En 25 ans, les Français ont perdu l’équivalent de 25 m² de pouvoir d’achat immobilier. Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a choisi Marseille pour annoncer le projet de loi pour le logement et frapper fort. Le gouvernement vise 2 millions de logements produits d’ici 2030, remet 700 000 passoires thermiques sur le marché et lance un troisième programme de renouvellement urbain piloté par l’ANRU. Le Parlement examine le texte dès l’été.
Sommaire :
- La crise du logement est-elle devenue une urgence nationale ?
- Que prévoit le projet de loi pour le logement sur la construction ?
- Comment la rénovation énergétique s’intègre-t-elle dans ce projet de loi ?
- Le renouvellement urbain : quels territoires sont concernés ?
- Quel rôle pour les maires dans ce projet de loi pour le logement ?
À retenir — Projet de loi pour le logement {#à-retenir}
- Le gouvernement cible 2 millions de logements produits d’ici 2030.
- 700 000 passoires thermiques F et G peuvent revenir sur le marché locatif.
- Un 3ᵉ programme de renouvellement urbain cible 150 quartiers pour 2030-2040.
- Les procédures de construction passent de 18 ans à un seul mandat municipal.
- En copropriété, la décence énergétique est suspendue 5 ans si le syndicat bloque les travaux.
La crise du logement est-elle devenue une urgence nationale ?
La réponse du gouvernement est sans ambiguïté : oui. Le Premier ministre Sébastien Lecornu a choisi Marseille pour dévoiler ce projet de loi pour le logement. La ville concentre les fractures urbaines, mais elle incarne aussi les capacités de transformation. Un choix symbolique fort.
Un marché grippé depuis des décennies
En l’espace de 25 ans, les Français ont perdu l’équivalent de 25 m² de pouvoir d’achat immobilier. Dans le même temps, les taux d’intérêt demeurent élevés, ce qui accentue les difficultés d’accès au logement. Ainsi, des millions de ménages se heurtent chaque jour à un marché devenu particulièrement contraint. Les conséquences sont concrètes : les jeunes peinent à se loger, tandis que certaines familles vont jusqu’à repousser leurs projets de vie, notamment d’enfants. Parallèlement, les maires doivent composer avec des procédures longues et complexes, freinant la mise en œuvre de nouvelles solutions. Dès lors, le constat s’impose : le marché est aujourd’hui grippé, et le statu quo n’est plus tenable.
Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, résume l’ambition en trois formules : bâtir plus vite, bâtir mieux, bâtir pour tous.
Une fracture sociale et territoriale
Au-delà du marché immobilier, le gouvernement diagnostique une fracture plus profonde. Des territoires urbains, ruraux et ultramarins attendent des réponses concrètes. La mobilité résidentielle est bloquée. Pourtant, la promesse républicaine — sécurité, services publics, éducation, mixité sociale — s’est affaiblie dans de nombreux quartiers. Le projet de loi pour le logement entend y répondre de façon globale.
Que prévoit le projet de loi pour le logement sur la construction ?
Le gouvernement affiche un objectif chiffré : produire 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an. C’est nettement supérieur au rythme actuel de construction. Pour y parvenir, le texte introduit des outils de simplification inédits.
Des procédures accélérées grâce aux OIL
Le projet de loi crée les opérations d’intérêt local (OIL), co-pilotées par le maire et le préfet. Ces opérations s’inspirent de la « méthode Notre-Dame » et de l’organisation des Jeux olympiques de Paris 2024. Résultat attendu : faire passer certains projets de six ans à deux ans. En parallèle, les procédures d’urbanisme s’allègent. Les recours se concentrent désormais en une seule procédure globale. Les blocages systématiques disparaissent ainsi du paysage.
Le texte introduit également le mécanisme URL (Urgence Relance Logement). Les maires portent les projets, les préfets les valident. Une autorisation de construire unique sécurise et accélère l’ensemble du processus. L’objectif est clair : chaque projet décidé par un élu local doit être livré dans le temps d’un seul mandat municipal.
Un dispositif fiscal du bailleur privé renforcé
Pour relancer l’investissement locatif, le gouvernement améliore le dispositif Jeanbrun — le statut fiscal du bailleur privé adopté en loi de finances pour 2026. Plusieurs évolutions concrètes transforment ce dispositif.
Extension aux maisons individuelles dans l’ancien
Jusqu’ici réservé aux appartements, le dispositif Jeanbrun s’ouvre désormais aux maisons individuelles existantes. C’est un signal fort envoyé aux propriétaires de patrimoine ancien souvent hésitants à investir dans des travaux de rénovation. Le parc concerné est considérable, notamment dans les territoires ruraux et périurbains.
Abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 %
Pour bénéficier du dispositif, un propriétaire devait jusqu’alors engager des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Ce seuil passe à 20 %. En conséquence, davantage de projets de rénovation deviennent éligibles. Cette mesure lève un frein majeur pour les petits investisseurs et les bailleurs de logements anciens en bon état général.
Simplification des exigences énergétiques
Les critères de performance énergétique conditionnant l’accès au dispositif sont assouplis. Dès lors, les propriétaires ne sont plus pénalisés par des normes trop rigides lorsqu’ils engagent une rénovation partielle mais réelle. L’objectif est de rendre le dispositif plus simple, plus juste et plus accessible.
Lionel Causse, député des Landes, salue ces annonces. Il confirme que le gouvernement revient à la version du statut du bailleur privé votée par l’Assemblée nationale en janvier 2026 — une version plus ambitieuse que celle initialement retenue.
Comment la rénovation énergétique s’intègre-t-elle dans ce projet de loi ?
C’est l’un des volets les plus attendus du projet de loi pour le logement. Depuis 2025, la rénovation énergétique se heurte à une contradiction majeure : les interdictions de location des passoires thermiques assèchent le parc locatif. Or les propriétaires ne disposent ni des moyens ni des délais suffisants pour rénover. Le texte tente de trancher ce nœud gordien.
Le risque de 700 000 logements retirés du marché
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. L’échéance pour les logements classés F approche : elle tombe au 1er janvier 2028. Sans ajustement législatif, environ 700 000 logements supplémentaires sortiraient du parc locatif privé d’ici cette date. C’est un choc d’offre négatif sans précédent pour les locataires.
La solution : rénover pour louer
Le projet de loi pour le logement pose un principe simple : le logement le plus rapide à produire est celui qui existe déjà. En conséquence, le texte autorise la remise sur le marché des logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques. La condition : engager des travaux dans des délais encadrés. Soit 3 ans pour les maisons individuelles et les logements en monopropriété, soit 5 ans pour les copropriétés.
Les apports de la proposition de loi Gacquerre
Ces dispositions s’appuient largement sur la proposition de loi d’Amel Gacquerre, sénatrice du Pas-de-Calais. Le Sénat l’a adoptée le 1er avril 2025. Pourtant, l’Assemblée nationale ne l’a jamais inscrite à son ordre du jour. La sénatrice se réjouit de la reprise de ses mesures, mais regrette le temps perdu : dans un contexte de pénurie, une année d’inaction pèse lourd sur les locataires.
Quand s’applique l’obligation de décence énergétique ?
Le texte Gacquerre clarifie d’abord le moment déclencheur. L’obligation de décence énergétique s’applique à la date de conclusion, de renouvellement ou de tacite reconduction du bail — et non au 1er janvier de l’année concernée. Un propriétaire peut par ailleurs continuer à louer s’il fait face à des contraintes techniques, juridiques, architecturales, patrimoniales, ou à un coût de travaux manifestement disproportionné.
Quelle suspension pendant les travaux ?
L’obligation de décence énergétique est suspendue temporairement pendant la durée des travaux. Le délai est de 3 ans pour les maisons individuelles et les logements en monopropriété, et de 5 ans pour les copropriétés. En copropriété, la suspension atteint également 3 ans si le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux travaux dans les parties communes. Un nouveau projet de travaux doit toutefois être représenté dans ce délai.
Quels droits pour les locataires et les propriétaires ?
Le texte renforce aussi l’équilibre entre les parties. Les droits des locataires progressent : la réduction de loyer prononcée par le juge avant les travaux doit être proportionnée au préjudice subi. En contrepartie, les propriétaires sont protégés face aux locataires qui font obstacle aux travaux. Enfin, le DPE collectif devient opposable lorsque sa classe énergétique satisfait aux obligations de décence. C’est une avancée majeure pour les copropriétés qui ont déjà réalisé un audit global.
Par ailleurs, le texte reprend le calendrier de rénovation énergétique issu de la proposition de loi de Bastien Marchive, que salue également Lionel Causse, député des Landes.
Le renouvellement urbain : quels territoires sont concernés ?
Le projet de loi pour le logement enclenche l’acte III de la rénovation urbaine. L’ANRU pilote ce troisième programme national pour la période 2030-2040. C’est une rupture de méthode autant qu’une rupture d’échelle.
Un programme élargi au-delà des grandes métropoles
Le PNRU, lancé en 2004, a ciblé les quartiers urbains prioritaires. Le NPNRU, dont l’achèvement est prévu à l’horizon 2030, a élargi le périmètre aux quartiers prioritaires de la politique de la ville. Or ce troisième programme change de dimension. Il ne se limite plus aux seuls quartiers urbains. Il s’adresse désormais aussi aux centres-villes dévitalisés, aux territoires ruraux, aux sous-préfectures et à la France d’outre-mer. Environ 150 quartiers prioritaires sont ciblés, dont une part significative hors grandes métropoles. L’ambition est explicitement globale : sécurité, lutte contre le narcotrafic, transition énergétique, accès aux soins, adaptation climatique, développement économique.
Réparer la promesse républicaine
Pour Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce programme va bien au-delà du bâti. Réparer des quartiers et accompagner des villages ruraux, c’est aussi restaurer l’égalité des chances. C’est réinstaller la République là où elle s’est affaiblie : sécurité, services publics, santé, éducation, mixité sociale et dignité du quotidien.
Quel rôle pour les maires dans ce projet de loi pour le logement ?
Le projet de loi pour le logement marque un tournant politique clair. Le gouvernement choisit la décentralisation pragmatique et fait confiance aux élus locaux.
Plus de pouvoir dans l’attribution des logements sociaux
Les maires voient leur rôle renforcé dans l’attribution des logements sociaux. Ils peuvent désormais proposer des candidats et définir des critères adaptés à leur territoire. Les compétences en matière d’habitat sont clarifiées. En conséquence, la décision revient au plus près du terrain.
Les OIL : un outil maire-préfet
Les opérations d’intérêt local (OIL) constituent le bras armé de cette décentralisation. Le maire et le préfet les co-pilotent ensemble. L’État fixe le cap, les territoires agissent. Cette approche est indispensable : les réalités locales varient fortement. Les tensions foncières, les dynamiques démographiques et les besoins en logement social ne sont pas les mêmes à Marseille, dans une sous-préfecture normande ou en Guadeloupe.
Néanmoins, le texte devra trouver un équilibre. Certaines mesures — assouplissement des normes, limitation des recours — pourraient susciter des débats au Parlement, attendu dès l’été 2026. Le gouvernement poursuit le dialogue avec l’ensemble des acteurs du logement pour garantir une mise en œuvre rapide et efficace.
