+2 % de hausse des loyers, des baux qui s’allongent, une vacance locative stabilisée à 24 jours : lCLAMEUR dresse un état des lieux précis et nuancé du marché locatif privé français. Derrière ces chiffres nationaux se cachent des réalités très contrastées — des loyers qui varient du simple au triple selon les territoires, des rendements allant de 3,63 % à Paris à plus de 12 % dans la Nièvre, et un encadrement des loyers dont l’efficacité reste introuvable dans les données. Locataires, propriétaires, investisseurs : voici ce que le marché locatif privé en 2025 révèle vraiment.
Sommaire :
- Le marché locatif privé national : une hausse modérée mais réelle
- Des disparités territoriales très marquées sur le marché locatif privé
- La mobilité résidentielle en recul : des baux qui s’allongent
- Rendements locatifs bruts : de fortes inégalités selon les territoires
- Centre-ville ou périphérie : quelles dynamiques locatives en 2025 ?
- L’encadrement des loyers fait-il vraiment baisser les loyers ?
- Marché locatif privé et démographie : un lien étroit
- Les sorties du marché locatif : un phénomène à surveiller
À retenir — Marché locatif privé 2025
- Les loyers du marché locatif privé ont progressé de +2,10 % en 2025.
- Les baux durent en moyenne 963 jours, soit 120 jours de plus qu’il y a deux ans.
- Un logement vacant se reloue en 24 jours en moyenne.
- Sur onze ans, les loyers ont augmenté moins vite que l’inflation.
- L’encadrement des loyers ne fait pas baisser les loyers signés.
Le marché locatif privé national : une hausse modérée mais réelle ?
Des loyers en hausse de 2 % sur un an
Au quatrième trimestre 2025, le loyer médian des appartements sur le marché locatif privé atteint 14,21 €/m² hors charges. La hausse annuelle s’établit à +2,10 %. C’est le double de la progression enregistrée l’année précédente (+1 %). Toutefois, les écarts restent sensibles selon la taille du logement.
Sur un an, les 3-pièces et plus progressent le plus vite (+2,26 %). Sur deux ans, en revanche, ce sont les studios (1-pièce) qui enregistrent la plus forte hausse (+3,96 %). Les maisons suivent une dynamique proche : +2,13 % sur un an, +3,11 % sur deux ans.
Des loyers qui augmentent moins vite que l’inflation sur longue période
Sur onze ans (base 100 au T4 2014), les loyers du marché locatif privé ne progressent que de +14,50 %. L’inflation, elle, atteint +19,83 % sur la même période. Les prix immobiliers grimpent de +21,40 % et les revenus disponibles bruts des ménages bondissent de +36,04 %. En termes réels, les loyers ont donc baissé pour l’ensemble de la France. Les rendements locatifs bruts s’érodent quant à eux de -0,26 % sur la période.
Des disparités territoriales très marquées sur le marché locatif privé
Des loyers qui varient du simple au triple selon les départements
Le marché locatif privé présente des écarts considérables selon les territoires. À Paris, le loyer médian atteint 29,83 €/m². En Haute-Saône, il tombe à 8,52 €/m². L’Île-de-France concentre les niveaux les plus élevés : les Hauts-de-Seine affichent 23,57 €/m². En province, les Alpes-Maritimes se distinguent avec 18,03 €/m².
Des évolutions très contrastées selon les territoires
Sur un an (2024-2025), les variations de loyers s’étendent de -2,74 % dans l’Ain à +10,82 % dans la Nièvre. La Manche progresse de +5,59 %, le Territoire de Belfort de +5,23 %. À l’inverse, le Cher recule de -2,31 % et les Ardennes de -1,83 %.
Sur cinq ans (2020-2025), les loyers progressent dans l’ensemble des départements. Les hausses vont de +1,92 % dans le Val-d’Oise à +17,88 % dans l’Ain. La Sarthe (+13,53 %) et le Loir-et-Cher (+13,42 %) figurent parmi les marchés les plus dynamiques sur la période.
Focus métropoles : Saint-Étienne, Toulon et Brest en tête des hausses
Paris reste la métropole la plus chère : 29,08 €/m² pour les 1-pièces. Nice suit à 22,18 €/m², Marseille à 20,28 €/m². Sur un an, Saint-Étienne, Toulon et Brest enregistrent les hausses les plus significatives. Quelques baisses ponctuelles apparaissent néanmoins : Lille pour les 1-pièces (-1,57 %), Strasbourg et Orléans pour les 3-pièces.
La mobilité résidentielle en recul : des baux qui s’allongent
Des locataires qui restent de plus en plus longtemps
Le marché locatif privé voit ses durées de baux s’allonger régulièrement. La durée médiane atteint désormais 963 jours pour l’ensemble des appartements. C’est 120 jours de plus qu’il y a deux ans. Les maisons affichent des durées encore plus longues : 1 064 jours, en hausse de 135 jours sur deux ans.
La remontée des taux d’intérêt immobiliers explique en partie cette tendance. Elle freine les primo-accédants dans leur projet d’achat. Ces ménages restent dès lors locataires plus longtemps. La rotation sur le marché locatif privé diminue. Les durées progressent régulièrement depuis 2023.
Au niveau départemental, les écarts restent importants. Paris affiche la durée la plus longue en Île-de-France (1 242 jours), suivie de Seine-Saint-Denis (1 212 jours). En province, la Moselle (1 281 jours) et la Manche (1 196 jours) se distinguent. À l’opposé, l’Indre (560 jours), les Deux-Sèvres (595 jours) et la Charente-Maritime (655 jours) présentent les durées les plus courtes.
La vacance locative : stable autour de 24 jours
La vacance locative inter-baux — le délai médian de relocation entre deux baux successifs — se stabilise autour de 24 jours depuis quatre ans. Ce chiffre représente un net progrès par rapport aux 38 jours observés en 2018. Sur un an, la vacance recule encore d’un jour. Sur six ans, le gain atteint 13 jours.
Cette stabilisation confirme un marché locatif privé sous tension. Les biens se relouent rapidement. La demande reste soutenue face à une offre contrainte.
Rendements locatifs bruts : de fortes inégalités selon les territoires
Paris et les grandes métropoles : des rendements comprimés
Le rendement locatif brut mesure le ratio des loyers perçus sur 12 mois divisé par le prix de marché du bien, hors fiscalité. Les résultats révèlent des inégalités considérables sur le marché locatif privé. Paris et les Hauts-de-Seine affichent les rendements les plus faibles : respectivement 3,63 % et 4,50 %. La Savoie (3,63 %) et la Haute-Savoie (4,11 %) confirment cette tendance dans les zones touristiques prisées.
À l’opposé, la Nièvre atteint 12,68 %, le Cher 10,29 % et les Vosges 10,08 %. En Île-de-France, l’Essonne (6,82 %) et le Val-d’Oise (6,53 %) offrent des rendements nettement plus attractifs que la capitale.
Centre-ville ou périphérie : quelles dynamiques locatives en 2025 ?
Une cartographie des tendances métropolitaines
CLAMEUR analyse pour la première fois de façon systématique l’écart de dynamisme entre villes-centres et périphéries métropolitaines. Les résultats varient selon les typologies de logement.
Pour les 1-pièces, Toulon (-4,54 pts), Nice (-2,98 pts) et Lyon (-1,05 pt) voient leur périphérie progresser plus vite que leur centre. Orléans (+2,77 pts), Marseille (+1,85 pt) et Lille (+2,05 pts) affichent, en revanche, une tendance inverse : le centre-ville y progresse plus vite que la périphérie. CLAMEUR parle de recentralisation.
Le classement global centre/périphérie
Un score synthétique établit le classement des 22 agglomérations étudiées (CENTRE = +2 ; centre = +1 ; périphérie = -1 ; PÉRIPHÉRIE = -2). Toulon (-6), Lyon (-5) et Tours (-5) sont les marchés où la périphérie domine le plus nettement. Orléans (+6), Marseille (+6) et Strasbourg (+5) sont ceux où le centre-ville s’impose.
L’encadrement des loyers fait-il vraiment baisser les loyers ?
Un dispositif en expansion sur le marché locatif privé
L’encadrement des loyers plafonne les loyers de relocation à un niveau de référence majoré. Il s’applique depuis 2017 à Paris et Lille. Il s’est ensuite étendu à Plaine Commune (2021), Lyon et Villeurbanne (2021), Est Ensemble (2021), Montpellier (2022), Bordeaux (2022), le Pays Basque (2024) et Grenoble (2025). Marseille, Annemasse et Grand-Orly Seine Bièvre pourraient rejoindre le dispositif à partir de 2026.
La méthode des doubles différences
CLAMEUR, en partenariat avec des chercheurs (Simon et Toussaint, 2025), évalue l’effet de l’encadrement sur les loyers signés — et non sur les annonces. La méthode retenue est celle des doubles différences. Elle compare l’évolution des loyers dans les villes encadrées (Bordeaux, Montpellier, Lyon, Lille) avec celle de villes similaires non encadrées (Nantes, Toulouse, Toulon, Nice). Paris reste hors de l’analyse : sa taille et sa démographie la rendent trop atypique.
Un effet modérateur non démontré
Les résultats sont clairs. Aucun effet modérateur significatif n’apparaît sur les loyers signés après la mise en place de l’encadrement à Bordeaux, Montpellier, Lyon ou Lille. Les courbes des villes encadrées et non encadrées évoluent de façon parallèle avant et après l’encadrement.
Marché locatif privé et démographie : un lien étroit
La population tire les loyers vers le bas… indirectement
L’analyse de CLAMEUR porte sur 20 métropoles françaises entre 2014 et 2022. Elle révèle un paradoxe apparent : les loyers du marché locatif privé baissent dans les villes où la population augmente. L’explication est simple. Le parc social croît toujours plus vite que la population dans ces villes. Il réduit mécaniquement la demande adressée au secteur privé.
Le vieillissement, facteur de hausse des loyers privés
Le vieillissement de la population joue, en revanche, en sens inverse. Plus la ville-centre vieillit, plus le parc social croît par rapport à la population totale. Le marché locatif privé se retrouve alors pris en tenaille entre la propriété — notamment des retraités — et le logement social. L’offre locative privée se réduit. Les loyers montent.
Les sorties du marché locatif : un phénomène à surveiller
Méthodologie et périmètre
CLAMEUR a mené une étude inédite sur les sorties du marché locatif privé. Elle repose sur 710 000 baux et 450 000 lots observés entre janvier 2014 et décembre 2025, sur l’ensemble du territoire français. Trois types de sorties sont distingués :
- la « mort absolue » (fin de bail sans relocation),
- la « mort à 1 an » (absence de relocation pendant au moins un an),
- et la « résurrection » (retour sur le marché après une sortie d’au moins un an).
Des tendances préoccupantes
Sur la période observée, la mortalité absolue affiche une nette progression : +12,82 % en quatre ans, soit un rythme moyen de +3,20 % par an. La dégradation est encore plus marquée à court terme : la mortalité à un an bondit de +16,93 % en trois ans, ce qui correspond à une hausse annuelle de +5,64 %. À l’inverse, le taux de résurrection reste marginal, avec une augmentation limitée à +3,77 % sur huit ans, soit seulement +0,47 % par an.
Ces chiffres confirment une contraction structurelle du marché locatif privé. Des biens quittent le parc locatif — par vente, reprise pour usage propre ou basculement en location meublée touristique — à un rythme plus rapide que leurs remplaçants n’y entrent. La saisonnalité est marquée, avec des pics de sorties en fin d’été. Les courbes varient selon la taille du bien et selon les cohortes analysées.
