Un logement en sous-sol n’est pas conforme à la « destination bourgeoise » de la copropriété

« destination bourgeoise » de la copropriété.
Un logement en sous-sol n'est pas conforme à la « destination bourgeoise » .

Un logement en sous-sol n’est pas conforme à la « destination bourgeoise » que peut imposer le règlement de copropriété d’un immeuble.

 

Un constat d’huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété qui ne comporte que de grands appartements d’au moins 75m2.

Le tribunal juge aussi que la modification entreprise, sans autorisation, contrevient à l’article 15 du règlement de copropriété, qui prévoit que « les occupants de l’immeuble doivent observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville, de police »; or l’article L 1331-22 du code de la santé publique dispose que :

Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.

Un copropriétaire qui avait transformé un local semi-enterré en habitation locative a été prié en conséquence de remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété, c’est à dire de lui rendre sa fonction de cave et éventuellement de bureau.

La loi de 1965 qui réglemente la copropriété rappelle que chaque copropriétaire jouit librement de son bien, « sous la condition » notamment de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Et en l’espèce le règlement de copropriété fixait une destination « bourgeoise ».

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 6 juin 2017), que la SCI Tsinga (la SCI), après avoir acquis le lot n° 17 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau, l’a transformé en un local d’habitation qu’elle a donné à bail ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence […] (le syndicat) a assigné la SCI en remise en état des lieux ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs adoptés, relevé que le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l’immeuble devaient observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville et de police, énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute et constaté, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu’un constat d’huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété, la cour d’appel qui en a déduit, souverainement, l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et, exactement, une violation du règlement de copropriété, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

[…]

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 septembre 2018
N° de pourvoi: 17-22172
Non publié au bulletin, Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Gouz-Fitoussi et Ridoux, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

ECLI:FR:CCASS:2018:C300794
Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier , du 6 juin 2017