La copropriété est l’un des territoires les mieux balisés du droit français. Loi de 1965, décret de 1967, loi ALUR, loi ELAN : les textes s’accumulent, précisent, encadrent. Pourtant, les blocages perdurent. Les assemblées générales se tendent. Des projets solides, chiffrés, validés par des experts, n’obtiennent pas la majorité requise. Non pas parce qu’ils sont mauvais, mais parce que la confiance manque, les ressentis s’accumulent, et les influences jouent. C’est le constat d’Éric Kirsnewaz, médiateur judiciaire spécialisé en copropriété et immobilier, référencé aux Cours d’appel de Paris et d’Orléans, fort de plus de 200 médiations et 15 ans d’expérience. La médiation en copropriété n’est pas un recours d’urgence. C’est un outil de régulation, à mobiliser en amont, pour rétablir le dialogue et construire des décisions durables que le juge, seul, ne peut pas bâtir.
Sommaire :
- La médiation en copropriété, c’est quoi exactement ?
- Pourquoi les règles ne suffisent pas en copropriété ?
- Comment la médiation en copropriété change-t-elle la donne ?
- Qui peut recourir à la médiation en copropriété ?
À retenir — La médiation en copropriété
- La médiation est confidentielle, volontaire et encadrée par la loi depuis 2011.
- Elle s’utilise en amont d’un conflit, avant tout recours judiciaire.
- Les blocages en AG sont rarement techniques : ils sont humains.
- Un médiateur judiciaire référencé en Cour d’appel garantit neutralité et formation.
- Un accord issu de médiation peut être homologué par un tribunal.
La médiation en copropriété, c’est quoi exactement ?
Un outil de régulation, pas un tribunal parallèle
La médiation en copropriété repose sur un principe simple : un tiers neutre facilite le dialogue entre les parties. Rien n’est imposé. Aucun arbitrage n’est rendu. Les conditions sont réunies pour que chacun retrouve sa place dans la relation — et pas seulement ses droits dans un texte de loi. Le processus demeure confidentiel et volontaire. Autrement dit, aucune participation ne se fait sous contrainte.
En France, la médiation est encadrée par la directive européenne 2008/52/CE, transposée par l’ordonnance n° 2011-1540 du 16 novembre 2011. Elle prend deux formes. D’un côté, la médiation conventionnelle, à l’initiative des parties elles-mêmes. De l’autre, la médiation judiciaire, ordonnée par un juge. Dans les deux cas, l’accord signé peut être homologué par le tribunal. Il acquiert ainsi force exécutoire.
Médiateur judiciaire : un professionnel référencé
Éric Kirsnewaz est à la tête de Mediateur.net. Médiateur civil et judiciaire assermenté, il est titulaire d’un diplôme universitaire de médiation délivré par l’ICP – Université catholique de Paris. Il est aussi référencé aux Cours d’appel de Paris et d’Orléans. Ce référencement n’est pas anodin : il garantit une formation reconnue et une pratique conforme aux standards judiciaires. En 15 ans, il a conduit plus de 200 médiations. Son expertise couvre aussi bien les litiges entre copropriétaires que les tensions entre syndicats et syndics, ou encore les blocages collectifs en assemblée générale.
Pourquoi les règles ne suffisent pas en copropriété ?
Le droit encadre tout, sauf les relations humaines
La loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de fonctionnement des copropriétés. Le décret du 17 mars 1967 en précise les modalités. La loi ALUR de 2014, puis la loi ELAN de 2018, ont ensuite renforcé les obligations de transparence et de gouvernance. Les rôles sont clairement définis, les délais précisément encadrés et les majorités strictement codifiées.
Pourtant, comme le souligne Éric Kirsnewaz : “les règles, aussi précises soient-elles, ne règlent pas les relations humaines.”
Or en copropriété, les décisions collectives dépendent d’humains : copropriétaires, syndics, conseils syndicaux. Et, les humains ont des ressentis, des méfiances, des historiques relationnels. En conséquence, un dossier techniquement irréprochable peut échouer pour des raisons purement émotionnelles.
Le cas de l’AG bloquée : un scénario trop courant
Médiateur.net décrit un scénario particulièrement parlant. Un projet de rénovation est prêt : devis négociés, budgets chiffrés, aides identifiées, experts consultés, six mois de travail. Le conseil syndical et le syndic sont confiants. La majorité semble atteignable.
L’AG arrive. Rien ne passe.
Monsieur M. vote contre. Non pas parce que le projet est mauvais, mais parce qu’il “ne le sent pas”. Madame G. découvre le dossier le jour même et n’apprécie pas le syndic — qui n’a pas répondu à son mail sur les pigeons. La SCI du premier étage et ses alliés du cinquième ne voient pas l’urgence. Résultat : six mois de travail, réduits à néant en une heure de vote.
Ce scénario illustre une réalité documentée. En effet, les conflits en copropriété figurent parmi les premières sources de contentieux immobiliers en France. Dès lors, les causes sont rarement techniques. Elles sont relationnelles.
Comment la médiation en copropriété change-t-elle la donne ?
Intervenir en amont, avant le vote
La médiation en copropriété produit ses meilleurs effets avant l’assemblée générale, pas après. Il ne s’agit pas de convaincre les copropriétaires. Il s’agit de les écouter. D’accueillir les ressentis. De comprendre les freins. De libérer la parole.
Comme le formule Éric Kirsnewaz : “Pas de magie, juste un travail d’écoute, de disponibilité pour accueillir, libérer la parole et comprendre comment se passe la relation. Cette approche permet d’identifier les blocages réels — souvent distincts des objections exprimées. Ainsi, le médiateur y répond avant qu’ils ne paralysent le vote.”
Rétablir la confiance : un travail sur les faits et les émotions
La confiance en copropriété ne s’impose pas par décret. Elle se construit avec des faits, des signes rassurants, et une prise en compte des émotions — même les plus subjectives, même les plus irrationnelles. C’est précisément ce que la médiation en copropriété intègre. Les procédures classiques, en revanche, l’ignorent.
Un médiateur expérimenté détecte quand une opposition de principe cache une rancœur ancienne contre le syndic. Il repère une méfiance vis-à-vis du voisinage, ou simplement un sentiment d’exclusion du processus décisionnel. Il crée l’espace pour que ces éléments soient exprimés, entendus, puis dépassés.
Des solutions durables que le juge ne peut pas construire
Le recours judiciaire est parfois inévitable. Il présente toutefois des limites structurelles en copropriété : il tranche, il ne réconcilie pas. Or des copropriétaires condamnés à cohabiter des décennies ont besoin de plus qu’un jugement. Ils ont besoin d’un accord qu’ils ont construit eux-mêmes, avec lequel ils peuvent vivre.
C’est là la force distinctive de la médiation en copropriété : elle produit des accords durables, parce qu’ils sont co-construits. Selon les statistiques du Centre National de Médiation des Avocats (CNMA), le taux de réussite des médiations civiles et commerciales en France dépasse 70 % lorsqu’elles aboutissent à un accord.
Qui peut recourir à la médiation en copropriété ?
Les copropriétaires en conflit direct
Troubles de voisinage, charges impayées, travaux litigieux, nuisances sonores : tous ces différends peuvent faire l’objet d’une médiation en copropriété, bien avant d’engager une procédure judiciaire. L’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire doit respecter le règlement de copropriété. Néanmoins, les désaccords sur son interprétation sont fréquents. La médiation offre un cadre structuré pour les résoudre sans passer par le tribunal.
Le syndicat des copropriétaires face à un syndic
Les tensions entre syndicat et syndic forment un terrain fertile pour la médiation. Contestation de reddition de comptes, désaccord sur la gestion des prestataires, défaut de communication : autant de sujets qui empoisonnent la vie de la copropriété. En effet, un médiateur peut rétablir un dialogue productif sans passer par la révocation ou le contentieux. La relation en sort préservée. Les décisions reprennent leur cours.
Le conseil syndical pour préparer les décisions collectives
C’est sans doute l’usage le moins connu et le plus stratégique. Le conseil syndical peut faire appel à un médiateur en amont d’une assemblée générale pour préparer l’adhésion des copropriétaires à un projet complexe. Rénovation énergétique, ravalement de façade, changement de syndic : ces décisions divisent. Par ailleurs, les oppositions se cristallisent souvent bien avant le jour du vote. La médiation en copropriété permet de cartographier ces résistances, d’y répondre, et d’augmenter significativement les chances d’obtenir les majorités requises.
Mediateur.net s’associe à Monimmeuble.com
Ce partenariat est né d’une relation de confiance construite au fil des années entre Éric Kirsnewaz et Isabelle Dahan, fondatrice de Monimmeuble.com. Monimmeuble.com est le média de référence de la copropriété en France. Il devient ainsi le relais naturel pour faire connaître la médiation en copropriété auprès des copropriétaires, syndics et conseils syndicaux. Une approche trop souvent méconnue trouve enfin sa place au cœur d’une communauté qui en a précisément besoin.
