47 % des seniors propriétaires finissent le mois sous pression financière. C’est l’un des chiffres frappants du premier Baromètre Senior, Patrimoine et Transmission, réalisé par OpinionWay pour Merci Prosper en avril 2026. Posséder son logement ne protège plus. Dès lors, 60 % des seniors propriétaires se disent prêts à mobiliser leur immobilier pour financer leur retraite. Pourtant, 93 % ignorent la vente partielle, solution pourtant taillée pour leur situation.
Sommaire :
- L’immobilier senior face à la pression financière : un mythe s’effondre
- Pourquoi les seniors veulent mobiliser leur logement ?
- Transmettre ou vendre : comment les seniors arbitrent-ils ?
- Vente partielle, viager, prêt hypothécaire : quelle solution choisir ?
À retenir – Immobilier senior et financement de la retraite
- 47 % des seniors propriétaires déclarent être sous pression financière en fin de mois.
- 60 % seraient prêts à mobiliser leur bien immobilier pour financer leur retraite.
- 93 % ne connaissent pas la vente partielle, pourtant adaptée à leur situation.
- 72 % prendraient cette décision en concertation avec leurs enfants.
- Les femmes, les 60-64 ans et les personnes seules sont les profils les plus fragilisés.
L’immobilier senior face à la pression financière : un mythe s’effondre
Les seniors propriétaires ont la réputation d’être à l’abri financièrement. Logement remboursé, patrimoine constitué : l’image est flatteuse. Le Baromètre Senior, Patrimoine et Transmission d’OpinionWay pour Merci Prosper la contredit frontalement.
Près d’un senior propriétaire sur deux en difficulté
Sur 1 003 seniors propriétaires interrogés en avril 2026, 47 % déclarent être sous pression financière en fin de mois. Parmi eux, 42 % doivent arbitrer chaque dépense. Les 5 % restants puisent dans leur épargne ou dépendent d’une aide extérieure.
Face à un imprévu, les réactions parlent d’elles-mêmes : 94 % réduiraient leurs loisirs ou piocheraient dans leurs économies, 49 % contracteraient un crédit à la consommation. Un tiers (32 %) envisage même de s’appuyer sur son logement — vendre pour acheter plus petit, passer en location (26 %) ou opter pour le viager (6 %).
« Posséder son logement ne protège plus de la précarité financière. Des milliers de seniors vivent avec un patrimoine immobilier important, mais sans liquidités pour faire face aux imprévus. » — Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper.
Qui sont les seniors les plus fragilisés ?
Le baromètre identifie des profils nettement plus exposés que la moyenne nationale (47 %) :
Le revenu reste le facteur décisif : plus de 8 seniors sur 10 gagnant moins de 24 000 € par an se déclarent sous pression. Les personnes seules (56 %) et les femmes (53 %) suivent. Fait contre-intuitif : les 60-64 ans souffrent plus que les plus de 80 ans (32 %), probablement parce qu’ils n’ont pas encore basculé vers les aides sociales liées à la dépendance. Les disparités géographiques sont également marquées : 59 % dans le Grand Est contre 37 % à Paris.
Pourquoi les seniors veulent mobiliser leur logement ?
60 % des seniors propriétaires se disent prêts à vendre une partie de leur bien s’ils en avaient une raison concrète. 46 % iraient jusqu’à accepter de réduire l’héritage transmis à leurs enfants. Leurs motivations reflètent des besoins de vie réels, pas des projets abstraits.
Rester chez soi le plus longtemps possible : c’est la priorité numéro un. 36 % citent le maintien à domicile — aménagement du logement, aide à la personne, matériel médical. Vient ensuite le financement d’un établissement (EHPAD ou résidence seniors) pour 32 %, puis les dépenses de santé pour 26 %. Ces trois postes liés à la perte d’autonomie concentrent à eux seuls la grande majorité des intentions.
Par ailleurs, 20 % souhaitent aider leurs enfants de leur vivant — une forme de transmission anticipée qui court-circuite la succession classique. Enfin, 10 % mentionnent la rénovation énergétique, un enjeu croissant depuis les obligations issues de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021).
Transmettre ou vendre : comment les seniors arbitrent-ils ?
Les seniors veulent agir sur leur patrimoine. Mais ils ne savent pas comment. C’est le paradoxe central que ce baromètre met en lumière.
Transmettre reste une priorité… mais elle évolue
81 % des seniors restent attachés à l’idée de léguer leur bien à leurs héritiers. Pourtant, 46 % se disent prêts à utiliser la valeur de leur logement, quitte à réduire la part transmise. Ce n’est pas un renoncement à la transmission : c’est un arbitrage pragmatique entre vivre décemment aujourd’hui et laisser quelque chose demain.
La France s’apprête à vivre une “grande transmission” : dans la prochaine décennie, près d’un quart du patrimoine des ménages va changer de mains. La génération du baby-boom, qui concentre une large part des actifs immobiliers, va enclencher une vague de successions sans précédent. Dans ce contexte, la monétisation du patrimoine immobilier senior devient un enjeu de société.
Une décision familiale avant tout
38 % des seniors envisagent de vendre une partie de leur résidence principale. Parmi eux, 72 % associeraient leurs enfants à la décision : 44 % ne le feraient qu’avec leur accord explicite, 28 % les informeraient simplement. Ce chiffre révèle que l’immobilier senior s’inscrit dans une logique familiale et intergénérationnelle, pas dans une décision isolée.
93 % ne connaissent pas la vente partielle
C’est là que le bât blesse. 93 % des seniors propriétaires ignorent l’existence de la vente partielle, la solution qui correspond pourtant exactement à leurs besoins. À l’inverse, le viager jouit d’une notoriété de 95 % et le prêt viager hypothécaire est connu par plus d’un senior sur deux — deux dispositifs pourtant plus complexes et plus contraignants.
Le résultat est paradoxal : une fois informés, les seniors accordent à la vente partielle un niveau d’opinion favorable comparable au viager. Le problème n’est donc pas le rejet — c’est l’ignorance.
« Le vrai sujet n’est pas la volonté des seniors d’utiliser leur patrimoine, mais le manque de lisibilité des solutions. Dans ce flou, certains se tournent vers des dispositifs inadaptés. Le logement devient un levier pour financer le vieillissement. » — Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper.
Vente partielle, viager, prêt hypothécaire : quelle solution choisir ?
Trois grandes solutions permettent à un senior propriétaire de transformer son bien en liquidités sans déménager. Leurs mécanismes sont très différents.
La vente partielle : vendre juste ce dont on a besoin
La vente partielle consiste à céder une quote-part de son logement — par exemple 30 % de sa valeur — pour recevoir une somme d’argent. Le senior continue à vivre chez lui à 100 %, sans cohabitation. La transaction se fait devant notaire.
Trois points essentiels à retenir :
- Pas un crédit : aucun remboursement mensuel.
- Pas un viager : aucun aléa lié à la durée de vie.
- Sur mesure : le senior choisit la quote-part à vendre selon son besoin réel.
Merci Prosper, société à impact incubée par La Banque Postale et accompagnée par 50 Partners Impact, a levé 10 millions d’euros pour démocratiser ce dispositif. Elle propose le Contrat Prosper aux propriétaires de plus de 60 ans, adossé à la Foncière Prosper, agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale), qui collecte l’épargne citoyenne pour financer ces opérations.
Le viager : connu mais contraignant
Le viager est le dispositif le plus connu (95 % de notoriété). Le vendeur cède son bien en échange d’un bouquet (somme versée à la signature) et d’une rente mensuelle jusqu’à son décès. Le principal inconvénient : l’aléa sur la durée de vie. Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur paie bien plus que la valeur du bien. Cette incertitude rend les transactions complexes à négocier.
Le prêt viager hypothécaire : de l’argent… mais avec des intérêts
Le prêt viager hypothécaire (PVH) permet d’emprunter une somme en mettant son logement en garantie. Aucun remboursement n’est exigé du vivant de l’emprunteur. Le capital et les intérêts sont récupérés par la banque lors de la vente du bien, au décès. Attention : les intérêts s’accumulent et peuvent fortement réduire ce que toucheront les héritiers.
Quel dispositif correspond à quelle situation ?
« Notre Baromètre Seniors se donne pour mission de sortir cette génération de la caricature et de battre en brèche les idées reçues sur les seniors propriétaires français. » — Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper.
