Dans certains hypercentres urbains, plus de 70 % des appartements sont aujourd’hui exploités en location de courte durée. Ce chiffre dit tout de la tension qui règne dans les copropriétés françaises. Lors de l’Atelier Juridique Monimmeuble.com de mars 2026, Benjamin Naudin, avocat associé spécialisé en droit de la copropriété au Cabinet Naudin Avocats & Juristes, et Louis Roubin, directeur copropriétés au cabinet Saphie à Marseille, ont décrypté un cadre juridique en pleine évolution. La loi Le Meur de novembre 2024 a modifié les règles du jeu. Le Conseil constitutionnel les a validées le 19 mars 2026. Pourtant, la location meublée courte durée en copropriété reste légale — et tout copropriétaire ne peut pas l’interdire du jour au lendemain. Quelles conditions respecter ? Que dit la jurisprudence ? Et quels recours existent en cas de nuisances ?
Sommaire :
- Location meublée courte durée en copropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
- La clause d’habitation bourgeoise protège-t-elle vraiment contre l’Airbnb ?
- La loi Le Meur : quelles nouvelles armes pour les copropriétaires ?
- Peut-on interdire la sous-location en copropriété ?
- Nuisances et recours : que faire concrètement ?
À retenir — Location meublée courte durée en copropriété
- La location meublée courte durée en copropriété reste une activité civile, même au-delà de 120 jours par an.
- Seul le règlement de copropriété — et non la nature commerciale de l’activité — peut valablement interdire l’Airbnb.
- La loi Le Meur (novembre 2024) permet aux assemblées générales d’interdire la location saisonnière, sous trois conditions cumulatives strictes.
- Le Conseil constitutionnel a validé ces dispositions le 19 mars 2026.
- La sous-location meublée est interdite dans la majorité des règlements de copropriété rédigés avant les années 2000.
Location meublée courte durée en copropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
Location nue, meublée, saisonnière : trois régimes distincts
La location nue classique relève de la loi du 6 juillet 1989. Elle impose des durées précises et protège fortement le locataire. La location meublée longue durée, en revanche, échappe partiellement à ce texte. Elle répond aux règles civiles générales. Le bailleur dispose ainsi d’une souplesse bien supérieure pour mettre fin au bail. C’est pourquoi de nombreux investisseurs la privilégient.
La location meublée courte durée — ou location saisonnière — constitue un troisième régime. Le propriétaire loue un logement meublé à une clientèle de passage, pour des séjours de quelques nuits à quelques semaines. Airbnb, Booking ou encore Abritel en sont les plateformes emblématiques. On parle aussi de meublé de tourisme, de location touristique ou de location de courte durée (LCD).
120 jours, 90 jours : quels seuils s’appliquent ?
Le droit distingue deux situations. Lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale en courte durée, la règle générale tolère jusqu’à 120 jours par an sans autorisation de changement d’usage. Au-delà, le logement sort du régime de la résidence principale. Dans les zones tendues ou touristiques, les maires peuvent abaisser ce seuil à 90 jours. Ils s’appuient pour cela sur l’article L. 631-9 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi Le Meur de novembre 2024.
La location de la résidence secondaire obéit à des règles plus strictes. Elle exige dans la plupart des grandes villes une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie, dès le premier jour de location. Ce dispositif s’applique obligatoirement à Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants. Il s’étend toutefois à de nombreuses communes touristiques de moindre taille, dès lors qu’elles ont adopté une délibération municipale en ce sens.
La clause d’habitation bourgeoise protège-t-elle vraiment contre l’Airbnb ?
Une idée reçue solidement ancrée
L’idée est répandue : un immeuble avec une clause d’habitation bourgeoise serait automatiquement protégé contre la location meublée courte durée. Or, la Cour de cassation a clairement rejeté ce raisonnement.
Benjamin Naudin, avocat associé spécialisé en droit de la copropriété au Cabinet Naudin Avocats & Juristes, démonte ce raccourci sans ambiguïté :
« J’entends souvent cette image d’épinal : le bâton du président du conseil syndical qui tape sur le sol en disant “j’ai une clause d’habitation bourgeoise, donc l’Airbnb n’est pas compatible”. Cette idée est véhiculée par bon nombre de revues et d’émissions télévisuelles, elle est ancrée dans l’inconscient collectif — et elle est fausse. »
L’arrêt du 25 janvier 2024 : un tournant jurisprudentiel
Par une décision du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.455), la Cour de cassation a posé un principe désormais appliqué dans toutes les juridictions françaises. En effet, la location meublée courte durée est une activité civile, quelle qu’en soit la fréquence ou la durée. Peu importe qu’elle dépasse 120 jours par an. Peu importe qu’elle porte sur une résidence secondaire de manière répétée. En effet, ni le Code de la construction et de l’habitation, ni le Code du tourisme, ni le Code général des impôts ne qualifient l’Airbnb d’activité commerciale. Quelques mois plus tard, le Conseil d’État a confirmé cette même orientation.
Dès lors, une clause d’habitation bourgeoise — même exclusive — ne suffit plus à interdire automatiquement la location saisonnière. La nature de l’activité ne permet plus, à elle seule, de conclure à l’incompatibilité avec le règlement de copropriété.
L’arrêt de 2018 : la destination d’immeuble comme critère central
Toutefois, un arrêt antérieur de la Cour de cassation — rendu en 2018 — demeure pleinement applicable. Il introduit un critère différent : non plus la nature commerciale de l’activité, mais le contenu du règlement de copropriété et la protection du vouloir-vivre-ensemble.
Les faits : une exploitation quasi-hôtelière au cœur d’un immeuble résidentiel
Dans cette affaire, des copropriétaires avaient divisé leurs appartements en studios. Ils les louaient en courte durée via une plateforme de réservation en ligne, avec des prestations para-hôtelières. Le syndicat les avait assignés en remise en état des lieux. La Cour d’appel de Versailles leur avait donné raison dès 2014. La Cour de cassation a confirmé cette décision en 2018.
Le raisonnement : la rotation des locataires contredit la destination résidentielle
Son raisonnement repose sur la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété imposait d’informer le syndic de tout bail dans les 15 jours suivant l’entrée du locataire. Cette clause traduisait une volonté explicite de stabilité des occupants. Or, la rotation fréquente liée à la location saisonnière allait directement à l’encontre de cet objectif. La Cour en a conclu que cette activité était incompatible avec la destination résidentielle de l’immeuble.
Au-delà du règlement : le standing et l’environnement social comptent aussi
La destination de l’immeuble, au sens large, ne se résume pas à la seule clause de destination. Benjamin Naudin l’explique ainsi :
« La destination de l’immeuble, ça comprend le contenu du règlement, c’est vrai, mais ça va au-delà. C’est aussi le standing de l’immeuble, ses caractéristiques architecturales, son environnement social. Deux immeubles strictement identiques, situés dans des quartiers différents avec des règlements identiques, auront des stipulations admises dans l’un et pas dans l’autre — parce qu’ils n’ont pas le même environnement social. »
Autrement dit, deux immeubles aux règlements identiques mais situés dans des quartiers différents peuvent avoir des destinations distinctes aux yeux du juge. Le standing et l’environnement social entrent pleinement dans l’équation.
Les quatre types de clauses de destination
Le règlement de copropriété peut contenir quatre types de clauses de destination, déterminant la compatibilité avec la location meublée touristique.
La loi Le Meur : quelles nouvelles armes pour les copropriétaires ?
Un texte conçu pour endiguer la crise du logement
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) vise, tout d’abord, à remédier aux déséquilibres du marché locatif. À ce titre, elle introduit plusieurs mesures afin de freiner la prolifération de la location saisonnière dans les zones tendues. Ainsi, elle réduit notamment les abattements fiscaux favorables au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans le segment touristique. Par ailleurs, elle permet également aux maires de cartographier les autorisations de changement d’usage sur leur territoire.
Louis Roubin, directeur copropriétés au cabinet Saphie à Marseille, décrit une réalité de terrain particulièrement tendue dans les hypercentres :
« Dans l’hypercentre de Marseille, on est confrontés à de plus en plus de copropriétaires bailleurs qui n’achètent que pour faire de la location meublée de tourisme type Airbnb. La difficulté qu’on a aujourd’hui, c’est comment l’interdire dans un immeuble où on a 70 % de copropriétaires bailleurs dont le seul but est de faire du Airbnb, opposés aux 30 % de propriétaires occupants qui ne font que subir. »
Cette tension dépasse les seules métropoles du Sud. Elle touche l’ensemble des grandes villes de province attractives. Leurs centres ont vu affluer des investisseurs post-Covid attirés par la rentabilité de la location courte durée.
Or, l’apport majeur de la loi Le Meur en droit de la copropriété tient à la modification de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, par l’ajout d’un alinéa d. Ce nouvel alinéa autorise l’assemblée générale des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété. Elle peut ainsi interdire nommément la location saisonnière meublée de courte durée dans certains lots.
Trois conditions cumulatives et strictes
L’interdiction n’est possible que si trois prérequis sont simultanément réunis :
- L’immeuble doit être à destination bourgeoise.
- Les lots concernés doivent être des résidences secondaires.
- Ces lots doivent avoir une vocation exclusivement d’habitation, sans aucune autre activité autorisée.
Si l’une de ces conditions fait défaut, toute résolution votée en assemblée générale sera nulle et attaquable devant les tribunaux.
La majorité de l’article 26 : un obstacle pratique
L’interdiction s’adopte à la majorité de l’article 26, soit les deux tiers des voix du syndicat détenues par la majorité des copropriétaires. Dans une copropriété de 10 lots représentant 1 000 millièmes, il faut au moins 6 copropriétaires réunissant ensemble 667 millièmes. Toutefois, une passerelle (article 26-1) permet d’adopter la résolution à une majorité légèrement moindre en second vote immédiat.
Louis Roubin souligne la difficulté pratique que cela représente :
« On a un positionnement sur lequel on doit tenir. Sur une copropriété de 80, 100, 150 lots, obtenir ces majorités devient de plus en plus compliqué. On ne peut pas faire voter n’importe quoi, et encore moins à des majorités que l’on n’arrive pas à obtenir. En pratique, cette majorité reste difficile à atteindre dans les grandes copropriétés, en raison de l’absentéisme chronique aux assemblées générales. »
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026
Un copropriétaire avait soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) à l’encontre de ces dispositions. Il soutenait que la loi Le Meur portait atteinte au droit de propriété ainsi qu’à la liberté d’entreprendre, protégés par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
En effet, le Conseil a jugé que les dispositions contestées étaient conformes à la Constitution. Il a considéré que l’atteinte portée au droit de propriété n’était ni générale ni absolue, et qu’elle demeurait proportionnée aux objectifs d’intérêt général poursuivis, notamment :
- la lutte contre les nuisances liées à la multiplication des locations touristiques,
- et la résorption de la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.
Par ailleurs, il a relevé que le dispositif était strictement encadré : il ne concerne que certains lots (notamment les résidences secondaires) et n’interdit pas la location de longue durée. Dès lors, les dispositions issues de la loi Le Meur sont déclarées conformes à la Constitution. Elles s’imposent désormais à l’ensemble des acteurs, avec l’autorité attachée aux décisions du Conseil constitutionnel.
Peut-on interdire la sous-location en copropriété ?
Un droit qui n’est pas automatique
La sous-location — le fait pour un locataire de relouer tout ou partie du logement à un tiers — n’est pas un droit acquis. En droit commun (loi du 6 juillet 1989), le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur. Sans cet accord, il s’expose à des condamnations significatives : restitution des loyers perçus et résiliation du bail.
La clause anti-sous-location dans les règlements anciens
En copropriété, la situation est encore plus restrictive. Selon Benjamin Naudin, la quasi-totalité des règlements rédigés dans les années 1980 et 1990 contiennent une clause interdisant explicitement la sous-location meublée. Les notaires de l’époque l’inséraient de façon quasi systématique. Or, dès lors que cette clause trouve sa justification dans la destination de l’immeuble — ce qui est presque toujours le cas —, elle reste parfaitement valable. Elle s’impose à tous les occupants du lot concerné.
Nuisances et recours : que faire concrètement ?
L’action a priori : vérifier l’autorisation de changement d’usage
La première démarche est administrative. Avant toute action judiciaire, le syndic ou les copropriétaires doivent vérifier si le propriétaire a bien obtenu l’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, lorsqu’elle est requise. En l’absence de cette autorisation, le syndicat des copropriétaires peut s’y opposer directement. Il n’a pas besoin de démontrer une nuisance. C’est l’action a priori : elle bloque l’activité à sa source.
L’action a posteriori : constituer un dossier de preuves
En cas de nuisances avérées — bruit, rotation excessive des occupants, dégradations des parties communes, surfréquentation de l’ascenseur, troubles anormaux du voisinage — le syndicat peut agir en justice. Toutefois, la constitution du dossier de preuves reste l’étape la plus délicate. Les attestations de voisins et les dépôts de plainte ne suffisent pas seuls à emporter la conviction du juge.
Selon Benjamin Naudin, le recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) constitue le moyen le plus solide pour constater les nuisances de manière probante. Or, organiser une surveillance continue reste matériellement difficile. Le dossier se construit donc sur la durée — en général sur un à deux ans — en collaboration étroite entre le syndic, l’avocat et les copropriétaires eux-mêmes. Il ne faut cependant pas dépasser cinq ans, sous peine de voir l’activité considérée comme tacitement acceptée.
La charte de bonne conduite : une alternative à ne pas négliger
Lorsque le copropriétaire qui pratique la location saisonnière se montre de bonne foi et ouvert au dialogue, la charte de bonne conduite constitue, avant tout, une alternative concrète à la voie judiciaire. Elle permet de poser un cadre clair et partagé : horaires d’arrivée et de départ, interdiction des fêtes, respect des parties communes ou encore information du syndic. C’est d’ailleurs cette approche que privilégie régulièrement Louis Roubin au sein du cabinet Saphie. Elle permet d’éviter l’escalade conflictuelle tout en préservant la cohésion de l’immeuble.
Dans cette même logique, une démarche de médiation peut également être engagée. Elle offre un espace neutre pour renouer le dialogue et rechercher un accord équilibré, sans passer immédiatement par le juge. Elle s’avère particulièrement utile lorsque les tensions commencent à s’installer mais restent encore maîtrisables.
Car, en réalité, tous les bailleurs en location courte durée ne sont pas de mauvaise foi. En revanche, les difficultés apparaissent plus fréquemment avec certains opérateurs structurés, qui multiplient les locations à la nuitée sans réelle considération pour la vie collective des résidents permanents.
