Le 28 mai 2026, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de loi Létard n° 2674 par 85 voix contre 29. Ce texte assouplit le statut du bailleur privé, dispositif fiscal issu de la loi de finances pour 2026, jugé trop restrictif. Maisons individuelles désormais éligibles, seuil de travaux abaissé à 20 %, prêt collectif en copropriété débloqué : trois avancées concrètes qui pourraient, selon l’exposé des motifs, remettre sur le marché locatif plusieurs dizaines de milliers de logements anciens.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le statut du bailleur privé et pourquoi le réformer ?
- Quels assouplissements la loi Létard apporte-t-elle au dispositif Jeanbrun ?
- Copropriétés : comment le prêt collectif est-il simplifié ?
- Artisans du bâtiment : une expérimentation pour les groupements d’entreprises
- Quels débats ont marqué le vote à l’Assemblée nationale ?
À retenir – Statut du bailleur privé : les points clés de la loi Létard
- Les maisons individuelles entrent dans le statut du bailleur privé.
- Le seuil de travaux passe de 30 % à 20 % du prix d’acquisition.
- Les logements F ou G doivent gagner deux classes au DPE après travaux.
- Le prêt collectif en copropriété est débloqué grâce à des garanties élargies.
- Les PME du bâtiment peuvent se regrouper sans solidarité juridique pendant deux ans.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé et pourquoi le réformer ?
Un dispositif fiscal né de la loi de finances pour 2026
Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est né de la loi de finances pour 2026. Son principe est simple : un propriétaire qui achète un logement ancien, le rénove et le loue nu à loyer modéré peut déduire fiscalement l’amortissement du bien. Deux objectifs sont visés. Relancer l’investissement locatif dans l’ancien. Accélérer la rénovation énergétique du parc privé. Le mécanisme s’appuie sur l’article 31 du code général des impôts.
Pourquoi le dispositif initial était-il insuffisant ?
Pourtant, dès sa création, le dispositif accroche sur deux points bloquants. Valérie Létard les identifie noir sur blanc dans l’exposé des motifs de la PPL n° 2674, déposée le 14 avril 2026.
Premier frein : un seuil de travaux trop élevé. Le dispositif exige que le propriétaire investisse au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux. Dans les zones rurales ou les villes moyennes, où le foncier est peu cher, ce plancher devient vite inatteignable. Résultat : des propriétaires renoncent à investir. Des logements dégradés restent vides.
Second frein : les maisons individuelles sont exclues. Or dans de nombreux territoires, c’est précisément ce type de bien que les locataires recherchent. Cette exclusion prive le dispositif de tout impact dans une large partie de la France.
Le diagnostic est sévère. Dans sa tribune, Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier), le formule sans détour : le parc locatif privé « a perdu près de la moitié de son souffle ». L’UNIS représente 13 700 entreprises immobilières et 40 000 mandataires. Pour l’organisation, il est urgent de faire revenir les investisseurs particuliers vers l’ancien.
Quels assouplissements la loi Létard apporte-t-elle au dispositif Jeanbrun ?
L’abaissement du seuil de travaux et l’extension aux maisons individuelles
L’article 1er de la PPL n° 2674 modifie directement l’article 31 du code général des impôts. Deux changements concrets entrent en jeu :
- La restriction aux immeubles collectifs disparaît. Les maisons individuelles locatives intègrent le statut du bailleur privé. Valérie Létard le justifie dans l’exposé des motifs : « la demande de ce type d’habitat par des candidats à la location est considérable sur tout le territoire ».
- Le seuil de travaux tombe de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Un allègement significatif. Selon les modélisations citées dans l’exposé des motifs, cette seule mesure permettrait de remettre sur le marché « plusieurs dizaines de milliers de logements anciens supplémentaires ».
La suppression de tout plafonnement votée en séance
En séance publique, les députés sont allés plus loin. Un amendement identique du Rassemblement national et du MoDem a supprimé tout plafonnement du montant des travaux. L’argument est clair : fixer un pourcentage crée une inégalité flagrante entre des logements dont le prix au mètre carré varie du simple au triple selon les territoires. La rapporteure a soutenu la suppression.
Les conditions énergétiques maintenues comme garde-fou
Si le plafonnement financier disparaît, les exigences énergétiques, elles, restent. La rapporteure l’a confirmé en séance : les travaux devront obligatoirement améliorer le DPE du logement.
- Logements F ou G : gain de deux classes minimum.
- Logements E et mieux classés : gain d’une classe minimum.
Ces critères garantissent que le statut du bailleur privé reste un levier de transition énergétique. Un enjeu de taille : environ 10 millions de logements relèvent du régime de la loi du 10 juillet 1965, selon l’UNIS.
Copropriétés : comment le prêt collectif est-il simplifié ?
Un mécanisme créé en 2024 mais jamais déployé
Le prêt collectif à adhésion simplifiée existe sur le papier depuis la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé. En théorie, il doit permettre à une copropriété de souscrire un emprunt collectif pour financer des travaux de rénovation énergétique. En pratique, aucune banque ne l’a encore proposé. La raison est simple : la loi de 2024 limite les garanties à une seule formule, la caution solidaire. Les banques jugent ce mécanisme trop restrictif. Elles ne suivent pas.
Un élargissement des garanties pour débloquer le marché
L’article 3 de la PPL Létard corrige ce blocage. Il modifie l’article 26-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Désormais, les banques peuvent choisir librement leur mécanisme de garantie : caution solidaire, hypothèque, assurance, ou tout autre instrument qu’elles jugent équivalent. Une souplesse décisive pour qu’elles s’engagent enfin.
L’enjeu est colossal. L’exposé des motifs chiffre le marché de la rénovation énergétique en copropriété à jusqu’à 7 milliards d’euros par an sur les prochaines années. Sans financement bancaire, ce chantier ne démarre pas.
Un levier décisif pour la transition énergétique des copropriétés
Pour l’UNIS, la réforme du prêt collectif est « une révision déterminante pour le parc privé et son avenir ». Danielle Dubrac est directe : les banques « devraient être en mesure de proposer des offres de prêt collectif pour l’ensemble des copropriétaires volontaires » et « les chantiers de rénovation devraient se multiplier ». C’est aussi un signal fort pour les syndics et les conseils syndicaux, qui peinent aujourd’hui à faire voter des plans pluriannuels de travaux faute de financement accessible.
Artisans du bâtiment : une expérimentation pour les groupements d’entreprises
Le frein juridique de la solidarité entre cotraitants
Moins visible que les deux autres mesures, l’article 2 de la PPL Létard répond à un blocage bien réel sur le terrain. La filière du bâtiment est composée à 97 % de PME. Ces petites entreprises ont du mal à se regrouper pour répondre à des marchés de rénovation.
Pourquoi ? Le droit commun impose une responsabilité solidaire entre cotraitants. Autrement dit, si l’une des entreprises du groupement ne remplit pas ses obligations, les autres doivent payer à sa place. Un risque jugé trop élevé par beaucoup. Résultat : les chantiers de rénovation restent morcelés, moins efficaces et plus coûteux.
Une expérimentation de deux ans sans solidarité juridique
La PPL Létard ouvre une expérimentation de deux ans à compter de la promulgation de la loi. Sur les marchés privés de moins de 100 000 euros hors taxes, les entreprises cotraitantes peuvent désormais travailler ensemble sans solidarité juridique. Deux conditions s’appliquent : l’absence de solidarité doit figurer expressément dans le contrat, et le maître d’ouvrage ne doit pas s’y opposer.
Chaque entreprise reste néanmoins responsable de sa propre part de travaux. Les garanties légales — décennale, biennale, de parfait achèvement — prévues aux articles 1792 à 1792-6 du code civil continuent de s’appliquer individuellement.
Trois mois avant la fin de l’expérimentation, le gouvernement remettra un rapport au Parlement pour évaluer les résultats et décider d’une éventuelle pérennisation.
Quels débats ont marqué le vote à l’Assemblée nationale ?
Une adoption nette mais des oppositions sur le fond
Le texte passe avec 85 voix contre 29. C’est net. Pourtant, les débats révèlent des fractures politiques profondes sur la politique du logement.
À gauche, plusieurs députés défendent le logement social. Le président du groupe communiste, Stéphane Peu, dénonce « la chute vertigineuse de l’offre de logements sociaux » ces dernières années. Pour lui, l’argent public mobilisé par ce dispositif fiscal « serait mieux dépensé dans le soutien à la construction de logements HLM ». L’équilibre budgétaire entre parc social et parc privé, trouvé lors du dernier budget, serait selon eux fragilisé.
Le Rassemblement national, lui, tire dans la direction opposée. Ses élus réaffirment leur opposition aux diagnostics de performance énergétique (DPE). Son député Frédéric Falcon lance un avertissement : « Si vous continuez à mettre la barre trop haut, alors tous les biens locatifs vont sortir du marché locatif. » Paradoxalement, c’est pourtant le RN qui a poussé, avec le MoDem, à supprimer tout plafonnement du montant des travaux en séance.
La PPL Létard, préfiguration d’un projet de loi gouvernemental
Ce texte ne s’arrête pas là. Pour l’UNIS, il ouvre la voie à un texte plus ambitieux : le projet de loi pour la relance du logement du ministre Vincent Jeanbrun, attendu au Sénat. Ce futur texte prévoit notamment d’exonérer d’interdiction de louer les bailleurs qui s’engagent à rénover — une mesure directement complémentaire au statut du bailleur privé.
Danielle Dubrac conclut sans ambiguïté : « En jeu, le logement des Français, la valorisation de leur patrimoine collectif, mais aussi l’activité économique associée à l’investissement et à la rénovation. »
