Le plafond des frais d’état daté restera fixé à 380 € TTC. Le 17 mars 2026, le Conseil d’État a tranché : la FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes réclamaient une revalorisation de ce montant, jugé insuffisant face à la hausse des coûts. La haute juridiction administrative a rejeté leur recours, estimant que le refus du Premier ministre de rehausser ce plafond ne constitue pas une erreur manifeste d’appréciation. Cette décision, rendue sous le numéro 499299, s’appuie sur un avis de l’Autorité de la concurrence et confirme le cadre réglementaire issu du décret du 21 février 2020. Elle intéresse tous les acteurs de la copropriété : syndics, copropriétaires et acquéreurs.
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’état daté et pourquoi ses frais font-ils débat ?
- Pourquoi la FNAIM réclamait-elle une revalorisation des frais d’état daté ?
- Comment le Conseil d’État a-t-il tranché sur les frais d’état daté ?
- Quelles conséquences pour les syndics et les copropriétaires ?
À retenir — Frais état daté et décision du Conseil d’État
- Le plafond des frais d’état daté reste fixé à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020.
- Le Conseil d’État a rejeté le 17 mars 2026 le recours de la FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes.
- Le refus du Premier ministre de revaloriser ce plafond est légal.
- L’Autorité de la concurrence évalue l’état daté à une heure de travail en moyenne.
- Les acquéreurs de lots en copropriété restent protégés par ce plafond réglementaire.
Qu’est-ce que l’état daté et pourquoi ses frais font-ils débat ?
L’état daté est un document indispensable à toute vente de lot en copropriété. Le syndic le produit à chaque mutation à titre onéreux. Il y récapitule la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat : charges dues, avances versées, dettes éventuelles. Sans ce document, la transaction ne peut aboutir.
Un encadrement légal précis
L’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : les honoraires et frais que le syndic perçoit pour établir l’état daté ne peuvent dépasser un montant fixé par décret. Ce dispositif protège ainsi l’acquéreur et le vendeur contre toute tarification excessive. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce montant à 380 € TTC. Ce plafond s’applique quel que soit le nombre de lots concernés par la même mutation.
Un document au cœur des transactions immobilières
L’état daté conditionne la sécurité juridique de la vente. Il permet au notaire de vérifier qu’aucune dette de charges n’est dissimulée. L’acquéreur dispose ainsi d’une vision exacte de la situation financière du lot qu’il s’apprête à acheter. Or, le syndic produit ce document sous contrainte de délai. C’est précisément cette charge de travail que les organisations professionnelles jugent sous-évaluée par le plafond réglementaire.
Pourquoi la FNAIM réclamait-elle une revalorisation des frais d’état daté ?
La Chambre FNAIM du Grand Paris et la Chambre FNAIM de l’Immobilier des Alpes-Maritimes ont saisi le Premier ministre le 6 mai 2024. Elles réclamaient le réexamen du plafond des frais d’état daté. Le Premier ministre n’a pas répondu. Son silence a ainsi fait naître une décision implicite de rejet. Les deux chambres ont alors formé un recours devant le Conseil d’État, enregistré le 29 novembre 2024.
Des coûts en hausse selon les syndicats professionnels
Les requérantes avancent deux arguments. D’abord, la hausse du coût du travail et l’inflation ont, selon elles, fortement alourdi les charges des syndics depuis 2020. Ensuite, elles soutiennent que l’établissement d’un état daté mobilise au minimum trois heures de travail. À ce rythme, le plafond de 380 € TTC ne couvrirait plus le coût de revient réel de la prestation.
Une demande de rehaussement du plafond réglementaire
Les deux chambres professionnelles réclamaient en conséquence une injonction au Premier ministre : réexaminer le plafond dans un délai de deux mois, sous astreinte de 5 000 € par jour de retard. Elles demandaient par ailleurs la condamnation de l’État à leur verser 10 000 € au titre des frais de procédure (article L. 761-1 du code de justice administrative). Le Conseil d’État a rejeté l’ensemble de ces demandes.
Comment le Conseil d’État a-t-il tranché sur les frais d’état daté ?
La 9ème chambre du Conseil d’État rend sa décision n° 499299 le 17 mars 2026. Elle rejette l’ensemble des prétentions de la FNAIM. La présidente de chambre Mme Anne Egerszegi, le conseiller d’État M. Nicolas Polge et le rapporteur M. Benoît Chatard ont délibéré le 12 février 2026. Le cabinet UGGC Avocats représentait les requérantes.
L’argument de l’inflation jugé insuffisant
Le Conseil d’État reconnaît que les coûts ont évolué depuis 2020. Il juge toutefois que « l’évolution générale des indices de coûts ou de prix (…) n’est pas de nature à établir, à elle seule, que le montant fixé par le décret du 21 février 2020 ne serait plus de nature à couvrir, dans la plupart des hypothèses, les coûts réellement supportés par un syndic ». Autrement dit, l’inflation seule ne démontre pas que le plafond est devenu inadapté.
L’avis de l’Autorité de la concurrence comme fondement
La haute juridiction s’appuie sur l’avis n° 20-A-01 du 14 janvier 2020 de l’Autorité de la concurrence. Les associations professionnelles elles-mêmes avaient transmis les informations qui ont nourri cet avis. Or celui-ci indique que « le temps de travail consacré à un état daté reste dans la plupart des cas réduit, correspondant à une heure maximum en moyenne ». Cet élément contredit directement l’estimation de trois heures et quinze minutes avancée par la FNAIM.
Pas d’erreur manifeste d’appréciation
Le Conseil d’État conclut qu’« il n’est pas établi que le Premier ministre aurait entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation en refusant de rehausser le montant de 380 euros, toutes taxes comprises ». En conséquence, la requête est rejetée dans son intégralité. Les conclusions aux fins d’injonction et d’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative subissent le même sort.
Quelles conséquences pour les syndics et les copropriétaires ?
Cette décision du Conseil d’État consolide le cadre réglementaire applicable aux frais d’état daté. Elle clarifie par ailleurs les marges de manœuvre des syndics professionnels dans leur démarche de revalorisation tarifaire.
Le plafond de 380 € TTC reste en vigueur
Le décret du 21 février 2020 continue de s’appliquer sans modification. Les syndics ne peuvent donc pas facturer davantage que 380 € TTC pour l’établissement d’un état daté, quel que soit le nombre de lots concernés par la même mutation. Tout dépassement de ce plafond demeure illégal. Le syndic s’expose alors à des réclamations du copropriétaire vendeur ou de l’acquéreur.
Une protection maintenue pour les parties à la transaction
Pour les copropriétaires vendeurs et les acquéreurs, cette décision constitue une garantie concrète. Elle empêche toute dérive tarifaire unilatérale de la part des syndics. En revanche, elle ne ferme pas définitivement la porte à une future revalorisation par voie réglementaire. Le gouvernement reste libre de modifier le décret du 21 février 2020, dès lors qu’il dispose d’éléments probants suffisants pour justifier un rehaussement du plafond.
Les syndics face à la nécessité d’optimiser leurs processus
La décision invite indirectement les syndics à rationaliser leur organisation interne. L’Autorité de la concurrence évalue à une heure maximum le temps moyen consacré à un état daté. Les cabinets qui dépassent cette durée doivent dès lors revoir leurs processus : dématérialisation, outils de gestion, automatisation des extractions comptables. Néanmoins, l’optimisation reste la voie privilégiée pour préserver la rentabilité dans le cadre réglementaire existant.
