Novembre 2025 marque un tournant juridique pour les copropriétés françaises. Le Podcast Copro, animé par monimmeuble.com avec Charles Bohbot, avocat associé du Cabinet BJA, révèle des actualités majeures qui impactent directement syndics et gestionnaires. Au programme : comment contester efficacement les refus de garantie des assurances, les nouvelles restrictions sur la procédure de recouvrement des charges, et le décret facilitant l’indemnisation pour les expulsions retardées. Cette revue juridique de la copropriété décrypte également la QPC sur les meublés touristiques et les propositions du ministre du logement Vincent Jeanbrun pour une “France de propriétaires”. Des solutions concrètes face aux défis quotidiens de la copropriété.
Sommaire :
- Comment les copropriétés peuvent-elles contester un refus de garantie d’assurance ?
- Peut-on modifier la durée du mandat de syndic pendant l’assemblée générale ?
- Comment fonctionne la procédure de l’article 19-2 pour le recouvrement des charges ?
- Où en est le statut du bailleur privé en novembre 2025 ?
- Comment obtenir l’indemnisation de l’État pour les expulsions retardées ?
- Quelles sont les orientations du ministre Vincent Jeanbrun pour le logement ?
- L’interdiction des meublés touristiques en copropriété sera-t-elle censurée ?
À retenir – Revue juridique de la copropriété novembre 2025
- Les refus de garantie des assurances peuvent être contestés grâce à une jurisprudence favorable.
- La durée du mandat de syndic fixée en convocation ne peut être modifiée en assemblée générale.
- La procédure article 19-2 exige désormais l’approbation préalable des comptes pour réclamer les arriérés.
- Le statut du bailleur privé reste limité à des amortissements fiscaux sur le neuf.
- L’indemnisation par l’État pour expulsions retardées devient plus accessible depuis novembre 2025.
Comment les copropriétés peuvent-elles contester un refus de garantie d’assurance ?
La problématique du refus de garantie par les assureurs constitue un enjeu majeur pour les syndicats de copropriétaires. En novembre 2025, le Salon de la Copropriété célébrait ses 30 ans ainsi que les 60 ans de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À cette occasion, Maître Camille Blondel, avocate au Cabinet BJA, a présenté une conférence détaillant les stratégies juridiques pour contrer ces refus. En effet, les assurances invoquent systématiquement des clauses d’exclusion pour vétusté ou défaut d’entretien courant lors de sinistres, notamment en matière de construction. Or, cette revue juridique de la copropriété révèle que ces positions peuvent être combattues grâce à une jurisprudence favorable aux syndicats.
Les compagnies d’assurance misent sur la lassitude des demandeurs. Charles Bohbot dénonce cette stratégie statistique : “en opposant un refus systématique, elles savent qu’une partie des copropriétaires abandonneront leurs démarches.”
Les clauses d’exclusion pour vétusté ou défaut d’entretien sont brandies de manière quasi-systématique. Pourtant, l’analyse jurisprudentielle démontre que ces motifs sont souvent imprécis et contestables juridiquement.
L’argumentaire juridique développé par le Cabinet BJA
Maître Camille Blondel a rédigé un article complet basé sur la jurisprudence et les textes de loi applicables. Cet argumentaire démontre que les clauses d’exclusion doivent être précises et non équivoques. En effet, elles doivent respecter le principe d’interprétation stricte des clauses limitatives de garantie (article L. 113-1 du Code des assurances).
Charles Bohbot précise : “Ce refus de garantie peut être combattu. La jurisprudence démontre en effet que ces clauses d’exclusion sont souvent imprécises, ce qui permet d’obtenir réparation dans l’intérêt du syndicat.”.
Ainsi, les syndics et copropriétaires disposent d’outils concrets pour obtenir réparation. Par conséquent, cette revue juridique de la copropriété encourage les professionnels à ne pas considérer le refus d’assurance comme définitif. Il convient de consulter l’article publié par le Cabinet BJA pour mieux se défendre.
Peut-on modifier la durée du mandat de syndic pendant l’assemblée générale ?
Une jurisprudence récente de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 – n°24-12.526, apporte une réponse claire et restrictive à cette question. La durée du mandat de syndic, fixée dans la convocation à l’assemblée générale, ne peut être modifiée en cours de débat. Cette règle protège la régularité des assemblées générales et limite les négociations de dernière minute. Cette problématique, bien que technique, se produit régulièrement dans les copropriétés françaises.
Le contexte juridique de cette interdiction
Lorsqu’un contrat de syndic prévoit une durée de trois ans, par exemple pour accompagner un programme de rénovation énergétique, cette durée engage les parties dès la convocation. Toutefois, durant l’assemblée générale, des copropriétaires peuvent demander une réduction à un an pour “tester le syndic sur la première année”.
Charles Bohbot explique : “La durée initialement prévue dans la convocation peut être remise en question. Au moment des débats, les copropriétaires, pour une raison x ou y, peuvent solliciter de réduire cette durée.
Or, si le syndic accepte cette modification verbalement au cours des débats, cette renégociation expose l’assemblée à un risque d’annulation totale.
Les conséquences d’une modification de la durée
La Cour de cassation considère que toute modification de la durée du mandat fragilise la régularité de l’assemblée générale. En effet, les copropriétaires pourraient contester l’intégralité des résolutions votées lors de cette assemblée, y compris les décisions relatives aux charges et aux travaux. Cette revue juridique de la copropriété souligne l’importance de la vigilance sur la convocation initiale. Selon Charles Bohbot, “une parole donnée ne peut se reprendre”. La sanction est lourde : l’annulation de l’assemblée générale dans son entier. Par conséquent, il faudra recommencer toute la procédure.
Les bonnes pratiques à adopter
Syndics et copropriétaires doivent porter une attention particulière à la durée mentionnée dans la convocation. En effet, toute négociation sur ce point doit intervenir en amont, avant l’envoi des convocations réglementaires. “De part et d’autre, il faut bien faire attention à la convocation et à la durée prévue”, insiste Charles Bohbot. Cette rigueur évite des annulations d’assemblées aux conséquences lourdes. Ainsi, la gestion courante de la copropriété et le vote des budgets prévisionnels sont préservés.
Comment fonctionne la procédure de l’article 19-2 pour le recouvrement des charges ?
L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette modification vise à faciliter le recouvrement des charges auprès des copropriétaires récidivistes. Ainsi, cette procédure permet d’obtenir non seulement les arriérés, mais aussi l’exigibilité anticipée de toutes les charges votées. Cependant, la Cour de cassation en limite désormais le champ d’application, créant des complications pour les syndicats.
Le principe de la déchéance du terme
La procédure 19-2 instaure un mécanisme dissuasif : dès qu’un copropriétaire ne paie pas une provision de charges, l’intégralité des provisions de l’exercice en cours et des travaux votés devient exigible. Ce dispositif vise les copropriétaires appelés “récidivistes” ou en situation de “malaise social chronique” qui accumulent les impayés année après année.
Charles Bohbot précise : “On peut demander l’arriéré des charges, mais également on peut obtenir par anticipation toutes les charges qui sont liées au budget de l’exercice en cours ou toutes les charges de travaux votés. Il suffit de ne pas payer une provision pour que l’intégralité de ces provisions devienne exigible”.
Cette revue juridique de la copropriété détaille les conditions strictes d’application de cette “super procédure”.
Les restrictions imposées par la Cour de cassation
La Cour de cassation “voit parfois d’un mauvais œil” cette procédure. Dans sa décision du 20 novembre 2025 (n°23-23.315), la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient donc limiter son champ d’application. En effet, si les comptes des exercices précédents n’ont pas été approuvés en assemblée générale, les arriérés concernant ces exercices ne peuvent pas être réclamés via l’article 19-2. Cette restriction oblige les syndicats à engager plusieurs procédures distinctes pour une même créance.
“Il faudra être bien vigilant au moment d’engager cette procédure à ce qu’on ait bien eu une approbation des comptes des exercices précédents. Sinon, on devrait entamer plusieurs procédures pour une même créance”, explique Charles Bohbot.
La mise en demeure : un document crucial
Un avis de la Cour de cassation du 18 décembre 2024 (Avis n°15022) précise les exigences formelles de la mise en demeure. Celle-ci devait bien distinguer les charges qui sont exigibles au terme du passé de celles qui deviendront exigibles par anticipation pour qu’il y ait pas d’amalgame et que le copropriétaire se sente pas d’un seul coup redevable de l’ensemble. Cette distinction évite que le copropriétaire soit confronté à un montant global incompréhensible. En effet, le non-respect de cette règle entraîne un risque d’irrecevabilité de la procédure. La vigilance s’impose donc dès la mise en demeure initiale, qui constitue le premier acte de cette procédure complexe.
Où en est le statut du bailleur privé en novembre 2025 ?
Contrairement à certaines annonces optimistes, le véritable statut du bailleur privé n’est pas encore adopté. L’Assemblée nationale et le Sénat examinent des amendements très nombreux, mais les dispositions actuelles restent limitées. Cette revue juridique de la copropriété fait le point sur l’état réel des avancées législatives.
Des amendements très en-deçà des attentes
Charles Bohbot est catégorique : “On est au stade des amendements et on sait que l’Assemblée nationale et le Sénat se sont soumis à une lecture d’amendements très nombreux”. Les dispositions votées concernent principalement “un amortissement fiscal sur un logement”. Cependant, “ça ne concerne pas l’ancien, cela concerne le neuf ou le logement intermédiaire”. De plus, “le pourcentage qui a été retenu reste très faible”. Par conséquent, le parc ancien, qui représente l’essentiel des biens détenus par des bailleurs privés, n’est pas concerné par ces mesures. L’avocat estime qu’on est “loin du vrai statut du bailleur privé qui a été réclamé des vœux des syndicats et de certains politiques bien avisés”.
La nécessité d’un statut unique et encourageant
La France compte de nombreux biens détenus par des propriétaires privés, “mais les dispositifs sont parfois très techniques”. Un statut unique, clair et incitatif encouragerait les propriétaires à améliorer l’offre de logement. “Il faudrait qu’il y ait un statut unique, clair et encourageant pour encourager les propriétaires à améliorer l’offre de logement qui aujourd’hui est en crise”, plaide Charles Bohbot. Cette revue juridique de la copropriété souligne que la crise du logement nécessite des mesures ambitieuses, absentes des amendements actuels qui se limitent à des ajustements fiscaux marginaux.
Comment obtenir l’indemnisation de l’État pour les expulsions retardées ?
Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 relatif à l’indemnisation des propriétaires en cas de retard dans l’octroi du concours de la force publique facilite l’engagement de la responsabilité de l’État lorsque le concours de la force publique tarde. Cette avancée répond à une situation frustrante pour les bailleurs : détenir une décision de justice condamnant un occupant sans titre, mais ne pas pouvoir l’exécuter faute d’intervention des autorités.
Le parcours du combattant de l’expulsion
L’expulsion d’un locataire ou occupant impayé constitue un véritable “chemin de croix” selon Charles Bohbot. La procédure inclut “un commandement de payer, la clause résolutoire, une procédure judiciaire avec une notification à la CCAPEX puis à la préfecture”. Ces étapes permettent à tous les organes sociaux de s’intéresser à la situation pour venir le cas échéant en aide à la personne qui serait démunie et pour assurer son relogement. Au terme de cette procédure, qui peut durer une voire plusieurs années, le bailleur obtient un titre qui permet d’obtenir la condamnation du locataire qui devient un occupant sans droit ni titre. Toutefois, l’expulsion effective nécessite le concours de la force publique.
Les retards et leurs conséquences
Le concours de la force publique tarde parfois pour des raisons sociales ou pour des raisons politiques. Pendant cette période d’attente, le bailleur va devoir souffrir d’une décision qui pourtant est condamnée mais qui n’est pas exécutée. Cette revue juridique de la copropriété rappelle qu’il est strictement interdit de se faire justice soi-même.
Charles Bohbot mentionne une affaire récente : “On rappelle qu’il est interdit de se faire justice soi-même. Certains propriétaires exaspérés par la lenteur de la procédure vont vouloir tenter de récupérer le logement parfois même avec des méthodes un peu musclées. Or, la loi pénale est claire sur ce point. Même si le bien appartient juridiquement au propriétaire, l’occupant bénéficie d’une protection contre la violation de domicile dès lors qu’il justifie de son occupation par des contrats ou documents administratifs. En effet, l’article 226-4 du Code pénal sanctionne cette infraction d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.”
Le nouveau décret d’indemnisation
Le décret de novembre 2025 prévoit que la responsabilité de l’État pourra être plus facilement engagée pour indemniser les bailleurs dans cette situation. Cette mesure constitue une petite avancée dans le parcours du combattant. Cependant, elle ne résout pas la lenteur structurelle des expulsions en France. Elle offre au moins une compensation financière aux propriétaires victimes de l’inertie administrative. Néanmoins, l’interdiction absolue de l’auto-expulsion demeure maintenue.
Quelles sont les orientations du ministre du logement Vincent Jeanbrun pour le logement ?
Vincent Jeanbrun, nouveau ministre du Logement, a présenté sa vision lors du Salon de la Copropriété de novembre 2025. Rencontré personnellement par les professionnels, il a affiché son ambition d’une “France de propriétaires”. Cette revue juridique de la copropriété analyse ses propositions et leurs perspectives concrètes de mise en œuvre.
Les quatre axes de la politique ministérielle
Le ministre propose quatre mesures phares :
- une limitation dans le temps des baux sociaux,
- l’expulsion accélérée des locataires délinquants,
- des pouvoirs renforcés pour les maires,
- et une ouverture à l’accession pour certains locataires du parc social.
Ces orientations marquent une volonté de transformation du secteur du logement en France. Le slogan “J’aspire à une France de propriétaires” résume cette ambition politique clairement affichée.
De la déclaration d’intention à l’action concrète
Charles Bohbot adopte une posture prudente face à ces annonces. Il reconnaît que le ministre a “donné une orientation” et possède “un mandat”, tout en rappelant qu’il s’agit pour l’instant “surtout de déclarations”. S’il admet que “là où il y a une volonté, il y a un chemin”, il identifie immédiatement le principal frein : l’absence de budget. “Il faut passer des bonnes intentions aux bonnes actions et pour cela, il faut du souffle, peut-être aussi un budget et pour l’instant la France n’a pas encore ce budget”, souligne l’avocat. Cette réalité budgétaire condamne ces propositions à rester lettre morte. Une véritable politique du logement nécessite des investissements massifs que l’État ne peut actuellement assumer.
L’urgence de la situation appelle des mesures ambitieuses. Charles Bohbot dresse un constat alarmant : la crise du logement se transforme progressivement en crise sociale, notamment pour les étudiants, et menace de devenir une crise économique. “Il y a vraiment besoin d’une relance”, insiste-t-il. Les professionnels du secteur attendent désormais des actes concrets et financés, non des déclarations d’intention. Le ministre sera donc jugé sur sa capacité à traduire ses orientations en textes législatifs applicables. Cette vision d’une “France de propriétaires” se heurte toutefois à un obstacle de taille : les contraintes budgétaires actuelles. Les prochains mois diront si l’ambition politique peut surmonter la réalité des finances publiques.
L’interdiction des meublés touristiques en copropriété sera-t-elle censurée ?
Une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) transmise par Xavier Demeuzoy interroge la constitutionnalité de l’interdiction des meublés touristiques en copropriété. Cette procédure crée une incertitude juridique majeure pour les syndics et copropriétaires qui envisagent de voter une telle interdiction.
Le devoir de conseil des syndics
Les syndics qui inscrivent à l’ordre du jour une résolution interdisant les meublés touristiques doivent désormais avertir les copropriétaires du risque juridique.
Charles Bohbot précise : “Lorsqu’ils vont mettre à l’ordre du jour l’interdiction du meublé touristique, il faudra avertir qu’il y a un risque de censure du Conseil constitutionnel”.
Ce devoir de conseil découle directement de la QPC en cours d’examen. Par conséquent, cette revue juridique de la copropriété recommande la prudence dans la formulation des résolutions. Il convient également d’assurer une information transparente des copropriétaires.
Deux stratégies opposées face à l’incertitude
Face à cette incertitude juridique, deux stratégies s’opposent. Certaines copropriétés, confrontées à des troubles avérés, souhaitent voter l’interdiction immédiatement avant une éventuelle censure du dispositif. D’autres préfèrent attendre la décision du Conseil constitutionnel, attendue dans les six prochains mois, pour sécuriser leur résolution. Chaque option comporte ses risques. Agir maintenant expose à une annulation rétroactive de la résolution. Patienter garantit la sécurité juridique mais condamne les copropriétaires à subir les nuisances en attendant.
Ce dossier reste ouvert. Charles Bohbot conclut : “Voilà un nouveau débat, on aura certainement l’occasion de le poursuivre lors de la prochaine édition du Podcast Copro. La décision du Conseil constitutionnel, attendue au premier semestre 2026, s’annonce déterminante. Elle redéfinira les droits des copropriétaires et le cadre de régulation des plateformes comme Airbnb.”
Au-delà de l’enjeu juridique, cette question cristallise une tension fondamentale : jusqu’où va la liberté d’usage d’un bien privé quand elle entre en conflit avec la destination collective de l’immeuble ? La réponse du Conseil constitutionnel sera scrutée de près par l’ensemble des acteurs du secteur.
