Un détail de procédure suffit à faire annuler une assemblée générale de copropriétaires. C’est ce que rappelle le Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 19 mars 2026 (RG n° 23/10861). Un seul scrutateur avait été désigné lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023, alors que le règlement de copropriété en imposait deux. Résultat : la nullité de l’assemblée générale est prononcée dans son intégralité, toutes résolutions confondues. Une décision qui interpelle tous les copropriétaires et syndics : en matière de forme, rien ne s’improvise.
Sommaire :
- Le scrutateur en copropriété : quel est son rôle ?
- Que s’est-il passé lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023 ?
- La nullité de l’assemblée générale peut-elle être évitée en cours de procédure ?
- Faut-il prouver un préjudice pour obtenir la nullité de l’assemblée générale ?
- Quelles sont les conséquences financières pour le syndicat des copropriétaires ?
À retenir — nullité de l’assemblée générale de copropriété
- Un scrutateur manquant suffit à annuler toute l’assemblée générale.
- Le règlement de copropriété a force de loi entre les parties.
- Aucun préjudice à prouver pour obtenir la nullité.
- Une nouvelle assemblée ne peut pas effacer un vice de forme passé.
- Le syndicat perdant supporte seul les frais de procédure.
Le scrutateur en copropriété : quel est son rôle ?
Une fonction encadrée par la loi et le règlement
Le scrutateur — aussi appelé assesseur — joue un rôle clé lors de l’assemblée générale de copropriétaires. Il surveille le déroulement du vote et garantit ainsi la régularité du scrutin. Or, sa désignation ne relève pas du hasard. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’en début de séance, l’assemblée générale désigne son président et, si nécessaire, un ou plusieurs scrutateurs. Toutefois, le règlement de copropriété peut aller plus loin et fixer un nombre précis de scrutateurs à élire. Dans ce cas, cette disposition s’impose à tous les copropriétaires comme une règle contractuelle obligatoire. Personne ne peut y déroger.
Ce que dit l’article 1103 du Code civil
Le fondement juridique est clair. L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En conséquence, le règlement de copropriété s’impose à tous avec la même force qu’une loi.
D’ailleurs, l’article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 le rappelle : ce document a une nature conventionnelle. Autrement dit, les parties l’ont librement adopté, mais elles ne peuvent pas s’en affranchir. Dès lors, si le règlement prévoit deux scrutateurs, l’assemblée générale doit en désigner deux. Pas un de moins.
Que s’est-il passé lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023 ?
Un règlement de copropriété explicite
Dans cette affaire, l’article 101 du règlement de copropriété ne laissait place à aucune ambiguïté. Il stipulait expressément : « l’assemblée générale désigne chaque année et pour un an, à la majorité des voix, son président et deux assesseurs, qui peuvent être réélus. Le bureau est composé du président, assisté de deux assesseurs. » Le syndicat des copropriétaires n’a d’ailleurs jamais contesté cette lecture. Il n’a pas non plus remis en cause l’intention des rédacteurs du règlement. La règle était donc claire, connue et applicable.
Un seul scrutateur désigné : une erreur fatale
Pourtant, lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023, la résolution n° 2 ne désigne qu’un seul scrutateur. Ce manquement paraît anodin. Il s’avère pourtant fatal. La SCI UN-ACMO réagit rapidement. Propriétaire du lot n° 43 en pleine propriété et des lots n° 42 et 44 en indivision pour un tiers, elle assigne le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Paris dès le 8 août 2023. Elle réclame la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité.
La nullité de l’assemblée générale peut-elle être évitée en cours de procédure ?
La tentative de régularisation par l’AG du 13 mai 2024
Face à cette action en justice, le syndicat des copropriétaires tente une manœuvre de régularisation. Lors d’une nouvelle assemblée générale du 13 mai 2024, il adopte une résolution n° 5. Celle-ci annule les résolutions n° 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18 et 21 de l’assemblée contestée. L’objectif est clair : vider la demande de son objet. Le syndicat espère faire déclarer la procédure sans intérêt. Toutefois, cette stratégie ne convainc pas le tribunal.
Pourquoi la régularisation n’a pas suffi
Le tribunal pose un principe fondamental : l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice. Les circonstances postérieures ne peuvent pas le remettre en cause. La Cour de cassation l’a affirmé à plusieurs reprises (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256 ; 27 janvier 2015, n° 13-27.703).
Par ailleurs, la nouvelle assemblée du 13 mai 2024 n’annule pas toutes les résolutions litigieuses. Les résolutions n° 1, 2, 3, 17, 20, 22 et 23 de l’assemblée du 20 juin 2023 restent en vigueur. La demande conserve donc tout son objet. En outre, lorsque la nullité de l’assemblée générale repose sur la violation d’une règle de forme — telle que la désignation des scrutateurs —, la réitération ultérieure des résolutions ne peut pas effacer le vice initial. Le mal est fait dès la tenue de l’assemblée.
Faut-il prouver un préjudice pour obtenir la nullité de l’assemblée générale ?
Non : la nullité est automatique
C’est l’un des enseignements majeurs de ce jugement. Le syndicat des copropriétaires tente de faire valoir que la SCI UN-ACMO ne démontre aucun préjudice concret. Selon lui, la désignation d’un seul scrutateur n’a causé aucun tort réel. Le tribunal écarte cet argument avec fermeté.
Cette position s’ancre solidement dans la jurisprudence. La Cour d’appel de Paris l’avait déjà affirmé (Pôle 4, 2ème chambre, 26 mars 2014, n° 12-03.421 ; Pôle 4, Chambre 2, 5 décembre 2012, n° 10/20505). La Cour de cassation l’a confirmé à son tour (Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-19.042 ; 30 septembre 2015, n° 14-19.858).
Une nullité totale, pas partielle
Le tribunal prononce la nullité de l’assemblée générale du 20 juin 2023 dans son intégralité. Toutes les résolutions adoptées ce jour-là tombent. Y compris celles que la nouvelle assemblée n’avait pas annulées. En effet, un vice de forme affectant la tenue même de l’assemblée générale contamine l’ensemble des votes. Aucune résolution n’y échappe. Le résultat est sans appel : l’assemblée disparaît juridiquement, comme si elle n’avait jamais eu lieu.
Quelles sont les conséquences financières pour le syndicat des copropriétaires ?
Une condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires perd l’instance. Il supporte donc l’intégralité des conséquences financières. Le tribunal le condamne à payer à la SCI UN-ACMO la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ces frais couvrent les honoraires d’avocat non compris dans les dépens. Par ailleurs, le syndicat supporte également les entiers dépens de la procédure. Leur recouvrement bénéficie à Maître Armelle Josseran, avocate de la SCI UN-ACMO, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
La dispense de charges pour le copropriétaire demandeur
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 protège le copropriétaire qui engage une action légitime contre son syndicat. Dès lors qu’il obtient gain de cause, il ne contribue pas aux frais de procédure dans les charges communes. Ces frais incombent aux autres copropriétaires. En l’espèce, le tribunal applique cette règle en faveur de la SCI UN-ACMO. Celle-ci évite ainsi de financer indirectement les dépenses de la partie adverse via ses propres charges. C’est une protection concrète, souvent méconnue, que la loi accorde au copropriétaire demandeur victorieux.
