Un désordre apparaît dans un appartement. Le syndic agit. L’assemblée générale refuse les travaux. Et pourtant, le copropriétaire engage la responsabilité du syndic. C’est exactement le scénario tranché par la Cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 7 avril 2026 (RG n° 23/03844). Cette décision rappelle avec précision les contours de la responsabilité du syndic de copropriété : une obligation de moyens, pas de résultat. Elle apporte des réponses claires sur les diligences attendues du syndic, la portée du vote en assemblée, et les limites de la faute de gestion. Un arrêt utile pour tout copropriétaire ou professionnel confronté à un litige de ce type.
Sommaire :
- Le syndic de copropriété face aux travaux : quelle est son obligation légale ?
- Que s’est-il passé dans cette affaire ?
- La Cour d’appel engage-t-elle la responsabilité du syndic ?
- Quelles leçons pratiques tirer de cet arrêt pour les copropriétaires ?
À retenir — Responsabilité du syndic de copropriété et refus de travaux par l’AG
- La responsabilité du syndic de copropriété est une obligation de moyens, pas de résultat.
- Le syndic n’est pas responsable du vote de l’assemblée générale.
- Sans urgence avérée, les travaux doivent obligatoirement être votés en AG.
- Le Covid-19, l’absence du copropriétaire ou un refus de voirie exonèrent le syndic d’un retard.
- Une preuve obtenue sans autorisation dans un appartement privé est irrecevable en justice.
Le syndic de copropriété face aux travaux : quelle est son obligation légale ?
Une mission définie par la loi du 10 juillet 1965
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit le cadre de la responsabilité du syndic de copropriété. Il lui confie plusieurs missions essentielles : exécuter les décisions de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, assurer sa conservation et son entretien. En cas d’urgence, il peut engager des travaux de sa propre initiative, sans attendre le vote de l’assemblée.
Pourtant, cette faculté d’intervention autonome reste strictement encadrée. Elle exige que la solidité de l’ouvrage ou la sécurité des occupants soit réellement menacée. Hors urgence, le syndic ne décide rien seul. Toute décision de travaux passe obligatoirement par un vote en assemblée générale.
Une obligation de moyens, pas de résultat
La jurisprudence est constante : la responsabilité du syndic de copropriété repose sur une obligation de moyens. Il doit mettre en œuvre toutes les diligences raisonnables. En revanche, il ne garantit pas un résultat.
La Cour d’appel de Montpellier le confirme dans cet arrêt du 7 avril 2026 (RG n° 23/03844). Le copropriétaire qui engage la responsabilité du syndic doit apporter trois preuves : une faute de gestion, un préjudice personnel et un lien de causalité entre les deux. Cette charge de la preuve lui incombe entièrement.
Que s’est-il passé dans cette affaire ?
Des désordres apparus en 2017 dans un appartement en rez-de-chaussée
En juin 2017, une déformation de la cloison séparatrice apparaît. Elle se situe entre la cage d’escalier et l’appartement en rez-de-chaussée appartenant à Mme X épouse Q. La SARL Cetara, syndic de la résidence exerçant sous l’enseigne Agence du Levant – FNAIM, réagit rapidement. Elle mandate la SARL BA.GE.CI pour établir un diagnostic. Dès le 9 juin 2017, l’entreprise L. et Fils chiffre les travaux de confortement de la première volée d’escalier à 5 698 euros.
La cloison affectée constitue une partie commune de l’immeuble. Elle provoque pourtant des dégradations à l’intérieur du lot privatif. Le syndic inscrit donc la question des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 août 2017.
Une résolution non votée, puis refusée pendant trois ans
Lors de l’assemblée générale du 29 août 2017, la résolution relative aux travaux n’est pas soumise au vote. Les copropriétaires organisent une réunion sur site pendant la semaine du 30 octobre au 3 novembre 2017, en présence du syndic et de l’entreprise ARH. Ils actent qu’une assemblée générale spéciale sera convoquée à l’issue de cette réunion.
Or la convocation ne vient pas. Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, la délibération n° 9 prévoit que le syndic convoquera une assemblée spéciale au 1er trimestre 2019 pour reprendre le mur. Les copropriétaires la rejettent à l’unanimité. Dès lors, la question reste en suspens. Ce n’est qu’à l’assemblée générale du 6 janvier 2020 que les travaux sont définitivement votés. Ils sont réalisés en janvier 2021, soit trois ans et demi après l’apparition des désordres.
Mme X saisit la justice et réclame plus de 31 000 euros
Mme X considère que le syndic a manqué à ses obligations. En décembre 2020, elle assigne la SARL Cetara devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Elle réclame :
- 2 842 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2018 à 2020 ;
- 23 400 euros au titre du préjudice locatif, somme à parfaire au jour du jugement ;
- 5 000 euros pour l’impossibilité de jouir et de vendre son bien ;
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La Cour d’appel engage-t-elle la responsabilité du syndic ?
Non : le syndic a agi avec diligence dès la survenance du sinistre
La cour confirme intégralement le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 9 juin 2023. Elle reconnaît que le syndic a pris toute mesure utile dès l’apparition du désordre. Il mandate un expert (BA.GE.CI), obtient un devis, puis inscrit la question des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 août 2017. Autrement dit, il accomplit ses diligences.
Pas d’urgence établie : l’initiative unilatérale n’était pas possible
La notion d’urgence est au cœur de la décision. Mme X soutient que l’état du mur justifiait une intervention immédiate du syndic, sans attendre le vote des copropriétaires. La cour écarte cet argument. Aucun élément ne prouve que la solidité de l’ouvrage ou la sécurité des occupants était compromise. En l’absence d’urgence caractérisée, le syndic ne pouvait pas agir seul. Les travaux devaient nécessairement faire l’objet d’une délibération en assemblée générale.
Le retard dans l’exécution des travaux est justifié
Les travaux sont votés en janvier 2020. Pourtant, ils ne débutent qu’en janvier 2021. Un an s’écoule. La cour examine les obstacles qui ont bloqué leur réalisation et en retient quatre :
- La crise sanitaire frappe en mars 2020. L’entreprise L. et Fils suspend son activité. Elle ne reprend qu’en juin 2020.
- Par ailleurs, la commune refuse les autorisations de voirie en juillet et août 2020. L’entreprise se tourne alors vers les travaux de toiture, jugés prioritaires en raison de nombreuses fuites. Elle les achève en novembre 2020.
- Enfin, Mme X n’occupe pas son appartement et ne répond pas aux sollicitations de l’entreprise. L’accès au logement devient impossible.
Au vu de ces éléments, la cour conclut que le syndic n’a commis aucune faute.
Des procès-verbaux de constat écartés : une leçon sur la preuve illicite
La cour tranche aussi une question de procédure. Le syndic fait dresser deux procès-verbaux de constat les 6 et 26 janvier 2021. Ils contiennent des photographies de l’intérieur de l’appartement de Mme X. Or celle-ci n’a donné aucune autorisation. Aucune ordonnance sur requête n’a été obtenue auprès d’un juge.
L’article 9 du Code de procédure civile est pourtant clair. Une preuve portant atteinte à la vie privée n’est admissible que si elle est indispensable à l’exercice du droit de la preuve et proportionnée au but poursuivi. La SARL Cetara ne démontre ni l’une ni l’autre condition. En conséquence, la cour écarte ces deux procès-verbaux des débats.
Quelles leçons pratiques tirer de cet arrêt pour les copropriétaires ?
Le copropriétaire doit être acteur de la procédure en assemblée
Cet arrêt contient un enseignement clé pour tout copropriétaire lésé : il ne peut pas rester passif. La cour relève que Mme X n’inscrit jamais la question des travaux à l’ordre du jour des assemblées générales de 2018, 2019 ou 2020. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 lui ouvrait pourtant ce droit. Elle ne conteste pas non plus la délibération de refus de 2018. Dès lors, la cour est catégorique : la passivité du copropriétaire ne se retourne pas contre le syndic.
Identifier correctement la nature des désordres : partie commune ou partie privative ?
La qualification juridique du désordre conditionne tout. Si la dégradation touche une partie commune — comme ici la cloison entre la cage d’escalier et l’appartement —, c’est le syndicat des copropriétaires qui décide des travaux. Le syndic les porte à l’ordre du jour. En revanche, une dégradation qui n’affecte qu’une partie privative relève du copropriétaire lui-même. Cette distinction détermine qui agit, qui vote et qui assume les coûts.
Conserver la preuve des diligences accomplies
Le syndic doit pouvoir retracer chacune de ses démarches. Rapports d’expertise, devis, inscriptions à l’ordre du jour, procès-verbaux d’assemblée, courriers adressés à l’entreprise et au copropriétaire : chaque document compte. Ainsi, en cas de contentieux, il prouve qu’il a agi. La traçabilité des actes de gestion n’est pas une formalité. C’est une ligne de défense.
