La Cour de cassation vient de rendre une décision majeure sur le mandat du syndic de copropriété. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Haute juridiction affirme qu’une assemblée générale ne peut pas modifier la durée du mandat du syndic de copropriété si celle-ci diffère de l’ordre du jour. Cette décision, publiée au Bulletin, censure la cour d’appel de Paris. Elle fragilise désormais les syndics qui proposent des contrats de trois ans par principe. Quelles sont les conséquences pour les copropriétaires et les syndics professionnels ? Comment sécuriser la désignation du syndic lors des assemblées générales ? Cet article décrypte les enjeux de cette nouvelle règle.
Sommaire :
- Que dit l’arrêt de la Cour de cassation sur le mandat du syndic de copropriété ?
- Quels sont les fondements juridiques de cette décision ?
- Quelles sont les conséquences pratiques pour le mandat du syndic de copropriété ?
À retenir – Mandat du syndic de copropriété
- La durée du mandat du syndic de copropriété ne peut pas être modifiée en cours d’assemblée générale.
- Une résolution votée avec une durée différente de l’ordre du jour est nulle.
- La Cour de cassation fonde sa décision sur les articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967.
- Les syndics proposant des contrats de trois ans par principe sont désormais fragilisés.
- Les copropriétaires mécontents ne peuvent plus réduire la durée du mandat en séance : ils doivent anticiper avant l’AG ou attendre l’année suivante.
Que dit l’arrêt de la Cour de cassation sur le mandat du syndic de copropriété ?
Le contexte de l’affaire
L’affaire opposait un copropriétaire, M. [U], au syndicat des copropriétaires de la résidence et au Cabinet de syndic de l’immeuble. Lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2018, la résolution n°13 prévoyait le renouvellement du mandat du syndic de copropriété pour douze mois. Or, les copropriétaires ont voté une durée de cinq mois seulement. M. [U] a donc contesté cette résolution devant les tribunaux. L’affaire a suivi un long parcours judiciaire jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 décembre 2023.
La décision de la cour d’appel de Paris
En effet, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2) avait rejeté la demande d’annulation dans son arrêt du 20 décembre 2023. Elle considérait que les copropriétaires disposaient d’un pouvoir souverain d’appréciation. Selon elle, ils pouvaient librement réduire la durée du mandat du syndic de copropriété en cours d’assemblée. La cour estimait également qu’il n’y avait pas de dénaturation de la résolution ni d’infraction avec le contrat normalisé de syndic, la durée de cinq mois étant supérieure au préavis de trois mois requis.
La censure de la Cour de cassation
La Cour de cassation, troisième chambre civile, casse et annule partiellement l’arrêt dans sa décision n° 24-12.526 du 6 novembre 2025. Elle affirme clairement qu’une délibération est nulle lorsqu’elle fixe une durée de mandat du syndic de copropriété différente de celle annoncée dans l’ordre du jour. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété sont condamnés in solidum à verser 3 000 euros à M. [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Quels sont les fondements juridiques de cette décision ?
Les articles du décret du 17 mars 1967
La Cour de cassation s’appuie sur trois dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour justifier sa décision. D’abord, l’article 9 impose que la convocation mentionne clairement l’ordre du jour, avec le détail de chaque point soumis au vote. Ensuite, selon l’article 13, l’assemblée générale ne peut statuer valablement que sur les questions inscrites à cet ordre du jour. Enfin, l’article 29 rappelle que le contrat de mandat du syndic doit préciser sa durée ainsi que les dates exactes de début et de fin de fonctions.
Le principe de l’intangibilité de l’ordre du jour
Ce principe demeure central dans l’analyse. Certes, l’article 13 du décret permet à l’assemblée générale d’évoquer des points non prévus, mais uniquement de manière informative et sans pouvoir décisionnel. La jurisprudence admet par ailleurs que les copropriétaires peuvent amender une résolution, à condition que cet ajustement n’en modifie pas la substance ni l’esprit.
Toute la question est donc de savoir si changer la durée du mandat du syndic relève d’un simple amendement — que l’assemblée pourrait adopter librement — ou s’il s’agit d’une modification substantielle de la résolution inscrite à l’ordre du jour. Or, la durée du contrat fait partie intégrante de la proposition mise au vote : la modifier en séance revient à altérer la nature même de la décision. Elle ne peut donc être ajustée sans méconnaître le principe d’intangibilité de l’ordre du jour.
Quelles sont les conséquences pratiques pour le mandat du syndic de copropriété ?
Une fragilisation des contrats de trois ans
Cette décision place les syndics professionnels dans une position délicate. Comme l’explique Me Cyril Sabatié, avocat spécialiste du droit immobilier au sein du cabinet LBVS Avocats, nombre de professionnels soumettent par défaut des contrats de trois ans. Or, si l’assemblée générale réduit cette durée en cours de séance, la résolution devient nulle. Les syndics devront donc anticiper cette difficulté en inscrivant, dès l’ordre du jour, plusieurs scénarios de durée possibles.
La nécessité de sécuriser les convocations
Les syndics comme les conseils syndicaux doivent désormais élaborer des ordres du jour d’une grande précision. La durée du mandat du syndic doit y être mentionnée clairement et sans aucune marge d’interprétation. Toute modification apportée en séance expose la résolution à un risque d’annulation par le juge. Les copropriétaires insatisfaits disposent ainsi d’un appui juridique robuste pour contester la désignation du syndic.
Une règle qui s’applique aussi aux copropriétaires mécontents
Cette décision produit un effet miroir. Les copropriétaires insatisfaits du syndic en place ne pourront plus, eux non plus, imposer en séance une durée de mandat inférieure à celle annoncée dans l’ordre du jour. Cette pratique, parfois utilisée pour limiter temporairement les fonctions du syndic dans l’attente d’un changement, est désormais frappée de nullité. Ceux qui souhaitent remplacer le syndic devront anticiper : soit en faisant inscrire à l’ordre du jour une résolution alternative avant l’assemblée générale, soit en patientant jusqu’à l’année suivante pour présenter un nouveau candidat avec la durée souhaitée.
Un précédent jurisprudentiel confirmé et renforcé
La Cour de cassation avait déjà adopté cette position dans un arrêt du 11 juillet 2019 (n° 18-12.254), mais cette première décision, restée inédite, n’avait pas véritablement fait jurisprudence. L’arrêt du 6 novembre 2025 change la donne : publié au Bulletin (n° 520 FS-B), il fixe clairement la règle et s’impose désormais à toutes les juridictions.
La Haute juridiction rappelle que la durée du contrat constitue un élément essentiel du mandat de syndic. Elle conditionne l’équilibre économique du contrat et fait partie des critères permettant aux copropriétaires de comparer les différentes offres. La modifier en cours d’assemblée revient donc à bouleverser les prévisions des copropriétaires, notamment de ceux qui ont voté par correspondance, sont représentés ou n’ont pas pu assister à la séance.
En définitive, la Cour consacre un principe simple : la désignation du syndic, moment clé de la vie d’une copropriété, doit se dérouler dans une transparence totale. La durée du mandat, parce qu’elle engage l’ensemble des copropriétaires, ne peut plus être ajustée en séance. Cette décision, désormais de référence, sécurise la procédure et met fin aux incertitudes qui pouvaient entourer cette pratique.
