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Investissement

Rentabilité locative : classement des villes les plus intéressantes

rentabilité locative

Beanstock a réalisé une étude sur la rentabilité locative des treize grandes villes françaises. Cette étude a permis de confirmer qu’il existe bel et bien de grandes différences entre les rentabilités brutes et les rentabilités nettes. Ainsi, lors du choix d’un investissement locatif, il est important de tenir compte des facteurs qui affectent la rentabilité.

Les facteurs pris en compte pour déterminer la rentabilité locative nette d’une ville

Afin de déterminer la rentabilité locative de chaque ville étudiée, les équipes de Beanstock ont combiné plusieurs données. En premier lieu, cette plateforme française d’investissements locatifs permet d’acheter et de gérer des biens d’investissement en ligne. Aussi, pour cette étude, elle a calculé les rentabilités nettes et brutes d’un investissement locatif moyen dans 13 grandes villes de France. Il est donc question de : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Strasbourg, Rouen, Orléans, Le Havre, Avignon, Perpignan.

En effet, de nombreux facteurs ont été pris en considération, en l’occurrence :

  • le prix du mètre carré par ville (la moyenne des prix des appartements de 35 m² sur les offres publiées sur seloger.com) ;
  • la surface du logement à louer « moyen » (18 m² à Paris, de 20 m² dans les grandes villes de province, et 25 m² dans les villes intermédiaires et les petites villes) ;
  • le montant des travaux par mètre carré et celui des charges par mètre carré. Beanstock s’est fondé sur l’historique de plus d’un an de transactions sur sa plateforme pour obtenir ces données ;
  • le montant moyen de la taxe foncière pour des appartements de moins de 35 m² dans chaque ville ;
  • le prix des travaux à réaliser pendant la durée de vie de l’investissement. Notamment, à propos des travaux de rafraichissement, de ravalement… ;
  • les frais de notaire s’élevant à 8 %.

Pour calculer la rentabilité locative, Beanstock a aussi pris en compte le loyer par mètre carré dans chaque ville. En effet, ses équipes se sont appuyées sur l’historique de transactions réalisées durant un an sur son site internet. Elles ont également analysé l’offre pour les villes où Beanstock n’intervient pas.

Le calcul de la rentabilité locative brute et nette

La rentabilité locative brute correspond au ratio loyer annuel / prix du bien. Elle permet d’avoir rapidement un aperçu de la performance financière d’un investissement locatif. C’est un indicateur moins précis, mais qui permet de sélectionner les meilleurs projets en peu de temps.

La rentabilité locative nette, par contre, constitue un indicateur précis, pertinent et objectif. Elle offre la possibilité d’évaluer la performance d’un investissement locatif déduit de frais et de charges. Elle considère l’ensemble des facteurs intrinsèques au projet. En effet, ces facteurs, inchangés, ne dépendent pas de la situation personnelle des investisseurs.

Les formules utilisées sont :




  • Rentabilité brute = Loyer annuel / Prix du bien
  • Rentabilité nette = (Loyer annuel – Charges – Taxe foncière – Coût annualisé des travaux de ravalement et de rafraîchissement) / (Prix du bien + Frais de notaire + Travaux à l’achat).
Rentabilité locative brute et nette dans 13 villes de France

L’objectif de l’étude de Beanstock

L’étude de Beanstock vise à mettre en avant le manque de transparence que l’on observe souvent sur le marché locatif. Elle a permis de déterminer autant les rentabilités brutes que les rentabilités nettes des treize grandes villes françaises étudiées.

Ainsi, il est important de rester prudent lorsqu’une personne essaie de vendre un bien en présentant uniquement la rentabilité locative brute. Ce vendeur pourrait dissimuler volontairement des informations moins avantageuses sur l’investissement locatif en question.

“ Il convient de redoubler de vigilance dès lors que vous voyez quelqu’un vous vendre une rentabilité brute. Cette personne vous cache volontairement des choses ! Notamment avec tous les vendeurs de rêve de Youtube qui encouragent des primo-accédants à se lancer dans des acquisitions très risquées. Car, à moyen terme, elles se révèleront des poids dans le quotidien des Français. ” – Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.

Face à ce constat, Beanstock souhaite prévenir et aider les Français souhaitant investir dans l’immobilier à travers cette étude. Cette dernière leur offre ainsi la possibilité de mieux comprendre la rentabilité locative. Elle met surtout en exergue les rentabilités nettes qui prennent en compte les divers frais et charges.

Les principaux enseignements tirés de cette étude

Avec des rentabilités brutes supérieures à 7 %, Perpignan, Avignon et Rouen semblent être plus intéressantes que les autres villes du classement. Cependant, ces trois communes présentent des rentabilités nettes dans la moyenne du marché. En réalité, les écarts en termes de rentabilités nettes entre les treize villes françaises étudiées sont négligeables (de 3,1 % à 4,2 %).

“ On constate contre toute attente, que les rentabilités nettes de ces villes de France sont très proches les unes des autres.” – Emma Malha, co-fondatrice de Beanstock.

Paris figure parmi les villes les plus rentables. Son taux de taxe foncière est particulièrement faible. Les immeubles locatifs y sont d’ailleurs relativement bien gérés. Selon Emma Malha, la rentabilité locative nette constitue l’indicateur le plus pertinent pour comparer les investissements locatifs. Ces données aident, en effet, à mesurer la performance financière d’un projet.

Beanstock indique qu’il convient aussi de tenir compte de la vacance locative, si le bien est situé dans une zone à faible tension locative. Ainsi, depuis octobre 2021, la plateforme propose à ses clients un nouveau service. Le principe est de garantir le montant du loyer estimé au moment de l’achat. Ce service peut être activé en cas de vacances locatives suite à la mise sur le marché du logement. Ainsi, les revenus locatifs sont garantis pendant la première année.

Les treize grandes villes de France classées par rentabilité brute

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Beanstock en quelques mots

La plateforme d’investissements locatifs Beanstock a été fondée par Emma Malha et Alexandre Fitussi. Elle offre aux investisseurs l’occasion d’acheter et de gérer des biens immobiliers de manière digitalisée. Cette start-up a ainsi pour objectif de permettre à tout un chacun de s’enrichir via l’immobilier. Elle propose une expérience d’investissement locatif en ligne, accessible et efficace. Les frais d’intermédiation y sont d’ailleurs moins élevés.

En analysant le potentiel financier des projets d’investissement, Beanstock permet aux investisseurs de tout niveau de comprendre facilement le marché locatif. Cette plateforme fournit des données importantes, dont la rentabilité locative des biens. De plus, elle propose divers services pour les accompagner et réussir leur projet. Des spécialistes de l’immobilier y sont disponibles tout au long du parcours d’investissement, de la recherche de biens jusqu’à la gestion locative.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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