Le 9 juin 2026, l’USGC fêtait ses 35 ans au siège de Bouygues Construction à Guyancourt. Pour marquer l’événement, une table ronde animée par Henry Buzy-Cazaux réunissait juristes, syndics, sociologues et partenaires autour d’une question audacieuse : et si les grandes copropriétés étaient un modèle pour la démocratie française ? Les débats ont révélé un écosystème mature, capable d’innover et de dépasser ses contradictions — à condition de s’en donner les moyens.
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’USGC et pourquoi ses 35 ans comptent pour les grandes copropriétés ?
- Les grandes copropriétés fonctionnent-elles mieux que les petites ?
- Rénovation énergétique : les grandes copropriétés en première ligne ?
- Digitalisation et services : les grandes copropriétés ont-elles pris le bon train ?
- Assurance en grande copropriété : un contrat sur mesure est-il possible ?
- Quel cadre juridique pour les grandes copropriétés de demain ?
- Grandes copropriétés et démocratie : une comparaison stimulante mais limitée
Qu’est-ce que l’USGC et pourquoi ses 35 ans comptent pour les grandes copropriétés ?
Tout part d’une poignée de présidents de conseils syndicaux qui, il y a 35 ans, se posaient une question simple : comment gérer un grand immeuble sans se retrouver seul face aux problèmes ? De cette réflexion est née l’USGC (Union des Syndicats de Grandes Copropriétés). cette association loi 1901 rassemble aujourd’hui plus de 40 résidences de plus de 100 lots, soit environ 28 000 lots et 90 000 habitants. À ses côtés, une cinquantaine de partenaires professionnels — entreprises du bâtiment, assureurs, ascensoristes, opérateurs télécom, etc. — contribuent à faire vivre le réseau.
Un anniversaire, un bilan, un cap
Anne Coquier, présidente de l’USGC, l’a rappelé lors de la soirée : « En 35 ans, le monde de la copropriété a considérablement évolué. Les réglementations se sont multipliées, les exigences techniques se sont renforcées, les enjeux énergétiques et environnementaux sont devenus centraux. Face à ces transformations, notre association a su s’adapter, se renouveler et demeurer un acteur de référence. »
Elle publie aujourd’hui une tribune trimestrielle, organise dix assemblées plénières par an et anime quatre commissions thématiques — charges, communication, juridique, formation. Ses assemblées se tiennent notamment à Parly 2, la plus grande copropriété d’Europe avec 7 500 lots, soit la taille d’une véritable commune.
L’USGC, une voix qui pèse auprès des pouvoirs publics
Le poids du nombre, c’est l’un des atouts majeurs de l’association. Comme le souligne Christian Mignard, vice-président : « Quand on parle au nom de 90 000 habitants et de 28 000 lots, le rapport de force n’est évidemment pas le même que lorsqu’on se présente seul. » Résultat : l’USGC est régulièrement consultée par le ministère de la Justice — tutelle des copropriétés en France —, la commission des lois et la DGCCRF. Elle a notamment contribué à la loi Élan et à l’abaissement des règles de majorité pour les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Les grandes copropriétés fonctionnent-elles mieux que les petites ?
En France, une copropriété compte en moyenne 15 à 23 lots. Les grandes copropriétés — celles de plus de 100 ou 200 lots — sont donc une exception. Et pourtant, elles semblent souvent mieux fonctionner. Comment l’expliquer ?
Un conseil syndical renforcé par les compétences de ses membres
Premier avantage : plus une copropriété est grande, plus elle attire des bénévoles compétents.
Caroline Catelain, directrice en charge du marché des copropriétés pour Bouygues Bâtiment Île-de-France, l’observe au quotidien : « Plus la copropriété est grande, plus on a de chances d’avoir des experts au conseil syndical. » Comptable, ingénieur en chauffage, juriste, spécialiste des travaux… ces profils siègent bénévolement dans les conseils syndicaux des grands ensembles. Ils constituent des commissions spécialisées — technique, financière, juridique — que les petites copropriétés ne peuvent tout simplement pas se permettre.
Mathieu Mialaret, directeur métiers ADB chez FONCIA, confirme cet avantage : « Dans les grandes copropriétés, le syndic peut parfois se retrouver face à des membres du conseil syndical plus experts que lui sur certains sujets. C’est exigeant. Mais c’est aussi ce qui pousse vers le haut la qualité de la gestion. »
La taille n’est pas tout : la sociologie nuance
Pour autant, la taille ne garantit rien mécaniquement. Claire Juillard, sociologue et directrice des études de l’ANIL, le rappelle clairement : « Il n’y a pas d’effet de taille mécanique. L’état d’une copropriété est multidimensionnel. » Il dépend de la qualité du bâti, de la gestion financière, du profil des copropriétaires et du marché immobilier local. En clair : une grande copropriété mal gérée, sans leadership ni moyens financiers, peut sombrer aussi vite qu’une petite.
Ce qui fait vraiment la différence : la communication en amont
Le vrai facteur clé, c’est la capacité à se mettre d’accord avant de voter.
Charles Loiselet, syndic (Loiselet & Daigremont), est direct : « Ce qui fait que ça fonctionne, c’est la relation avec le conseil syndical. » Son constat est partagé par Mathieu Mialaret : une assemblée générale de 200 ou 300 personnes ne peut pas être un lieu de débat. Elle doit être une chambre d’enregistrement de décisions déjà instruites. Dès lors, les réunions préparatoires, les commissions thématiques et la pédagogie auprès des copropriétaires deviennent des outils indispensables.
Rénovation énergétique : les grandes copropriétés en première ligne ?
C’est sans doute le défi le plus concret des prochaines années. Rénover une grande copropriété, c’est mobiliser plusieurs millions d’euros, coordonner des dizaines d’acteurs et convaincre des centaines de copropriétaires. Un exercice périlleux — mais dans lequel les grandes copropriétés ont des atouts réels.
La taille joue en faveur des coûts et de la décision
Mehdi Jaouher, directeur général adjoint de Bouygues Bâtiment Île-de-France, pose le premier principe : « La réussite d’un projet de rénovation repose avant tout sur la capacité à faire converger les acteurs autour d’un projet commun. » C’est pour répondre à ce besoin que Bouygues Construction a développé l’offre Coprio, dédiée aux copropriétés de plus de 100 lots. Elle intègre la conception du projet, le financement, la maîtrise d’œuvre et le suivi des travaux — un accompagnement global, de A à Z.
Côté coûts, l’effet de masse joue clairement. Caroline Catelain l’explique simplement : « Rénover 100 ascenseurs ou 100 logements en même temps, c’est organiser un chantier industriel. Les prix sont plus attractifs, la logistique mieux maîtrisée. » En revanche, elle insiste sur un point souvent négligé : « Convaincre le conseil syndical ne suffit pas. Il faut fédérer tous les habitants autour du projet. »
Pédagogie d’abord, vote ensuite
C’est là que tout se joue. Un copropriétaire qui ne comprend pas pourquoi on lui demande de payer 10 000 euros de travaux votera non — ou ne votera pas du tout. Caroline Catelain résume : « Quand on ne comprend pas ce qu’on achète, le réflexe c’est de ne pas y adhérer. » La pédagogie n’est donc pas un luxe. C’est une condition du vote favorable.
Pourtant, le chemin est long. Un président de conseil syndical témoignait lors de la soirée : il accompagnait certaines copropriétés depuis plus de dix ans avant le démarrage des travaux. Entre-temps, les membres du conseil syndical s’étaient renouvelés trois ou quatre fois. « J’ai l’impression de pousser des enclumes », résumait-il.
Le plan pluriannuel de travaux, un outil taillé pour les grands ensembles
Les grandes copropriétés pensent naturellement à long terme. Alain Meslier, de la Fédération des Ascenseurs, l’observe dans son secteur : « Dans la grande copropriété, on se dit : à 5, 10 ans, comment on envisage la suite ? » Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi et décliné sur dix ans, s’inscrit parfaitement dans cette logique. Pour les petites copropriétés, cet outil reste souvent lettre morte.
Digitalisation et services : les grandes copropriétés ont-elles pris le bon train ?
Les grandes copropriétés disposent d’une richesse méconnue : la donnée. Consommations énergétiques, état des équipements, flux de résidents… ces informations permettent d’anticiper les pannes, de réduire les charges et de prévenir les sinistres. Encore faut-il les exploiter.
La fibre, un test grandeur nature
Le déploiement de la fibre optique illustre bien l’avantage des grands ensembles. Jean-Pierre Montagne, représentant d’Orange, est catégorique : « Le fibrage de ces grands ensembles a été très rapide et complet, parce que la décision est prise et la structure est prête. » Dans une petite copropriété parisienne de 23 appartements, obtenir le même résultat exige de répéter, retravailler, convaincre encore. Le contraste est saisissant.
Ce n’est pas un sujet à remettre à plus tard. La fin du réseau cuivre est programmée — fin 2027 à mi-2028 selon les régions. Or, fibrer un immeuble nécessite obligatoirement une décision collective en assemblée générale. Mieux vaut ne pas attendre la dernière minute
Les ascenseurs, révélateurs du niveau de service
Dans les très grandes copropriétés — celles qui comptent plus de 100 ascenseurs —, les techniciens sont présents en quasi-permanence sur site. Alain Meslier résume : « Les techniciens vivent dans le village. » Ce niveau de réactivité est impossible à atteindre pour une petite copropriété. Par ailleurs, les innovations techniques — moteurs sans réducteur, modernisation énergétique — trouvent plus facilement preneur dans ces grands ensembles, où les interlocuteurs comprennent les enjeux et savent arbitrer.
Assurance en grande copropriété : un contrat sur mesure est-il possible ?
L’assurance est l’un des postes de charges les plus lourds d’une grande copropriété. Pourtant, elle reste souvent mal comprise. La table ronde a permis de rappeler quelques principes essentiels.
Un dialogue de qualité avec le conseil syndical
Dans les petites copropriétés, l’assureur ou le courtier parle au syndic, et c’est souvent tout. Dans les grandes, le conseil syndical s’implique directement dans la négociation. François-Xavier Léoni, du cabinet Bessé, le confirme : « On va forcément beaucoup plus loin dans l’analyse et dans la discussion. » Résultat : les dossiers sont mieux instruits, les contrats mieux adaptés aux réalités de l’immeuble.
David Violan, du cabinet Devorsine, rappelle pour sa part une évidence souvent oubliée : « Quand on est dans une copropriété, on est à la fois décideur et payeur. » Chaque décision négligée — un entretien reporté, des travaux retardés — se retrouve tôt ou tard dans la prime d’assurance.
Prévenir plutôt que réparer
Le chiffre est parlant : les dégâts des eaux représentent 70 à 80 % des sinistres en copropriété. Or, une grande partie de ces sinistres est évitable. François-Xavier Léoni est clair : « Plus on intervient en amont, plus ça a un impact positif sur l’assurance. » Les grandes copropriétés, dotées d’équipes techniques permanentes et de conseils syndicaux actifs, sont structurellement mieux placées pour adopter cette logique préventive. C’est un avantage concurrentiel direct.
L’effet taille sur la négociation du contrat
Plus le portefeuille est important, plus l’assureur est attentif. Une prime élevée lui permet de couvrir un sinistre majeur avec plus de sérénité. En échange, il accepte de travailler sur un contrat personnalisé, avec des garanties adaptées aux spécificités de l’immeuble. Pour les grandes copropriétés, la négociation est donc plus favorable — à condition de savoir s’en saisir.
Quel cadre juridique pour les grandes copropriétés de demain ?
La loi du 10 juillet 1965 s’applique à toutes les copropriétés françaises, des plus petites aux plus grandes. Le problème : elle a été conçue pour des immeubles de taille modeste. Aujourd’hui, gérer 15 lots et gérer 1 500 lots, ce n’est pas le même métier. Pourtant, les règles sont identiques.
Les délégations au conseil syndical : un premier pas
L’ordonnance du 30 octobre 2019, issue de la loi Élan, a apporté une réponse partielle. Elle permet désormais de déléguer au conseil syndical certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24 — sans passer par une assemblée générale.
Charles Bohbot, avocat au cabinet BJA Avocats, illustre concrètement l’intérêt de cet outil : lors de la flambée des prix de l’énergie, impossible de réunir une assemblée dans les délais pour voter une mise en concurrence des contrats. Les délégations ont permis de trancher rapidement. Un vrai gain d’efficacité.
Faut-il abaisser les seuils de majorité ?
C’est l’une des propositions les plus concrètes issues de la table ronde. Charles Loiselet plaide pour que la quasi-totalité des décisions courantes passent à la majorité simple de l’article 24 — plutôt qu’à la majorité absolue de l’article 25. L’argument est direct : « Quand on en parle aux législateurs, ils disent que c’est un débat démocratique. On leur répond : mais à quelle majorité êtes-vous élu, vous ? »
Mathieu Mialaret nuance toutefois. Certaines décisions graves — le changement de destination de l’immeuble, par exemple — ne peuvent pas relever d’une majorité simple. La réforme doit donc être ciblée, pas généralisée.
Et, si le conseil syndical devenait une personne morale ?
Charles Bohbot va plus loin. Il suggère d’attribuer une personnalité morale aux conseils syndicaux des grandes copropriétés, sur le modèle du droit des sociétés. Il propose également de priver du droit de contestation les copropriétaires absents de l’assemblée générale ou mauvais payeurs de charges. En face, Mathieu Mialaret préfère une autre voie : simplifier les règles de procédure pour qu’elles soient réellement applicables, plutôt que de restreindre les droits existants. Le débat reste ouvert.
Grandes copropriétés et démocratie : une comparaison stimulante mais limitée
C’est la question qui a structuré toute la soirée. Les grandes copropriétés sont-elles un modèle pour la démocratie française ? Les réponses sont nuancées — et d’autant plus intéressantes.
Ce que la copropriété fait mieux
Trois enseignements se dégagent nettement des échanges. Le premier tient à la responsabilité budgétaire : en copropriété, chaque décision votée se traduit rapidement dans les charges. Le lien entre le choix collectif et son coût reste donc très concret. Il devient plus difficile d’engager des dépenses à la légère lorsque chacun sait qu’il devra en assumer directement les conséquences.
Deuxième point : les votes portent sur des sujets précis, tangibles, immédiatement perceptibles dans la vie de l’immeuble. On ne se prononce pas sur de grandes orientations abstraites, mais sur des travaux, des équipements, des contrats ou des règles de gestion.
Enfin, la copropriété impose une culture du compromis. Une fois l’assemblée terminée, chacun retourne vivre dans le même bâtiment, croise les mêmes voisins et partage les mêmes parties communes. L’accord n’est donc pas seulement souhaitable : il devient nécessaire.
Charles Loiselet le résume ainsi : « La copropriété porte encore des valeurs que l’on ne retrouve plus toujours dans notre société : le sens du consensus, cette idée qu’au final, il faut parvenir à une solution. »
Ce que la copropriété ne peut pas être
La comparaison a pourtant ses limites. Une copropriété poursuit un objectif précis et borné : entretenir et valoriser un patrimoine commun. Une démocratie doit gérer la justice, la sécurité, la politique étrangère, la solidarité nationale. Ce n’est pas le même ordre de grandeur. De plus, le vote en copropriété est proportionnel aux tantièmes — pas au principe « une personne, une voix ». Et l’absentéisme aux assemblées générales est aussi répandu que l’abstention électorale. La taille de la copropriété n’y change pas grand-chose.
Un « précipité » de démocratie, pas un modèle
Mathieu Mialaret est direct : « Je ne sais pas si les grandes copropriétés sont un modèle. Mais elles sont confrontées aux mêmes enjeux que notre démocratie : l’intérêt particulier contre l’intérêt collectif, le désengagement citoyen, la diversité. »
La grande force des conseils syndicaux reste leur bénévolat. Ces élus ne perçoivent aucune rémunération. Ils s’engagent parce que l’immeuble, c’est leur patrimoine. Mathieu Mialaret conclut : « C’est peut-être là la vraie différence avec la démocratie française. » Les grandes copropriétés ne sont pas un modèle parfait. Elles sont un laboratoire vivant de la décision collective — avec ses réussites, ses blocages et ses leçons pour tous.
Anne Coquier, présidente de l’USGC, a donné le mot de la fin le plus juste : « Cet anniversaire n’est pas seulement un regard tourné vers le passé. C’est aussi une invitation à préparer l’avenir. Les défis qui nous attendent sont nombreux et nous les relèverons comme nous l’avons toujours fait, ensemble, dans un esprit de dialogue, de coopération et d’engagement citoyen. »
