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Crédit

Taux d’usure : une hausse insuffisante pour débloquer le marché

Taux d'usure en augmentation

La Banque de France a publié les nouveaux plafonds du taux d’usure, applicables à compter du 1er janvier. Bien qu’en hausse d’un peu plus d’un demi-point, ils ne devraient pas permettre de débloquer le marché immobilier. Toutefois, les banques ont anticipé cette remontée et proposent déjà des taux proches de 3 %. Cela signifie qu’il y aura une fenêtre de tir courte pour ceux qui souhaitent obtenir un crédit. Il est probable que les taux de crédit continueront d’augmenter en 2023 pour atteindre les 4 %.

Le taux d’usure, un point de blocage depuis plusieurs mois

Le taux d’usure est une limite fixée par la loi pour protéger les emprunteurs particuliers. En 2022, cette limite s’est avérée trop restrictive. Parce que sa méthode de calcul prend en compte les taux pratiqués par les banques le trimestre précédent. Ce qui entraîne un décalage important. En effet, cela rend caduque le taux d’usure à compter du mois suivant son entrée en vigueur.

Les banques sont contraintes de pratiquer des taux de crédit trop bas. Or, cela ne leur permet pas d’appliquer le véritable coût de l’argent. Par conséquent, elles se retrouvent à vendre à perte et choisissent donc de réduire la distribution de crédits. Ainsi, le nombre d’emprunteurs refusés augmente constamment. Cette situation inédite sur le marché entraîne une baisse des transactions qui touche tous les types d’emprunteurs.

Une hausse des taux d’usure d’un demi-point

La réévaluation du taux d’usure pour ce 1er trimestre 2023 est significative :

  • de 3,03 % à 3,53 % pour les crédits immobiliers entre 10 et 20 ans,
  • de 3,05 % à 3,57 % pour les prêts sur 20 ans et plus.

“ A 3,57%, ce nouveau taux d’usure impose de fait aux banques de prêter en dessous de 3%. Alors que, pour mémoire, le taux d’usure intègre : le coût de l’assurance emprunteur, les prises de garantie et les frais annexes. Le tout généralement estimé à 0,60% pour un emprunteur moyen.” – Olivier Lendrevie, président de CAFPI.

La réévaluation du taux d’usure

La réévaluation du taux d’usure pour ce 1er trimestre 2023 est significative

Ces augmentations atteignent en moyenne 0,50 point alors que la majorité des professionnels anticipaient une hausse légèrement plus marquée (0,60 point). Cela offre néanmoins une certaine marge de manœuvre aux banques pour procéder à de nouvelles hausses de taux.

Ainsi, on devrait voir la poursuite de la hausse des taux. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, c’est une bonne nouvelle. En effet, si les banques tarifent le crédit à un plus juste prix, certes cela aura un impact sur la capacité d’emprunt des futurs. Mais, cela permettra aussi à plus de dossiers d’être acceptés.

Il est donc probable que les taux continuent à augmenter. Cependant, cette tendance est favorable, car elle permet aux banques d’appliquer un prix plus juste au crédit. Et, cela permettra à plus de dossiers d’être acceptés. Malgré tout, cette accalmie sera de courte durée.

Un risque de remontée rapide des taux de crédit

“ Cette remontée des taux d’usure d’un demi-point est insuffisante. Car beaucoup de banques ont anticipé cette hausse et proposent d’ores et déjà des taux compris entre 2,80 et 3 % sur 20 ans et plus.” – Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Certes, par rapport au 1er juillet, les taux d’usure ont remonté de près d’un point au total, mais les taux de crédit ont augmenté dans les mêmes proportions. L’écart entre les deux reste minime, ce qui pourrait entraîner le blocage de certains dossiers de crédit.

Evolution du taux d'usure sur prêt de 20 ans et plus

Dans le contexte actuel, les taux de crédit devraient continuer à augmenter durant les prochains mois. Déjà, certaines banques offrent des taux supérieurs à 3 % pour une durée de 25 ans, ce qui était impossible auparavant en raison du niveau des taux d’usure. Il est probable que les barèmes de taux de crédit afficheront plus de 3,5 % sur 20 ans d’ici à l’été et même 4 % en fin d’année 2023. L’impact sur la capacité d’emprunt et la solvabilité des potentiels acquéreurs se fait déjà ressentir.

2023, l’année de tous les dangers pour le crédit immobilier ?

L’observatoire du Crédit Logement a annoncé une baisse de 37,3% du nombre de prêts entre septembre et novembre 2022 par rapport à la même période en 2021 ! En conséquence, le financement immobilier sera maintenu à un niveau limité jusqu’au prochain ajustement du taux d’usure, au 1er avril.

La Banque de France et le gouvernement ont ignoré les avertissements des professionnels sur les effets possibles du retard dans l’ajustement du taux d’usure. Ce qui pourrait provoquer une crise du logement. Les six premiers mois de l’année devraient être difficiles. Et, il y aura une forte attente pour le mois d’avril concernant le taux d’usure.

“ Pour qu’aujourd’hui les banques puissent ne plus perdre d’argent en prêtant, il faudrait que le taux moyen sur 20 ans augmente encore de 100 points. Cette troisième augmentation du taux d’usure ne pourra donc être qu’une étape vers le retour à une situation plus normalisée. Elle est attendue pour le 1er avril, la prochaine révision du taux d’usure.” – Cécile Roquelaure, Directrice des Etudes d’Empruntis.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a encouragé les banques à soutenir davantage les primoaccédants et les ménages à faibles revenus via l’utilisation d’une enveloppe dérogatoire. Toutefois, il convient de rappeler que les banques ne sont pas des associations à but non lucratif et qu’il est impossible pour elles de prêter aux ménages présentant un plus grand risque sans perte financière.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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