Un plan de division mal établi, un permis de construire non respecté : deux copropriétaires savoyards ont cru tenir là les arguments parfaits pour faire annuler leur règlement de copropriété. Ils se trompaient. Dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-13.829), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle fondamentale. Dès lors qu’un immeuble répond aux critères légaux de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété tient, quelles que soient les irrégularités commises en amont. Ni l’absence de géomètre-expert pour établir le plan annexé à l’état descriptif de division, ni la méconnaissance du permis de construire ne suffisent à remettre en cause l’existence de la copropriété. Une décision publiée au Bulletin, donc destinée à faire jurisprudence, qui intéresse tous les copropriétaires confrontés à des litiges sur la délimitation de leurs lots.
Sommaire :
- Que s’est-il passé dans cette affaire de copropriété savoyarde ?
- Le plan sans géomètre-expert invalide-t-il le règlement de copropriété ?
- Le non-respect du permis de construire peut-il bloquer la copropriété ?
- Quelle est la responsabilité du notaire et du gérant de SCI dans ce litige ?
À retenir — Règlement de copropriété et irrégularités : ce que dit la Cour de cassation
- Un plan sans géomètre-expert ne remet pas en cause le règlement de copropriété.
- La loi de 1965 prime sur toute irrégularité administrative ou technique.
- Un permis de construire non respecté ne peut pas dissoudre une copropriété.
- Un plan irrégulier peut quand même prouver les limites des lots.
- Sans préjudice démontré, aucune indemnisation n’est possible.
Que s’est-il passé dans cette affaire de copropriété savoyarde ?
Un ensemble immobilier constitué de deux chalets
Tout commence en août 2007, dans une vallée de Haute-Savoie. Une société civile immobilière, la SCI L’Abbaye, mandate un notaire pour rédiger un règlement de copropriété et un état descriptif de division. L’ensemble immobilier comprend deux lots. Chacun inclut un chalet et un jardin privatif. Seul un accès commun à la voie publique constitue une partie commune.
Le notaire annexe un plan à ces actes. Ce plan matérialise les deux lots en vert et en jaune. Or, il n’a pas été établi par un géomètre-expert, comme l’exige pourtant la loi. C’est M. [T], gérant de la SCI, qui l’a réalisé lui-même — sans en avoir la qualité professionnelle.
Une vente en cascade et un litige qui éclate
La SCI vend d’abord le chalet B à Mme [R] en 2007. Celle-ci le revend à M. et Mme [B] en juillet 2010, par acte notarié. Entre-temps, en 2008, la SCI fait construire un enrochement de 90 m² sur la voie d’accès au chalet A. Elle n’obtient pas d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Puis, en décembre 2008, elle vend le chalet A à M. [T], son propre gérant.
En 2013, M. et Mme [B] passent à l’offensive. Ils soutiennent que la voie d’accès empiète sur leur jardin privatif. Ils assignent alors le syndicat des copropriétaires, M. [T] et la société notariale. Leur objectif est multiple : annuler le plan de division, sortir du régime de copropriété pour passer en pleine propriété, interdire tout passage du voisin sur leur lot et obtenir des dommages et intérêts.
Le plan sans géomètre-expert invalide-t-il le règlement de copropriété ?
Ce que dit la loi sur le géomètre-expert
La loi est claire sur ce point. Les articles 1 et 2 de la loi du 7 mai 1946, dans leur rédaction issue de la loi du 15 décembre 1987, réservent aux seuls géomètres-experts inscrits à leur ordre la réalisation des travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. Cela couvre expressément les plans de division, de partage ou de vente.
En l’espèce, M. [T] a réalisé lui-même le plan annexé à l’état descriptif de division. Il n’avait pas cette qualité. La Cour de cassation reconnaît donc l’irrégularité sans ambiguïté.
L’irrégularité du plan n’entraîne pas la nullité du règlement
C’est ici que la décision prend tout son intérêt. En effet, la Cour de cassation établit une distinction nette entre deux questions bien différentes. D’un côté, la contestation de la délimitation des droits fonciers : un copropriétaire peut invoquer l’absence de géomètre-expert pour remettre en cause les limites tracées sur le plan. Ce plan irrégulier lui est en effet inopposable. De l’autre, la validité du règlement de copropriété lui-même : elle s’apprécie uniquement au regard des conditions légales de constitution de la copropriété, prévues par la loi du 10 juillet 1965. L’irrégularité du plan n’a ici aucune incidence.
Le plan irrégulier peut quand même servir de preuve
La cour d’appel de Lyon avait jugé, à bon droit selon la Cour de cassation, que le plan pouvait servir d’élément de preuve malgré ses conditions irrégulières d’établissement. En l’occurrence, il délimitait clairement les limites de la copropriété. Le lot acquis par M. et Mme [B] correspondait bien à ce plan et à l’état descriptif de division. Aucun préjudice n’étant démontré, aucune indemnisation n’était donc due.
Le non-respect du permis de construire peut-il bloquer la copropriété ?
L’argument des copropriétaires
M. et Mme [B] soulèvent un deuxième argument, tout aussi ambitieux. Selon eux, une copropriété ne peut pas être valablement constituée si elle méconnaît les dispositions impératives du permis de construire. Ils invoquent notamment l’article L. 421-3 du code de l’urbanisme et les articles 1 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, tous d’ordre public.
En clair : la SCI L’Abbaye n’a pas respecté les termes du permis de construire qui lui avait été accordé. Dès lors, selon eux, la copropriété ne pouvait pas exister légalement.
La réponse sans appel de la Cour de cassation
La Cour balaie cet argument en une seule phrase, devenue le principe directeur de cet arrêt.
Ce principe est fondamental. Le statut de la copropriété s’applique automatiquement dès que les critères légaux sont remplis. Ces critères sont objectifs : un immeuble bâti, plusieurs propriétaires, des parties privatives et des parties communes. Aucune irrégularité administrative ou urbanistique ne peut y faire obstacle.
Ce que cela change concrètement pour les copropriétaires
La position de la Cour de cassation a des implications pratiques importantes. Un copropriétaire qui découvre que le permis de construire initial n’a pas été respecté ne peut pas, sur cette seule base, demander la dissolution de la copropriété. La voie reste ouverte pour contester les irrégularités urbanistiques devant les juridictions compétentes. En revanche, ces irrégularités ne contaminent pas le statut de la copropriété lui-même. Les deux questions relèvent de logiques juridiques distinctes.
Quelle est la responsabilité du notaire et du gérant de SCI dans ce litige ?
Le notaire mis en cause
M. et Mme [B] engagent également la responsabilité de la société notariale. Ils reprochent au notaire deux manquements : avoir annexé au règlement un plan établi par une personne sans qualité, et ne pas les avoir alertés sur les discordances entre les plans initiaux et celui finalement retenu.
La Cour de cassation reconnaît que le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil. Toutefois, elle écarte tout lien de causalité avec les préjudices allégués. En effet, c’est sur la base du plan annexé au règlement — communiqué lors de la signature du compromis de vente — que M. et Mme [B] ont donné leur consentement. Les plans annexés au permis de construire, eux, n’étaient pas entrés dans le champ contractuel de la vente. La faute du notaire existe, mais elle ne produit aucun effet indemnisable.
Le gérant de SCI : une faute sans préjudice
M. [T] a commis une faute en réalisant lui-même le plan, sans être géomètre-expert. La cour d’appel l’a expressément reconnu. Pourtant, cette faute n’a causé aucun préjudice à M. et Mme [B] : le lot qu’ils ont acquis correspondait précisément à ce plan et à l’état descriptif de division. Or, en droit des sociétés civiles, l’article 1850 du code civil exige une faute séparable des fonctions de gérant pour engager sa responsabilité personnelle. La cour d’appel l’a écarté en l’espèce, et la Cour de cassation valide ce raisonnement.
Par ailleurs, l’enrochement de 90 m² réalisé en 2008 sur la voie d’accès commune n’a pas fait l’objet d’une autorisation du syndicat des copropriétaires. Néanmoins, son caractère nécessaire n’était pas contesté. La Cour de cassation confirme cette appréciation.
Ce que retient la jurisprudence sur le règlement de copropriété
Cet arrêt du 19 mars 2026 envoie un message clair. La Cour de cassation trace une frontière nette : les vices de procédure — plan sans géomètre-expert, permis de construire non respecté — peuvent servir à contester des limites ou à engager des responsabilités. Ils ne suffisent pas, en revanche, à faire tomber le règlement de copropriété. Dès lors que les critères objectifs de la loi du 10 juillet 1965 sont réunis, la copropriété existe. Point.
Cette position protège la stabilité juridique des copropriétés existantes, souvent constituées il y a plusieurs décennies dans des conditions moins rigoureuses qu’aujourd’hui. Elle rappelle aussi que la vigilance s’impose en amont : au moment de la création de la copropriété et lors de chaque acte de vente. Lire attentivement l’état descriptif de division, vérifier la qualité de l’auteur du plan annexé, solliciter un géomètre-expert dès que les limites semblent floues : autant de précautions simples qui évitent des litiges aussi longs — et coûteux — que celui-ci, engagé en 2013 et tranché définitivement seulement en 2026.
