La jurisprudence copropriété ne s’arrête jamais. En ce mois de mai 2026, Charles Bohbot, avocat associé chez BJA et Associés, fait le point avec Monimmeuble.com sur une actualité dense : trois décisions de la Cour de cassation et de la cour d’appel rendues en avril, une jurisprudence de mars sur la nullité des assemblées générales, deux propositions de loi en cours d’examen et un Livre blanc de l’Institut Janus qui bouscule les certitudes sur la gouvernance des copropriétés. Délais de contestation, responsabilité du syndic, droit de surélévation, rénovation énergétique : autant de sujets qui façonnent, concrètement, la vie de millions de copropriétaires.
Sommaire :
- Que devient le sort des frais accessoires après signification de l’assignation ?
- Droit de surélévation : qui détient le pouvoir en copropriété ?
- Délai de contestation d’une assemblée générale : la règle du recommandé clarifiée
- Nullité d’une AG pour défaut d’assesseurs : une cause souvent négligée
- Responsabilité du syndic : que se passe-t-il quand l’AG refuse des travaux ?
- Rénovation énergétique : deux propositions de loi changent la donne
- Institut Janus : un Livre blanc pour réformer la gouvernance des copropriétés
- Plan logement du gouvernement : 2 millions de logements d’ici 2030
À retenir – Jurisprudence copropriété : les décisions clés de mai 2026
- Le délai de contestation d’une AG court dès la première présentation du recommandé, même non retiré.
- Sans stipulation contraire dans le règlement, le droit de surélévation appartient au syndicat.
- Le syndic ne peut pas être tenu responsable d’un refus de travaux voté par l’AG.
- Un défaut d’assesseurs entraîne la nullité totale de l’assemblée générale.
- Une proposition de loi introduit un régime déclaratif pour les travaux d’économie d’énergie.
Que devient le sort des frais accessoires après signification de l’assignation ?
Le recouvrement des charges impayées génère souvent des frais accessoires. Un copropriétaire débiteur règle son arriéré après la signification de l’assignation. Que devient alors le sort de ces frais engagés par le syndicat ? Maître Morgane Klughertz, avocate chez BJA et Associés, répond à cette question dans un article pédagogique que Charles Bohbot recommande comme lecture de référence.
Frais nécessaires, dépens, honoraires : quelles distinctions ?
La loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs catégories de frais. L’article 10-1 dispose que les frais nécessaires au recouvrement des charges — honoraires d’avocat, frais d’huissier, honoraires du syndic — s’imputent directement sur le compte individuel du copropriétaire débiteur. Ces frais ne transitent pas par la répartition collective. Ils pèsent exclusivement sur le copropriétaire défaillant.
Les dépens et les honoraires d’avocat suivent, en revanche, un régime distinct. Le syndicat ne peut les réclamer qu’en vertu d’une décision de justice. Ainsi, si le débiteur s’acquitte de son arriéré après l’assignation mais avant le jugement, le syndicat garde la faculté de poursuivre la procédure. L’objectif est clair : obtenir une condamnation aux dépens et couvrir les frais déjà engagés.
Transiger ou poursuivre : deux stratégies possibles
Maître Klughertz identifie deux options stratégiques pour le syndicat. Il peut transiger avec le copropriétaire débiteur et trouver un règlement amiable des frais. Il peut aussi maintenir la procédure judiciaire pour obtenir la condamnation aux dépens, même si l’arriéré principal a entre-temps été soldé. Le choix dépend du montant des frais engagés et de l’attitude du débiteur. Cette clarification est d’autant plus utile que le recouvrement de charges alimente un contentieux croissant dans les copropriétés.
Droit de surélévation : qui détient le pouvoir en copropriété ?
Le 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche une question longtemps discutée (Pourvoi n° 24-15.059). À qui appartient le droit de surélever un bâtiment en copropriété lorsque le règlement ne dit rien ?
La règle posée par la Cour de cassation
La Cour combine les articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans la rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Sa réponse est sans équivoque. Dans le silence du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires détient le droit de surélever un bâtiment comprenant des parties communes — même spéciales — pour créer de nouveaux lots privatifs.
Ce que cela signifie concrètement
Un copropriétaire ne peut pas s’approprier le droit de surélever un bâtiment au motif que les parties communes concernées sont des parties communes spéciales. Le syndicat reste seul maître de la décision. Celle-ci s’obtient par un vote à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Charles Bohbot reconnaît que la solution paraît logique. Pourtant, le contentieux est remonté jusqu’en cassation. Cela prouve que l’interprétation des parties communes spéciales semait encore le doute. La décision du 2 avril 2026 y met un terme définitif.
Délai de contestation d’une assemblée générale : la règle du recommandé clarifiée
Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rend deux décisions sous le numéro 24-18.842. La première fixe le point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale. Elle mérite une attention particulière.
Le délai court dès la première présentation, retrait ou non
La règle est désormais limpide. Pour contester une décision d’AG de copropriété, le copropriétaire dispose de deux mois. Ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le procès-verbal. Peu importe que le destinataire ait retiré ou non ce courrier. La Cour s’appuie sur l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et sur l’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.
Charles Bohbot est direct sur ce point dans le podcast. Certains copropriétaires refusent délibérément d’aller chercher leur courrier recommandé. Ils espèrent ainsi repousser le point de départ du délai. Cette manœuvre ne fonctionne pas. Le délai court dès la première présentation à leur domicile, quel que soit le comportement du destinataire.
La conformité aux droits fondamentaux confirmée
La seconde décision du 16 avril 2026 complète la première. La Cour valide la conformité de ce régime à l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit le droit à un procès équitable. Les règles encadrant la contestation des décisions d’AG respectent le droit fondamental à un recours effectif. En conséquence, toute contestation de constitutionnalité ou de conventionnalité sur ce point se trouve écartée.
Nullité d’une AG pour défaut d’assesseurs : une cause souvent négligée
Le 19 mars 2026, le tribunal judiciaire rappelle une règle que beaucoup ignorent. Le non-respect des stipulations du règlement relatives à la désignation des assesseurs entraîne la nullité totale de l’assemblée générale. Et le copropriétaire qui invoque cette nullité n’a pas à démontrer un grief particulier.
Qu’est-ce qu’un assesseur en assemblée générale ?
Le bureau de l’assemblée générale de copropriété réunit trois fonctions. Le président de séance est élu en début de réunion parmi les copropriétaires. Le syndic assure le rôle de secrétaire de droit. Les assesseurs, eux, sont des copropriétaires désignés selon les règles fixées par le règlement. Certains règlements prévoient un nombre précis d’assesseurs obligatoires. Si cette obligation existe et que le syndicat ne la respecte pas, la nullité s’applique de plein droit.
Une arme procédurale à manier avec précaution
Charles Bohbot met en garde contre un usage opportuniste de cette règle. Certains copropriétaires nourrissent d’autres motifs de contestation. Ils saisissent néanmoins l’occasion d’un défaut d’assesseur pour obtenir la nullité totale de l’AG. La vigilance s’impose donc. Avant toute convocation, le syndic et le conseil syndical doivent relire le règlement de copropriété. Ils vérifient le nombre d’assesseurs requis. Ils s’assurent ensuite de leur désignation effective en tout début de séance.
Responsabilité du syndic : que se passe-t-il quand l’AG refuse des travaux ?
Le 7 avril 2026, la cour d’appel de Montpellier tranche une question qui revient régulièrement devant les tribunaux (RG n° 23/03844). Un copropriétaire cherche à engager la responsabilité du syndic. Il lui reproche de ne pas avoir fait réaliser des travaux que l’assemblée générale a refusé de voter. La cour rejette sa demande.
L’obligation de moyens du syndic
Le syndic est soumis à une obligation de moyens. Il doit présenter les travaux à l’assemblée générale, accomplir toutes les démarches utiles et alerter les copropriétaires sur les risques encourus. En revanche, il ne peut pas forcer l’AG à voter. Si les copropriétaires rejettent les travaux et qu’aucune urgence ne justifiait une intervention immédiate du syndic, sa responsabilité ne peut pas être engagée.
Le syndic ne porte pas seul la responsabilité des décisions collectives
Charles Bohbot rappelle une réalité souvent oubliée. Ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui peuvent voir leur responsabilité engagée lorsqu’ils refusent des travaux nécessaires. Un restaurateur dont l’activité souffre de travaux bloqués par l’AG peut subir un lourd préjudice d’exploitation. Toutefois, ce préjudice incombe à la décision collective des copropriétaires. Le syndic, lui, n’en est pas responsable.
Rénovation énergétique : deux propositions de loi changent la donne
Mai 2026 voit deux avancées législatives notables sur le front de la rénovation énergétique des copropriétés. L’une réforme les conditions d’autorisation des travaux individuels. L’autre lève un verrou qui bloquait l’emprunt collectif depuis des années.
La proposition de loi n° 881 : un régime déclaratif pour les travaux individuels
La proposition de loi n° 881 permet aux copropriétaires de réaliser certains travaux de rénovation énergétique sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Elle instaure un régime déclaratif. Le copropriétaire informe le syndic de ses travaux. Le syndic dispose alors d’un délai limité pour s’y opposer, sur la base de motifs précis et encadrés.
Ce texte marque un changement de paradigme. La copropriété passe d’un modèle de décision collective à une logique de responsabilité individuelle pour les travaux d’économie d’énergie. Charles Bohbot note que la proposition reste portée par un seul député et n’est pas encore inscrite à l’ordre du jour parlementaire. Elle soulève par ailleurs des questions d’équilibre entre initiatives individuelles et cohérence architecturale de l’immeuble. Dossier à suivre.
La proposition de loi Létard : fluidifier l’emprunt collectif
L’Assemblée nationale adopte le 20 mai 2026 la proposition de loi portée par Valérie Létard. Ce texte modifie en profondeur le cadre des emprunts collectifs en copropriété. Il lève un obstacle majeur. Les dispositions en matière de cautionnement empêchaient jusqu’ici de nombreuses banques de proposer ce type de financement.
Désormais, les établissements bancaires peuvent proposer des garanties équivalentes au cautionnement. Cela ouvre le marché du financement collectif de la rénovation à de nouveaux acteurs. La loi s’inscrit dans la continuité de la loi dite « Habitat dégradé », qui avait instauré l’emprunt collectif. Or, ses modalités d’application restaient jusqu’ici bloquées, faute de solution de cautionnement adaptée.
Institut Janus : un Livre blanc pour réformer la gouvernance des copropriétés
L’Institut Janus présente à l’Assemblée nationale, en mai 2026, un Livre blanc de 160 pages sur la gouvernance des copropriétés. Charles Bohbot figure parmi les co-auteurs de ce document pluridisciplinaire, aux côtés de Hervé Réminiac, véronique BACOT REAUME, Sylvain Delesalle, Marie-Hélène MARTIAL, Danièle Grand, Jean-Louis Labau et Gilles Frémont. Le texte formule des propositions concrètes autour de trois axes.
La simplification du droit de la copropriété
Charles Bohbot défend le sujet de la simplification en s’appuyant sur les travaux du professeur Périnet-Marquet. L’image est parlante : il s’agit de « faire rentrer le dentifrice dans le tube ». Le Livre blanc réclame une ordonnance qui habilite le gouvernement à procéder à une codification véritablement réformatrice — et non à droit constant.
Parmi les mesures phares : une réduction des majorités requises pour les travaux d’économie d’énergie, la suppression de certaines passerelles de vote, et la simplification des convocations d’AG. Sur ce dernier point, le délai courrait à compter de l’envoi du courrier plutôt que de sa réception. Le Livre blanc propose aussi de restreindre le droit de contestation de l’AG aux seuls copropriétaires présents ou représentés.
La création d’un ordre des syndics
Gilles Frémont porte cette proposition. L’objectif est de créer un ordre professionnel des syndics de copropriété, doté d’une commission chargée d’exercer une justice des pairs face aux abus. Ce projet revient régulièrement dans les débats. Il trouve aujourd’hui de nouveaux arguments, dans un contexte de défiance accrue envers certains gestionnaires.
L’interopérabilité numérique et la charte syndicat-conseil syndical
Sylvain Delesalle défend le troisième axe : l’interopérabilité des systèmes informatiques des syndics. L’enjeu est double. Les syndicats de copropriétaires doivent rester propriétaires de leur patrimoine numérique. Les changements de syndic doivent aussi se dérouler sans blocage de données. Par ailleurs, le Livre blanc propose la création d’une charte entre le syndic et le conseil syndical, complétée d’une note d’information annuelle adressée à l’ensemble des copropriétaires.
Plan logement du gouvernement : 2 millions de logements d’ici 2030
Le gouvernement annonce à Marseille, sous l’égide de Sébastien Lecornu et de Vincent Jeanbrun, un plan de relance logement ambitieux. L’objectif affiché : provoquer un « choc d’offre » et créer 2 millions de logements d’ici 2030.
Le projet de loi « relance logement » redonne de l’optimisme à un secteur en quête de signaux positifs. Henry Buzy-Cazaux salue des annonces « qui ont du souffle ». Néanmoins, certains observateurs estiment que des mesures encore plus ambitieuses auraient pu être attendues. Les organisations professionnelles — UNIS, Plurience et FNAIM — accueillent favorablement ces annonces. Elles appellent toutefois à des ajustements pragmatiques. Toutes insistent sur la nécessité de concilier les exigences environnementales avec les réalités économiques du parc existant. En particulier, l’assouplissement du statut du bailleur privé dans l’ancien apparaît comme un levier incontournable. Sans lui, l’offre locative risque de se contracter davantage.
