Un Français sur trois vit en copropriété. Pourtant, le cadre juridique censé organiser cette vie collective est devenu un labyrinthe. L’Institut Janus, think-tank spécialisé dans les questions de logement, publie en avril 2026 son Livre Blanc de la Copropriété, élaboré avec des syndics, des experts judiciaires, des avocats et des gestionnaires de terrain. Le constat est sévère : inflation normative, procédures bloquantes, défiance généralisée. La réforme de la copropriété n’est plus une option — c’est une nécessité. L’ouvrage propose six priorités concrètes, articulées autour de trois axes, pour refonder un modèle à bout de souffle.
Sommaire :
- La copropriété en crise : pourquoi le cadre juridique actuel est-il dépassé ?
- Comment simplifier les règles pour redonner une capacité d’action aux copropriétés ?
- Quel rôle pour les professionnels dans la réforme de la copropriété ?
- Comment restaurer la confiance entre copropriétaires, syndics et pouvoirs publics ?
À retenir — Réforme de la copropriété : le Livre Blanc de l’Institut Janus
- La copropriété concerne environ 11 millions de logements et 23 millions de personnes en France.
- Le Livre Blanc de l’Institut Janus propose six priorités réparties en trois axes de réforme.
- La simplification des règles de majorité en assemblée générale est une priorité centrale.
- La création d’un ordre national des syndics figure parmi les propositions structurantes.
- Restaurer la confiance entre acteurs est présenté comme la condition sine qua non d’une réforme réussie.
La copropriété en crise : pourquoi le cadre juridique actuel est-il dépassé ?
La copropriété constitue un pilier du parc immobilier français. Selon l’INSEE, elle regroupe environ 11 millions de logements et concerne 23 millions de personnes, soit près d’un Français sur trois. La loi du 10 juillet 1965 en fixe le statut. Or, depuis soixante ans, les réformes s’accumulent — ordonnance de 2019, loi ELAN, loi Climat et Résilience — sans qu’aucune refonte globale cohérente n’ait jamais été engagée.
Le résultat est sans appel : un corpus juridique fragmenté, instable, difficilement lisible. Les copropriétaires peinent à comprendre leurs droits et obligations au sein du syndicat. Les syndics naviguent entre des textes contradictoires. Les décisions collectives se bloquent en assemblée générale. Dès lors, les travaux — y compris ceux de rénovation énergétique pourtant urgents — tardent à être votés, faute de majorités atteignables.
Un empilement de réformes sans cohérence d’ensemble
Le Livre Blanc de l’Institut Janus pointe une inflation normative qui fragilise l’ensemble du système. Chaque réforme répond à un problème précis. En revanche, elle ajoute aussi une couche de complexité supplémentaire au statut de la copropriété. Les règles de majorité en assemblée générale illustrent parfaitement ce travers. La coexistence de majorités simples (article 24), absolues (article 25), doubles (article 26) et de l’unanimité génère des blocages récurrents au sein des syndicats de copropriétaires.
Lionel Causse, député des Landes, le formule sans détour dans sa préface : « La loi du 10 juillet 1965, fondatrice et structurante, a été modifiée à de nombreuses reprises pour répondre à des enjeux légitimes. Mais à force d’ajustements successifs, la lisibilité s’est affaiblie. »
Selon les données compilées par les experts de l’Institut Janus, près de 7 200 affaires par an concernent l’organisation et l’administration des syndicats de copropriétaires. Autant de procédures coûteuses, chronophages, et souvent évitables avec un meilleur encadrement contractuel.
Des travaux essentiels retardés, un patrimoine menacé
Ce blocage produit des effets concrets sur la gestion immobilière. La rénovation énergétique des immeubles avance à un rythme insuffisant. Les copropriétés reportent aussi les travaux d’entretien courant — ravalement de façade, réfection de toiture, mise aux normes des installations — faute de consensus en assemblée. Or, différer l’entretien d’un immeuble, c’est en accélérer la dégradation. In fine, cela réduit la valeur patrimoniale pour l’ensemble des copropriétaires. Le fonds de travaux prévu par la loi ALUR reste, par ailleurs, insuffisamment alimenté dans de nombreuses copropriétés.
Ainsi, la réforme de la copropriété s’impose comme un enjeu juridique, mais aussi comme un impératif économique et social pour préserver le parc immobilier collectif français.
« À l’heure où la rénovation énergétique, l’adaptation du parc immobilier et la soutenabilité des charges constituent des priorités nationales, nous avons besoin d’une copropriété solide, lisible et responsable. » – Lionel Causse, député des Landes.
Comment simplifier les règles pour redonner une capacité d’action aux copropriétés ?
Les contributeurs de l’Institut Janus — parmi lesquels Gilles Fremont, président de l’ANGC, Charles Bohbot, avocat en droit de la copropriété, et Véronique Bacot-Reaume, experte près la Cour d’appel de Versailles — placent la simplification du cadre juridique en tête de leurs priorités. Il s’agit de clarifier et de stabiliser les textes de référence. L’enjeu : rendre les prises de décision compréhensibles et opérationnelles pour tous les acteurs — copropriétaires, conseil syndical et syndic.
Réduire le nombre de régimes de majorité
L’une des mesures phares concerne les règles de vote en assemblée générale. Le Livre Blanc préconise de réduire le nombre de régimes de majorité. Il s’agit de rationaliser les seuils applicables selon la nature des décisions. Une telle simplification débloque les situations aujourd’hui paralysées par des exigences de vote inaccessibles. Cela concerne notamment les travaux de rénovation énergétique, soumis à des obligations croissantes de performance (DPE collectif, audit énergétique).
Encadrer les contentieux et fluidifier les décisions
Ces praticiens du terrain préconisent également de mieux encadrer les contentieux. Pour cela, ils défendent le développement des alternatives à la procédure judiciaire : médiation en copropriété, conciliation, procédure participative. L’objectif est de déjudiciariser les conflits courants. Ainsi, le tribunal judiciaire peut concentrer ses ressources sur les cas réellement litigieux.
La clarification des pouvoirs du syndic figure aussi dans les recommandations. Des délégations mieux définies, des actes conservatoires mieux encadrés, une responsabilité contractuelle clarifiée : autant de leviers pour accélérer la gestion courante des parties communes et des équipements collectifs.
Quel rôle pour les professionnels dans la réforme de la copropriété ?
Le Livre Blanc consacre son deuxième axe à la valorisation des professionnels et à la structuration de la gouvernance. Ce volet reste souvent absent des débats publics sur la réforme de la copropriété. Pourtant, il conditionne directement la qualité de gestion des 11 millions de logements concernés.
Moderniser le contrat de syndic
Les syndics de copropriété membres du groupe de travail, placent la modernisation du contrat de syndic au cœur de leurs propositions. Ils distinguent clairement les missions courantes — gestion administrative, comptabilité de copropriété, gestion technique des parties communes — des prestations particulières, facturées en supplément du forfait annuel. Cette clarification rend la grille tarifaire lisible pour les copropriétaires. Elle réduit aussi les sources de litiges lors des appels de charges.
La loi ALUR de 2014 avait déjà introduit un contrat de syndic type. Néanmoins, les dérives persistent : honoraires de mutation, frais de relance, prestations annexes facturées lors des assemblées générales extraordinaires. La réforme de la copropriété doit corriger ces travers.
Créer un ordre national des syndics
Par ailleurs, le Livre Blanc appelle à la création d’un ordre national des syndics professionnels. Une telle institution garantit un niveau minimal de compétences techniques et juridiques. Elle impose une déontologie partagée et un mécanisme disciplinaire indépendant — sur le modèle des professions réglementées. En conséquence, elle renforce la crédibilité de l’administrateur de biens et protège les copropriétaires face aux pratiques défaillantes.
L’Institut Janus préconise aussi un renforcement de la formation continue des gestionnaires de copropriété. Cela les prépare aux enjeux juridiques — évolutions réglementaires, droit de la copropriété —, techniques — rénovation thermique, DPE collectif, pathologies du bâtiment — et relationnels — gestion des conflits, médiation, communication avec le conseil syndical.
Garantir la portabilité des données lors des changements de syndic
Un point technique, mais crucial : la portabilité des données. Lors d’un changement de syndic, la transmission des informations — comptabilité, documents contractuels, historique des travaux, carnet d’entretien — s’avère souvent incomplète ou conflictuelle. Le Livre Blanc propose dès lors des outils communs garantissant l’interopérabilité des systèmes informatiques entre cabinets. Ces outils sécurisent les transitions et suppriment une source majeure de contentieux.
Comment restaurer la confiance entre copropriétaires, syndics et pouvoirs publics ?
Le troisième axe du Livre Blanc est sans doute le plus ambitieux : restaurer la confiance entre tous les acteurs de la copropriété. Sans cette condition, aucune réforme de la copropriété ne peut produire d’effets durables.
André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus et administrateur de biens, formule le diagnostic avec clarté : « Aujourd’hui, la copropriété fonctionne trop souvent dans un climat de suspicion. On oppose des copropriétaires perçus comme fragiles à des syndics présumés fautifs, alors que la réalité est bien plus nuancée. Si l’on veut avancer, il faut sortir de cette logique et redonner à chacun sa place et ses responsabilités. »
Renforcer la transparence et l’information des copropriétaires
Marie-Hélène Martial, experte près la Cour d’appel de Paris et médiatrice en copropriété, préconise d’améliorer la qualité et l’accessibilité de l’information. Les copropriétaires doivent accéder à des explications claires sur leurs charges, les délibérations d’assemblée générale et les travaux votés. En outre, le groupe de travail propose la création d’un livret d’accueil remis à chaque nouveau copropriétaire lors de son acquisition. Ce document lui permet de comprendre rapidement ses droits, ses obligations et le fonctionnement du syndicat.
Cette approche pédagogique vise à réduire les incompréhensions sur les appels de fonds et les charges communes — générales ou spéciales. Ces incompréhensions constituent souvent le premier point de friction entre occupants et gestionnaire.
Valoriser le conseil syndical et développer une charte d’éthique
L’Institut Janus appelle à valoriser le rôle du conseil syndical, trop souvent cantonné à la validation formelle des comptes. Un conseil syndical actif, bien informé, doté d’outils de contrôle adaptés, constitue un levier essentiel. Il améliore la gouvernance des copropriétés, renforce le contrôle de la gestion du syndic et fluidifie la relation entre copropriétaires et prestataires.
Le Livre Blanc propose par ailleurs l’élaboration d’une charte d’éthique commune aux acteurs du secteur — syndics, gestionnaires, experts, conseils syndicaux. Cette charte définit des engagements partagés en matière de transparence comptable, de communication sur les décisions et de qualité de service dans la gestion des parties communes.
Associer les professionnels aux évolutions réglementaires
Enfin, la réforme de la copropriété ne peut réussir sans impliquer ceux qui l’appliquent au quotidien. Les neuf experts signataires de ce rapport appellent à mieux associer les professionnels — syndics, gestionnaires, administrateurs de biens, experts judiciaires — à l’élaboration des textes réglementaires. Trop souvent, les réformes naissent sans consultation suffisante des praticiens. Elles génèrent alors des dispositifs inapplicables ou contre-productifs sur le terrain.
Lionel Causse partage ce constat : « La loi ne peut être efficace que si elle s’appuie sur l’expérience du terrain, sur l’expertise de celles et ceux qui appliquent quotidiennement les textes et en mesurent les forces comme les limites. »
André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus, plaide aussi pour une stabilisation des dispositifs d’accompagnement à la rénovation énergétique. Aujourd’hui, la multiplicité des aides publiques — MaPrimeRénov’ Copropriétés, certificats d’économies d’énergie (CEE), Éco-PTZ collectif — freine paradoxalement le passage à l’acte. Leur instabilité décourage les copropriétés qui souhaitent engager des travaux de réhabilitation thermique.
La réforme de la copropriété ne manque pas de diagnostics. Elle manque de volonté politique et de méthode. En réunissant syndics, avocats, experts judiciaires et gestionnaires autour d’un même ouvrage, l’Institut Janus franchit un pas utile : celui de transformer l’expérience du terrain en propositions concrètes et opérationnelles. Simplifier les règles, structurer la profession, restaurer la confiance — ces trois axes ne sont pas des vœux pieux. Ce sont les conditions minimales pour que 23 millions de Français puissent vivre dans des immeubles bien gérés, bien entretenus et capables de relever le défi énergétique. La balle est désormais dans le camp du législateur.
