Un règlement de copropriété non publié peut-il produire des effets juridiques ? La Cour de cassation répond clairement : oui. Dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-16.401), la troisième chambre civile casse partiellement la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait jugé qu’une copropriété était dépourvue de règlement de copropriété au motif que celui-ci n’avait pas été publié au fichier immobilier. La Haute juridiction rappelle un principe fondamental : la publication n’est pas une condition d’existence du règlement de copropriété, mais seulement une condition d’opposabilité. Ainsi, dès lors qu’un acquéreur a expressément reconnu en avoir eu connaissance dans son acte de vente et adhéré à ses obligations, le règlement de copropriété lui est pleinement opposable — publié ou non. Un arrêt qui clarifie les règles du jeu pour des millions de copropriétaires en France.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le règlement de copropriété et pourquoi sa publication est-elle importante ?
- Les faits de l’affaire : une copropriété sans règlement publié depuis 1966 ?
- Comment la Cour de cassation redéfinit-elle l’opposabilité du règlement de copropriété ?
- Quelles conséquences pratiques pour les copropriétaires et les acquéreurs ?
À retenir — Règlement de copropriété non publié et opposabilité
- Un règlement de copropriété non publié existe juridiquement.
- La publication conditionne l’opposabilité, pas l’existence.
- La mention dans l’acte de vente suffit à lier l’acquéreur.
- Les actes notariés anciens protègent la validité du règlement.
- Les copropriétés d’avant 1970 sont sécurisées par cet arrêt.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété et pourquoi sa publication est-elle importante ?
Le règlement de copropriété, un document fondateur
Le règlement de copropriété organise la vie collective d’un immeuble. Il fixe les droits et obligations des copropriétaires. Il définit aussi la répartition des charges et l’usage des parties communes et privatives. Sans lui, la gestion collective devient impossible. En France, environ 10 millions de logements relèvent du statut de la copropriété, soit près de 30 % du parc résidentiel. Ce document touche ainsi la vie quotidienne de millions de ménages.
Or, son existence et son opposabilité sont deux notions bien distinctes. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dite loi sur la copropriété, constitue le texte de référence. Son article 13 précise que le règlement de copropriété et ses modifications ne s’imposent aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.
Publication au fichier immobilier : une formalité d’opposabilité
Le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 régit la publication au fichier immobilier. Cette formalité rend le règlement de copropriété opposable aux tiers. En clair : un acquéreur ne peut se voir imposer un règlement dont il n’a pas eu connaissance. Toutefois, la Cour de cassation distingue clairement deux notions : l’existence du règlement de copropriété d’un côté, son opposabilité de l’autre. Cette distinction est au cœur de l’arrêt du 12 février 2026.
Les faits de l’affaire : une copropriété sans règlement publié depuis 1966 ?
Un ensemble immobilier aux fondements juridiques contestés
L’affaire concerne la copropriété « Le Village du lac ». Son règlement de copropriété a été enregistré le 30 mars 1966 — dressé par maître [N], notaire, les 28 février 1966 et 7 mai 1967. Pourtant, ce règlement n’a jamais été publié au fichier immobilier. En revanche, un état descriptif de division a bien été publié le 7 mai 1967. Par ailleurs, le statut de copropriété de cet ensemble a été reconnu par un arrêt irrévocable de cour d’appel du 7 mars 2002. En 2000, la SCI Le Mercure, société de droit monégasque, acquiert des lots transitoires dans cet ensemble par acte du 14 janvier 2000.
En 2007, la SCI assigne le syndicat des copropriétaires. Elle demande l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété, puis l’annulation de plusieurs assemblées générales tenues depuis. Un copropriétaire, M. [X], intervient alors volontairement à l’instance. Il réclame que les charges soient appelées conformément au règlement de 1966 et demande l’indemnisation de ses préjudices.
Une décision de cour d’appel contestée
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rend sa décision le 21 mars 2024. Elle relève que la copropriété ne dispose pas d’un règlement de copropriété conforme aux exigences de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ni du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Dans ce contexte, la juridiction décide d’homologuer le règlement élaboré par l’expert judiciaire. Elle considère par ailleurs que le règlement daté de 1966, faute d’avoir été publié, ne peut être opposé à la SCI Le Mercure.
Son raisonnement : l’acte d’acquisition mentionnait une incertitude sur le statut juridique de la copropriété, le vendeur ayant contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997 qui reconnaissait le régime de la copropriété. Néanmoins, ce raisonnement ne résiste pas à l’examen de la Cour de cassation.
Comment la Cour de cassation redéfinit-elle l’opposabilité du règlement de copropriété ?
La publication n’est pas une condition d’existence
La Cour de cassation pose un principe clair. Elle se fonde sur les articles 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication. Celle-ci n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires. Autrement dit, un règlement non publié existe bel et bien. Il n’est simplement pas automatiquement opposable aux acquéreurs successifs.
Or, la cour d’appel avait commis une erreur de droit fondamentale. Elle avait confondu l’absence de publication avec l’inexistence du règlement de copropriété. La Cour de cassation rectifie cette confusion et casse l’arrêt sur ce point.
La connaissance lors de l’acquisition suffit à rendre le règlement opposable
L’article 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit une exception importante. Si l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et adhéré aux obligations qui en résultent, ce règlement lui est opposable. Et ce, même sans publication.
Or, en l’espèce, l’acte d’acquisition de la SCI Le Mercure du 14 janvier 2000 le mentionnait précisément. La SCI avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions du règlement de copropriété. Elle avait en outre déclaré accepter d’acquérir les biens vendus, qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement. Ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. Cette omission justifie la cassation partielle.
Quelles conséquences pratiques pour les copropriétaires et les acquéreurs ?
Vérifier l’acte de vente avant tout contentieux
Cet arrêt rappelle l’importance cruciale de la rédaction de l’acte notarié. La mention explicite de la connaissance du règlement de copropriété lie définitivement l’acquéreur. L’adhésion aux obligations qui en découlent produit le même effet. Et ce, même si le règlement n’a jamais été publié au fichier immobilier. En conséquence, copropriétaires, syndics et notaires doivent vérifier la présence et la précision de ces clauses dans chaque acte de vente.
Un signal fort pour la sécurité juridique des copropriétés anciennes
Nombre de syndicats de copropriétaires gèrent des immeubles anciens dont le règlement n’a jamais été publié. Cette situation est plus fréquente qu’on ne le croit, notamment pour les immeubles antérieurs aux années 1970. Pour eux, cet arrêt est une bonne nouvelle. Il conforte la validité des règles de fonctionnement existantes. Toutefois, une condition s’impose : les actes d’acquisition successifs doivent avoir mentionné la connaissance du règlement et l’adhésion à ses obligations. En l’espèce, l’affaire repart devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée.
