Un propriétaire peut-il surélever seul un bâtiment qu’il occupe intégralement au sein d’une copropriété ? La Cour de cassation tranche sans ambiguïté. Par un arrêt de section publié au Bulletin le 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-15.059), la troisième chambre civile rappelle une règle fondamentale : le droit de surélévation en copropriété appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires, même lorsqu’un seul propriétaire détient l’intégralité d’un bâtiment. Exhaussement non autorisé, travaux engagés sans accord de l’assemblée générale, démolition forcée sous astreinte judiciaire : la sanction est brutale. Une décision qui sonne comme un avertissement pour tout investisseur ou SCI tentée de miser sur la densification verticale unilatérale de son patrimoine immobilier.
Sommaire :
- Quel était le litige à l’origine de cet arrêt ?
- Que disent les articles 3 et 35 de la loi de 1965 ?
- Quelles sont les conséquences concrètes de cette décision ?
- Comment acquérir légalement le droit de surélever en copropriété ?
À retenir — Droit de surélévation en copropriété
- Le droit de surélévation appartient au syndicat, pas au propriétaire du lot unique.
- Le silence du règlement de copropriété ne profite jamais au copropriétaire.
- Les parties communes spéciales ne transfèrent pas le droit de surélever.
- Des travaux sans autorisation exposent à la démolition sous astreinte.
- L’audit du règlement de copropriété est indispensable avant tout projet de surélévation.
Quel était le litige à l’origine de cet arrêt ?
Une SCI propriétaire d’un bâtiment entier en copropriété
La société civile immobilière Acanthe immobilier détient le lot n° 171 dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier de quatre bâtiments, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce lot unique forme l’intégralité du bâtiment D. La SCI y détient ainsi une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.
Elle souhaite créer de nouveaux locaux privatifs par surélévation de la toiture-terrasse — une opération de densification verticale. Elle inscrit donc son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires. Les résolutions sont rejetées. Pourtant, la SCI engage les travaux de surélévation d’immeuble et saisit le tribunal pour obtenir l’annulation de ces résolutions.
Un argument juridique audacieux… et rejeté
La SCI soutient que le règlement de copropriété reste silencieux sur la surélévation du bâtiment D, constitué d’un seul lot privatif. Elle en déduit que ce silence lui profite. En l’absence de disposition contraire, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire lui appartiendrait de plein droit.
La Cour d’appel de Paris rejette cette thèse le 20 mars 2024 (n° 18/20687). La SCI se pourvoit alors en cassation. La troisième chambre civile confirme l’arrêt d’appel et rejette le pourvoi le 2 avril 2026.
Le syndicat des copropriétaires demande en parallèle la remise en état des lieux, les travaux de surélévation ayant déjà été engagés sans autorisation.
Que disent les articles 3 et 35 de la loi de 1965 ?
Le principe : le droit de surélévation appartient au syndicat
La Cour de cassation fonde son raisonnement sur une lecture combinée de deux textes issus de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
- L’article 3 définit les parties communes. Le gros œuvre, la structure porteuse, les toitures et les éléments d’équipement commun en font partie par nature, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
- L’article 35, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 et antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, attribue au syndicat le droit de surélever un bâtiment pour créer de nouveaux locaux privatifs. Le syndicat peut toutefois céder ce droit à un copropriétaire ou à un tiers, moyennant contrepartie, après vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26 (double majorité).
La toiture n’est pas une partie privative
La Cour part d’un constat simple : le bâtiment D comporte des parties communes. La toiture et le gros œuvre — supports indispensables à toute surélévation — constituent des parties communes par nature au sens de l’article 3 de la loi de 1965. Dès lors, le bâtiment D n’est pas une « partie privative » au sens juridique du terme, quand bien même la SCI en possède le seul lot.
Les parties communes spéciales ne transfèrent pas le droit de surélever
La SCI avance par ailleurs que la détention de la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D lui confère implicitement le droit de surélever. La Cour d’appel, et la Cour de cassation à sa suite, écartent cet argument. En effet, le droit de surélévation en copropriété n’est pas automatiquement inclus dans les parties communes spéciales, sauf si le règlement de copropriété le stipule expressément. Le silence du règlement — même face à un lot unique de bâtiment — ne vaut pas attribution de ce droit au copropriétaire. Autrement dit, détenir les parties communes spéciales ne confère pas pour autant le droit d’exhausser le bâtiment.
Quelles sont les conséquences concrètes de cette décision ?
Pour les copropriétaires : une protection collective renforcée
Cet arrêt confirme que la surélévation d’un bâtiment en copropriété reste une décision collective. Même si un seul propriétaire occupe l’intégralité du bâtiment, il ne peut pas modifier unilatéralement la structure porteuse de l’immeuble. Cette règle protège ainsi l’ensemble des copropriétaires contre des travaux susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou la valeur des autres lots.
Pour les investisseurs : une vigilance accrue lors de l’audit juridique
Tout investisseur ou promoteur qui envisage d’acquérir un lot unique de bâtiment au sein d’une copropriété doit analyser le règlement de copropriété avant toute décision. Si le droit de surélévation n’y est pas expressément « privatisé » — c’est-à-dire attribué au propriétaire du lot ou rattaché aux parties communes spéciales —, ce droit reste la propriété du syndicat. Il faut alors soit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, soit racheter ce droit au syndicat.
Une sanction sévère : remise en état sous astreinte
La SCI Acanthe immobilier engage les travaux avant même l’issue des recours judiciaires. Cette stratégie du fait accompli se retourne contre elle. La Cour ordonne la remise en état des lieux sous astreinte, ce qui implique la démolition probable des constructions déjà réalisées. Par ailleurs, la SCI se voit condamnée aux dépens et au versement de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Comment acquérir légalement le droit de surélever en copropriété ?
Passer par l’assemblée générale
La voie normale reste l’assemblée générale des copropriétaires. Aux termes de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat peut décider de surélever lui-même ou céder ce droit à un tiers — y compris à l’un des copropriétaires. Cette cession s’effectue à la majorité de l’article 26, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Racheter le droit au syndicat
Le syndicat peut également céder son droit de surélévation à un copropriétaire ou à un tiers, moyennant une contrepartie financière. Cette cession doit être votée en assemblée générale, puis formalisée par un acte notarié modifiant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. C’est la solution la plus sécurisée pour un investisseur souhaitant valoriser un bâtiment en copropriété par surélévation.
Anticiper dès la rédaction du règlement de copropriété
Pour les ensembles immobiliers en cours de création, la meilleure protection reste la rédaction soignée du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il est en effet possible d’y insérer une clause attribuant expressément le droit de surélever à un copropriétaire déterminé ou le rattachant aux parties communes spéciales d’un bâtiment. Sans cette précaution rédactionnelle, le droit de surélévation en copropriété revient au syndicat par défaut. Toute modification ultérieure du règlement requiert néanmoins l’unanimité des copropriétaires et un acte notarié modificatif.
