Un copropriétaire peut-il contester une décision d’assemblée générale en comptant les deux mois à partir du jour où il a effectivement reçu le courrier ? Non, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842), publié au Bulletin. La troisième chambre civile tranche sans ambiguïté : le délai de contestation d’une assemblée générale de copropriété court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, qu’il l’ait retirée ou non. Cette décision clarifie un point souvent mal compris par les copropriétaires et repose sur une lecture stricte des textes applicables. Elle rappelle aussi que l’ignorance de la règle ne suspend pas le délai. Copropriétaires opposants ou défaillants, syndics, conseils syndicaux : tous doivent intégrer cette mécanique pour ne pas se retrouver forclus avant même d’avoir ouvert leur courrier.
Sommaire :
- Quel est le délai légal pour contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
- À partir de quand court le délai de contestation d’une assemblée générale ?
- La règle est-elle conforme aux droits fondamentaux ?
- Que retenir pour les copropriétaires en pratique ?
À retenir — Délai de contestation d’une assemblée générale de copropriété
- Le délai légal pour contester une décision d’assemblée générale est de deux mois.
- Ce délai part du lendemain de la première présentation du recommandé, retrait ou non.
- Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en justice.
- Le pli peut être retiré sous quinze jours, mais le compteur tourne déjà.
- Le décret du 22 décembre 2025 a modifié les règles de notification en copropriété.
Quel est le délai légal pour contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Un délai de deux mois fixé par la loi de 1965
Le délai de contestation d’une assemblée générale de copropriété est fixé à deux mois. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le pose clairement. Ce délai préfix est impératif et d’ordre public. Dès lors, tout copropriétaire qui ne le respecte pas voit son action déclarée irrecevable, à peine de déchéance — une forclusion que le juge constate d’office. Par ailleurs, le syndic de copropriété dispose d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires concernés.
Or, ce délai ne court pas seul. L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, en précise le point de départ : la notification du procès-verbal à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. En pratique, le syndic envoie ce document par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). C’est cette présentation postale qui déclenche le compte à rebours.
Des copropriétaires concernés : opposants et défaillants
Tous les copropriétaires ne sont pas logés à la même enseigne. Seuls les copropriétaires opposants — ceux qui ont voté contre la résolution lors du scrutin — et les copropriétaires défaillants — ceux qui étaient absents ou non représentés — peuvent agir en nullité ou en annulation d’une décision.
En revanche, les copropriétaires ayant voté “pour” ne peuvent pas contester les résolutions qu’ils ont approuvées : ils sont réputés avoir acquiescé. Cette distinction délimite précisément le cercle des personnes habilitées à exercer un recours judiciaire devant le tribunal judiciaire. Ainsi, un copropriétaire absent non représenté reste exposé à une forclusion s’il ne surveille pas ses courriers recommandés.
À partir de quand court le délai de contestation d’une assemblée générale ?
La première présentation du recommandé : seul repère qui compte
C’est le cœur de l’arrêt du 16 avril 2026. L’article 64, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, est formel : le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) au domicile du destinataire.
Ce mécanisme de notification fictive repose sur une règle de procédure civile classique. La loi présume la connaissance du pli dès sa présentation. Elle transpose ainsi au droit de la copropriété une logique bien établie en droit judiciaire.
Dans cette affaire, M. Z. est propriétaire d’un lot au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété. Il assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2022. En réponse, le syndicat soulève une fin de non-recevoir tirée de la forclusion. La cour d’appel d’Orléans, dans son arrêt du 12 juin 2024 (n° 23/02579), déclare l’action irrecevable. M. Z. se pourvoit alors en cassation. Il soutient que le délai ne devait courir qu’à compter du jour où il avait effectivement retiré le courrier.
Peu importe que le pli soit retiré ou non
La règle est posée sans équivoque par la Cour : le délai de contestation d’une assemblée générale court dans tous les cas à compter du lendemain de la première présentation de la lettre au domicile. Peu importe que le copropriétaire ait ou non récupéré son courrier. Cette position n’est pas nouvelle. La troisième chambre civile l’avait déjà adoptée dans un arrêt du 29 juin 2023 (pourvoi n° 21-21.708, publié au Bulletin). Elle la confirme et la consolide ici.
En pratique, le scénario est simple. La Poste présente le recommandé un lundi. Personne ne répond. Dès le mardi, le délai de deux mois commence à courir. Le copropriétaire dispose certes de quinze jours pour retirer le pli à son bureau de poste. Néanmoins, le compteur est déjà enclenché. Chaque jour qui passe réduit d’autant la fenêtre de recours.
La règle est-elle conforme aux droits fondamentaux ?
L’argument de la proportionnalité soulevé par le requérant
M. Z. soulève un second moyen. Il s’appuie sur l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit à un procès équitable et l’accès à un tribunal. Il argue que faire courir le délai dès la première présentation porte une atteinte disproportionnée à son droit d’agir en justice. Le copropriétaire, à ce stade, n’a pas nécessairement connaissance du procès-verbal. Or, aucune disposition n’impose que la notification reproduise le texte de l’article 64, alinéa 1er, pour l’informer du point de départ du délai.
Son raisonnement comporte deux branches. D’un côté, l’absence d’information sur le point de départ rend la restriction disproportionnée. De l’autre, l’objectif de sécurisation des copropriétés aurait pu être atteint autrement : en ne faisant courir le délai qu’à la date de présentation pour les plis non réclamés, tout en préservant le droit d’agir du copropriétaire diligent qui a retiré son courrier.
La réponse de la Cour : sécurité juridique et droit d’accès au tribunal préservé
La Cour de cassation écarte l’argument. Elle relève que les dispositions critiquées résultent de textes clairs et que leurs conséquences sont prévisibles. En outre, le copropriétaire dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée. Ce délai lui laisse un temps suffisant pour agir en justice une fois le retrait effectué. Le droit d’accès à un tribunal n’est donc pas atteint dans sa substance même.
La Cour ajoute que ces dispositions poursuivent un but légitime de sécurité juridique. Elles garantissent la stabilité de la gestion des immeubles en copropriété et assurent la mise à exécution rapide des décisions collectives. En conséquence, il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé. Les dispositions ne méconnaissent donc pas les exigences de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.
Que retenir pour les copropriétaires en pratique ?
Le délai de retrait de quinze jours : une fenêtre encore ouverte
Le copropriétaire absent lors de la première présentation du recommandé dispose de quinze jours calendaires pour retirer le pli au bureau de poste. Pourtant, le délai de contestation court déjà. Concrètement, s’il retire le courrier au 14e jour, il ne lui reste plus qu’environ six semaines pour déposer sa requête ou son assignation devant le tribunal judiciaire compétent. Tout retard supplémentaire réduit sa marge de manœuvre. Il peut aussi aboutir à une irrecevabilité définitive de l’action en nullité de résolution.
Surveiller ses avis de passage devient donc une priorité. Retirer sans délai les lettres recommandées du syndic est indispensable. En cas d’absence prolongée, vérifier la date portée sur l’avis de passage reste décisif. En cas de doute sur le délai restant, consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) permet d’obtenir rapidement un conseil gratuit.
Les nouvelles dispositions du décret du 22 décembre 2025
L’arrêt du 16 avril 2026 s’applique à la version de l’article 64, alinéa 1er, du décret de 1967 antérieure à celle issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Ce décret a modifié les modalités de notification en copropriété. En conséquence, les règles issues de ce nouveau texte pourraient modifier les conditions de déclenchement du délai de contestation d’une assemblée générale. Praticiens et copropriétaires doivent donc rester vigilants sur l’entrée en vigueur effective de ces nouvelles dispositions. Leurs effets concrets sur les délais de recours restent à préciser.
