Alors que l’inflation, la transition énergétique et les exigences réglementaires pèsent de plus en plus lourd sur le budget des immeubles, les charges de copropriété connaissent une envolée inédite. Le premier baromètre publié par Manda, dresse un constat alarmant : +20 % en trois ans. Cette étude, fondée sur plus de 50 000 lots analysés, met en lumière les principaux postes de dépense — électricité, chauffage, gardiennage — et les facteurs structurels qui alimentent cette hausse. Mais, elle révèle aussi que des marges de manœuvre existent. Grâce à une gestion rigoureuse, Manda démontre qu’il est possible de limiter cette flambée. L’enjeu est clair : comprendre les dynamiques pour mieux agir.
Sommaire :
- Une hausse généralisée des charges de copropriété
- Les trois postes les plus coûteux des charges de copropriété
- Les leviers concrets pour limiter les charges de copropriété
- Source
Une hausse généralisée des charges de copropriété
Une inflation soutenue malgré les efforts
Entre 2021 et 2024, les charges de copropriété ont bondi de 19,8 % en France, d’après le baromètre Manda. En comparaison, l’INSEE évalue l’inflation générale à +12,5 % sur la même période. Le coût annuel moyen par copropriétaire s’élevait à 1 886 € en 2021. En 2024, il atteint désormais 2 259 €.
En outre, cette hausse se traduit par une charge trimestrielle qui passe de 471 € à 565 €. Cette envolée s’explique principalement par la flambée des prix de l’énergie, l’augmentation des frais d’entretien et la pression croissante de la fiscalité locale.
Une fiscalité locale toujours plus lourde
Entre 2023 et 2024, selon les projections de l’UNPI, la taxe foncière a enregistré une hausse de 4,9 % dans les 200 villes les plus peuplées de France. Cet impôt pèse lourdement sur les budgets des copropriétés.
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À cela s’ajoutent des dépenses imprévues, notamment celles liées à la modernisation technique. L’exemple le plus marquant concerne l’abandon progressif des réseaux 2G et 3G, encore utilisés dans de nombreux ascenseurs. Cette évolution oblige les syndics à mettre à jour les dispositifs d’alerte, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
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Assurances : les catastrophes naturelles pèsent lourd
Les sinistres climatiques en France ont explosé. Selon France Assureurs, les dommages liés aux intempéries ont coûté 6,5 milliards d’euros en 2023. Cette situation se répercute sur les primes d’assurance, en hausse de 8 % en 2024. Cela représente un surcoût significatif sur les charges de copropriété, surtout dans les régions à risque.
« Certaines charges sont difficilement compressibles, mais d’autres peuvent être optimisées. Une meilleure mutualisation des services ou des actions ciblées d’économie d’énergie peuvent faire la différence. » – Ilan Aziza, Directeur du pôle syndic.
Les trois postes les plus coûteux des charges de copropriété
Le chauffage : le premier poste de dépense
En 2024, le chauffage pèse à lui seul pour 30 % dans le total des charges de copropriété. Ce poste reste le plus coûteux pour les copropriétaires. En moyenne, chacun débourse désormais 686 € par an, contre 542 € en 2021. Cette augmentation s’explique directement par la flambée des prix de l’énergie. En effet, depuis trois ans, les tarifs de l’électricité ont grimpé de 28 à 30 %, tandis que ceux du gaz ont explosé, avec une hausse comprise entre 60 et 70 %. Cette envolée énergétique alourdit fortement la facture globale des immeubles collectifs.
L’entretien de l’immeuble : une stabilité en trompe-l’œil
Entre 2021 et 2024, la part de l’entretien dans les charges de copropriété est passée de 21 % à 19 %. Ce recul apparent masque cependant une réalité plus préoccupante. En 2023, le coût réel de ce poste a grimpé de 7,5 %. Cette hausse s’explique par l’augmentation des salaires, le renchérissement des fournitures — comme les produits de nettoyage ou les matériaux pour les petites réparations — ainsi que par une pénurie persistante de main-d’œuvre qualifiée, en particulier dans les zones urbaines. Résultat : malgré une part budgétaire stable, l’entretien devient un poste de dépense de plus en plus difficile à contenir.
Le gardiennage : un coût maîtrisé mais significatif
En 2024, le gardiennage représente environ 19 % des charges de copropriété, ce qui en fait un poste important, mais également sensible. Entre 2021 et 2024, son coût moyen par copropriétaire a progressé d’environ 20 €, soit une hausse modérée de 5 %. Cette évolution contenue résulte d’un équilibre recherché par les conseils syndicaux : préserver un service essentiel au confort et à la sécurité des résidents, tout en exerçant un contrôle budgétaire strict. Grâce à cette vigilance, les copropriétés parviennent à limiter les dérives sans renoncer à la qualité du service.
Les leviers concrets pour limiter les charges de copropriété
L’exemple du modèle Manda
Dans le parc géré par Manda, les charges de copropriété n’ont augmenté que de 224 €, soit 12 % entre 2021 et 2024, contre 373 € et 19,8 % dans le reste du marché. Cet écart s’explique par une politique de gestion active, comme l’explique Ilan Aziza, directeur du pôle syndic : « Le coût d’un syndic, quand il fait bien son travail, n’est pas une dépense : c’est un levier d’économies. Ce qu’il permet d’éviter en surcoûts dépasse souvent largement ses honoraires. ».
L’optimisation des contrats d’assurance
Manda limite efficacement la hausse des assurances en organisant chaque année une mise en concurrence systématique des contrats. Grâce à cette démarche proactive, l’augmentation des primes a été contenue à seulement 2 % contre 8% à l’échelle nationale en 2024. Concrètement, cela représente une économie d’environ 10 € par an pour chaque copropriétaire, le tout sans aucune diminution des garanties. En procédant ainsi, le gestionnaire démontre qu’une stratégie rigoureuse et anticipée peut alléger significativement les charges de copropriété, tout en maintenant un niveau de couverture optimal.
L’anticipation des hausses énergétiques
En anticipant les hausses tarifaires et en renégociant régulièrement les contrats d’énergie, Manda parvient à limiter efficacement l’impact du chauffage sur les charges de copropriété. En 2023, cette stratégie a permis de contenir la hausse à 11 %, contre 12 % dans le reste du marché. Puis, en 2024, les augmentations ont été stabilisées à 2 % pour l’ensemble des copropriétés.
Ce pilotage précis des dépenses énergétiques se traduit par un gain concret. Entre 2021 et 2024, l’écart cumulé atteint 77 € d’économies par copropriétaire. Cette maîtrise montre qu’une gestion anticipative peut faire une réelle différence sur la facture finale.
Pour mieux contenir ces dépenses croissantes, Manda active deux leviers complémentaires. D’une part, le gestionnaire optimise les contrats en anticipant les hausses tarifaires, ce qui permet de verrouiller des conditions avantageuses avant que les prix n’augmentent. D’autre part, il accompagne les copropriétés dans des démarches de long terme, en particulier à travers des projets de rénovation énergétique.
Mutualisation et sélection rigoureuse des prestataires
Enfin, Manda affiche un coût d’entretien de 447 € par copropriétaire, contre 480 € sur le marché. Cette différence s’explique par une mutualisation des services (nettoyage, maintenance) et des appels d’offres encadrés.
« Dans un contexte de hausse généralisée des prix, avoir un syndic réactif, capable de mettre les prestataires en concurrence et de piloter les dépenses au plus juste, devient essentiel. » commente Ilan Aziza, Directeur du pôle syndic.
Source
Cet article s’appuie sur le premier baromètre des charges de copropriété publié par Manda, gestionnaire immobilier. Cette analyse repose sur l’étude de plus de 50 000 lots, répartis à 94 % en Île-de-France et à 26 % dans Paris. Elle intègre également plus de 500 000 factures et environ 2 millions de lignes comptables, collectées entre 2021 et 2023.
Les données, agrégées, anonymisées et extrapolées à l’échelle régionale, ont été confrontées à des sources externes nationales et locales. Les chiffres pour l’année 2024 sont des estimations construites à partir des hausses tarifaires effectivement constatées sur les principaux postes de dépenses.
