sous tension
Le parc locatif social ne comble pas ce déficit. Au 1er janvier 2025, la France recense 5,4 millions de logements locatifs sociaux. Sur l’année 2024, 71 300 logements entrent dans le parc pour la première fois. En revanche, 18 100 partent à la démolition et 10 900 sont vendus. La croissance nette du parc atteint à peine 0,5 % — bien insuffisant au regard des besoins réels.
Plusieurs facteurs structurels expliquent cette tension :
- hausse du coût du foncier et des matériaux,
- remontée des taux d’intérêt pénalisant promoteurs et acquéreurs,
- complexité des règles d’urbanisme,
- contraintes environnementales liées au « Zéro artificialisation nette »,
- insuffisante prise en compte des disparités territoriales.
En zones tendues, où la demande locative dépasse structurellement l’offre, la pression sur le parc privé comme sur le parc social atteint un niveau critique.
Un enjeu politique devenu instable
Le logement s’impose comme un défi politique majeur. Pourtant, le secteur souffre d’une instabilité réglementaire préoccupante : six ministres se succèdent depuis 2022 à la tête du portefeuille Logement. Cette instabilité s’accompagne d’une inflation législative notable.
En quelques semaines seulement, plusieurs propositions de loi arrivent sur la table :
- institution d’un statut fiscal du bailleur privé,
- proposition de loi Estrosi-Sassonne sur l’habitat,
- renforcement de la lutte contre les squats,
- plafonnement des baux commerciaux,
- soutien au logement conventionné,
- ou encore défense des propriétaires victimes d’impayés locatifs.
Expulsions locatives 2025 : les chiffres de la CNCJ
Une procédure en plusieurs étapes qui monte en charge
L’expulsion locative ne survient pas du jour au lendemain. Elle résulte d’un enchaînement de procédures, chacune tracée par les commissaires de justice. En 2025, toutes les étapes clés de la chaîne contentieuse progressent à la hausse.
La procédure s’ouvre par le commandement de payer. Cet acte, signifié au locataire qui cesse de régler son loyer, constitue le préalable indispensable à toute action judiciaire visant la clause résolutoire du bail. En 2025, les commissaires de justice signifient 175 000 commandements de payer, soit + 2,4 % par rapport à 2024. Viennent ensuite les assignations devant le tribunal judiciaire : 147 000 en 2025, contre 145 000 en 2024, soit + 1,3 %.
La donnée la plus frappante concerne les décisions de justice signifiées aux locataires défaillants : 59 200 en 2025 contre 45 400 en 2024, soit + 30,4 %. En aval, les procès-verbaux d’expulsion atteignent 30 500, contre 24 000 l’année précédente : + 27,2 %.
Un taux d’expulsion à relativiser
Ces chiffres méritent toutefois d’être mis en perspective. Au 1er janvier 2025, la France recense 38,4 millions de logements, dont 40 % occupés par des locataires (source : INSEE). Au regard de cet ensemble, les 175 000 commandements de payer et les 30 500 expulsions ne touchent qu’une proportion très faible de locataires. Le taux d’expulsion par rapport aux commandements de payer s’établit aux alentours de 15 %.
Les délais judiciaires et administratifs s’accumulent, auxquels s’ajoutent les éventuels délais de grâce accordés par le juge de l’exécution (JEX) et les actions d’accompagnement social conduites par les CCAPEX. À noter : le commissaire de justice, anciennement désigné sous le terme d’huissier de justice, reste l’acteur incontournable à chaque étape de cette procédure.
La France dans la moyenne haute européenne
À l’échelle européenne, la comparaison reste délicate : les cadres juridiques, les procédures et les périmètres statistiques diffèrent d’un pays à l’autre. Il est néanmoins possible de recenser les chiffres suivants pour des pays de population comparable :
- Espagne : 27 764 expulsions en 2024
- Royaume-Uni : 25 282 expulsions par huissier en 2023
- Allemagne : 30 200 expulsions en 2023
- Italie : 40 000 peines d’expulsion prononcées en 2024 et 21 337 avec recours de la force publique
Dès lors, la France se situe dans la moyenne haute des délais et des garanties offertes aux occupants. Ce cadre protecteur bénéficie aux locataires. En revanche, il accentue les tensions ressenties par les bailleurs.
Abandons de logements et impayés : des signaux qui s’aggravent
Les départs « à la cloche de bois » en forte hausse
Les abandons de logement progressent. En 2025, la CNCJ recense 6 000 logements abandonnés, contre 5 350 en 2024 — soit + 11,7 %. Les procès-verbaux de reprise de logement atteignent 2 670, en hausse de + 13,3 % par rapport à 2024.
Lorsqu’un locataire quitte les lieux sans résilier le bail ni restituer les clés, le bailleur doit engager une procédure longue et complexe. Celle-ci débute par la délivrance d’un commandement de payer ou de justifier de l’occupation. Vient ensuite l’établissement d’un procès-verbal de constat d’abandon, en présence d’un serrurier et de deux témoins. La démarche se poursuit par la saisine du juge, puis par la signification de l’ordonnance obtenue. La CNCJ estime que cette procédure devrait être simplifiée en urgence.
Impayés locatifs : 800 000 locataires en retard
Les impayés de loyers atteignent des niveaux préoccupants. L’Observatoire national des impayés recense 800 000 personnes en retard de paiement au 31 décembre 2023, soit 18,7 % des locataires :
- 6,4 % des ménages accusent un retard entre 1 et 3 mois
- 1,4 % accumulent un retard de plus de 3 mois
Dans le parc HLM, près de 300 000 locataires sont en situation d’impayés depuis plus de 3 mois en 2023, soit 6,4 % du parc (source : Fondation pour le logement). Face à ces situations, la CAF, la MSA et le fonds de solidarité pour le logement (FSL) interviennent pour mettre en place un plan d’apurement de la dette. Ces dispositifs visent à éviter la résiliation du bail et l’engagement de la procédure d’expulsion locative. Pourtant, la situation financière des ménages continue de se dégrader : 134 803 dossiers de surendettement sont traités en 2024, en hausse de 10,8 % par rapport à 2023.
Les charges de copropriété, un fardeau croissant
La CNCJ tire également la sonnette d’alarme sur les charges de copropriété. Régie par la loi du 10 juillet 1965, la copropriété repose sur un budget prévisionnel voté en assemblée générale et sur un fonds de travaux obligatoire. Or l’Association nationale des responsables de copropriété relève une hausse de 20% depuis 2022 et de près de 50% en dix ans. Le niveau moyen passe ainsi de 1 886 € par an en 2021 à 2 259 € en 2024, sous l’effet conjugué de la hausse de l’énergie, des matériaux et des primes d’assurance.
Au regard de ces chiffres, la situation des copropriétés inquiète. L’encours total des impayés de charges atteint 2 milliards d’euros selon les estimations. 215 000 copropriétés affichent un montant d’impayés supérieur à 20 % de leur budget annuel. Environ 90 000 n’approuvent plus leurs comptes depuis plus de deux ans ; 23 000 depuis plus de cinq ans. Ces copropriétés dégradées concentrent des risques sociaux et patrimoniaux majeurs, que le syndic peine souvent à endiguer faute d’outils juridiques adaptés (source : rapport du Sénat).
Loi Kasbarian, loi narcotrafic : quels impacts sur l’expulsion locative ?
La loi Kasbarian : deux régimes de commandement de payer en coexistence
La loi du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian », réduit de deux mois à six semaines le délai entre le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation. Un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (Civ. 3ème, avis n° 24-70.002) vient préciser les modalités d’application dans le temps.
La Cour juge que la réforme n’a pas d’effet rétroactif. Les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi (29 juillet 2023) restent donc soumis au délai de deux mois. En pratique, deux régimes coexistent : deux mois pour les baux antérieurs, six semaines pour ceux conclus après. Une incertitude subsiste toutefois pour les baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de la loi — la Cour de cassation n’a pas tranché ce point.
Le décret du 12 février 2026 : renforcer la prévention des expulsions
Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 relatif aux CCAPEX constitue une mesure d’application directe de la loi Kasbarian. Il précise la forme et les délais dans lesquels les commissaires de justice transmettent aux CCAPEX les coordonnées des locataires défaillants et les éléments sur leur situation socio-économique, dès la délivrance du commandement de payer. En clarifiant ces obligations, le décret renforce le rôle préventif du commissaire de justice. Ce dernier est en effet le premier professionnel à intervenir auprès d’un locataire en difficulté. Sa capacité à transmettre rapidement des informations fiables conditionne l’activation précoce des dispositifs d’accompagnement.
La loi narcotrafic : de nouveaux outils pour les bailleurs
La loi n° 2025-532 du 13 juin 2025, dite « loi narcotrafic », introduit de nouveaux leviers pour les bailleurs, collectivités et syndics confrontés à des troubles liés au trafic de stupéfiants. Elle ouvre désormais la possibilité de résilier le bail en cas de troubles graves. Le préfet peut enjoindre au bailleur d’engager cette résiliation. À défaut de réaction, il saisit le juge, qui conserve le pouvoir de décision final.
Dans ce cadre, le commissaire de justice joue un rôle probatoire central. Il dresse des constats qui documentent objectivement la nature des nuisances, leur intensité, leur répétition dans le temps et les indices matériels d’activités illicites. Ces constats constituent une preuve neutre et structurée : le bailleur l’utilise pour justifier une résiliation, l’autorité administrative pour fonder une injonction, le juge pour apprécier la gravité des troubles.
Nouvelle définition de l’impayé à partir de 2027
Le décret du 12 février 2026 redéfinit les seuils déclencheurs d’une situation d’impayé de loyers. À compter du 1er janvier 2027, un impayé s’établit :
- dès que la dette cumulée dépasse 450 € (loyer et charges)
- ou dès qu’un locataire accumule 3 mois de défaut de paiement, même si le montant total reste inférieur à 450 €
Par ailleurs, le bénéfice des APL se maintient en principe même en cas de résiliation du bail. La CAF ou la MSA ne suspend l’aide que dans des situations précises : mauvaise foi du locataire reconnue par la justice, ou décision judiciaire d’expulsion définitive constatant des troubles dans le logement.
Les propositions de la CNCJ pour réformer le marché locatif
Proposition 1 : le bail authentique par commissaire de justice
La majorité des baux d’habitation se conclut aujourd’hui sous forme d’acte sous seing privé. En cas de litige, le bailleur saisit un juge pour obtenir un titre exécutoire avant toute mesure d’exécution. La CNCJ propose de créer un bail authentique établi par commissaire de justice, doté d’une force exécutoire comparable à celle d’un acte notarié.
Ce bail permettrait au commissaire de justice de vérifier l’identité et la capacité des parties, de contrôler en amont la conformité du logement et du bail, d’expliquer à chaque partie ses droits et obligations, puis d’authentifier le contrat. Il garantirait notamment la décence du logement au sens de la loi du 6 juillet 1989, et préviendrait les situations d’insalubrité ou de non-conformité aux normes énergétiques. Au final, les bénéfices attendus sont multiples : moins de judiciarisation, des procédures accélérées en cas d’impayés, une confiance restaurée dans l’investissement locatif, et des logements remis plus rapidement sur le marché, surtout en zones tendues.
Proposition 2 : simplifier la reprise d’un logement abandonné
La CNCJ propose de réduire de un mois à 15 jours le délai accordé au locataire pour justifier de l’occupation du logement. Elle préconise en outre d’étendre à la procédure de reprise le principe du certificat d’opposition — déjà applicable en matière d’injonction de payer — afin que l’ordonnance du juge devienne directement exécutoire en l’absence d’opposition dans le délai imparti. Enfin, la procédure de reprise s’étendrait aux baux meublés, commerciaux et professionnels. Ces évolutions permettraient de lutter plus efficacement contre les occupations illicites de fait et les départs sans préavis, fléaux croissants du marché locatif.
Proposition 3 : mesures conservatoires contre les cautions solidaires
Actuellement, le cadre juridique n’autorise pas de mesures conservatoires contre la caution solidaire. La CNCJ propose d’y remédier. Elle préconise d’intégrer directement l’acte de caution au bail, et d’autoriser des mesures conservatoires contre les cautions solidaires dès la dénonciation du commandement de payer. L’objectif est double : sécuriser le recouvrement des dettes locatives et responsabiliser davantage les cautions.
Proposition 4 : une procédure accélérée pour les charges de copropriété
Face à l’accumulation des impayés de charges de copropriété, la CNCJ propose une procédure en trois temps. Le syndic demande la signification d’un commandement de payer dans un délai d’un mois. Le copropriétaire peut alors régler, contester ou demander une médiation dirigée par le commissaire de justice. En cas de silence dans le délai imparti, le commissaire de justice délivre directement un titre exécutoire, sur le modèle du chèque impayé. Cette procédure accélèrerait le recouvrement, réduirait le contentieux et préserverait l’équilibre financier des copropriétés.
