Avec l’arrivée de 2024, le gouvernement affirme sa détermination à privilégier la rénovation énergétique dans le secteur de l’immobilier et de la copropriété. Cette nouvelle orientation se manifeste par l’introduction de dispositifs clés tels que le PPT, le DPE collectif, et la mobilisation accrue du fonds travaux. Par ailleurs, des initiatives comme MaPrimeRénov’ Copropriété et diverses primes et aides d’État viennent soutenir cette dynamique. Découvrez les détails de ces dispositifs et leur impact sur la rénovation énergétique.
Sommaire :
- Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : extension aux copropriétés de taille moyenne
- DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Mobilisation du fonds travaux pour les immeubles de plus de 50 lots
- Rénovation énergétique : augmentation du budget de MaPrimeRénov’
- Objectifs et avantages de MaPrimeRénov’ Copropriété
- Aide de l’État pour les thermostats connectés
- Rénovation énergétique et définition de la décence énergétique dans les baux d’habitation
- Attestation “Retrait-Gonflement des Argiles” (RGA) à partir de 2024
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : extension aux copropriétés de taille moyenne
Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots, avec des immeubles de plus de 15 ans, doivent élaborer un projet de PPT. Ce plan est élaboré après une analyse DTG et une évaluation de performance énergétique selon la méthode DPE. C’est un bureau d’études, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier qui réalise ce diagnostic. Ils doit justifier de compétences fixées réglementairement dans le CCH.
À cet effet, il doit comporter :
- Une liste détaillée des travaux essentiels pour la préservation de l’immeuble, la santé et la sécurité des résidents, l’efficacité énergétique, et la réduction des émissions de gaz à effet de serre, incluant le budget associé.
- Une évaluation du niveau de performance énergétique atteignable grâce aux travaux proposés.
- Un devis estimatif des coûts de ces travaux, assorti d’une hiérarchisation.
- Une programmation des travaux jugés nécessaires dans les dix prochaines années.
Le principe directeur de ces travaux est l’efficience économique de chaque euro investi. Exception notable : les copropriétés possédant un Diagnostic Technique Global (DTG) récent qui n’indique pas de travaux nécessaires dans les dix années suivantes sont exemptées de cette obligation.
> Consulter notre article sur : “Plan pluriannuel de travaux obligatoire : loi Climat et Résilience”
Qui en prend l’initiative ?
Le syndic doit soumettre la création ou la mise à jour du PPPT en AG. Et, ce, tous les 10 ans, en mettant un accent particulier sur la rénovation énergétique. Notons que les travaux de rénovation énergétique prescrits dans le PPPT doivent être ajoutés au carnet d’entretien de la copropriété.
Lorsque le PPPT révèle la nécessité de travaux de rénovation énergétique dans les dix prochaines années, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question de leur adoption. Ainsi, l’un des plans de travaux doit être approuvé par la majorité des voix de tous les copropriétaires (conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Si un PPT est adopté, les copropriétaires doivent simultanément voter une provision annuelle pour le fonds de travaux de la copropriété. Précisons que cette provision représente au moins 2,5% du montant total des travaux prévus dans le plan. Sans toutefois être inférieure à 5% du budget global de la copropriété.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Si une copropriété omet de réaliser son PPPT ou si elle ne vote pas un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) assurant la dignité, la préservation de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, elle s’expose à deux types de sanctions :
Intervention de l’Autorité Administrative
En cas de manquement, l’autorité administrative, généralement la mairie, peut intervenir pour élaborer ou actualiser le projet de plan à la place du syndicat. Ces actions seront à la charge financière du syndicat et doivent intégrer les aspects de rénovation énergétique.
Recours des Copropriétaires Bailleurs
Les copropriétaires bailleurs qui se sentent lésés par la non-réalisation du PPPT peuvent engager des poursuites contre le syndicat. Ils peuvent demander réparation en vertu de l’Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en soulignant les lacunes en matière de rénovation énergétique et d’autres travaux essentiels.
Rénovation énergétique et mise en Œuvre progressive du PPPT
L’introduction du PPPT se fera de manière progressive selon les échéances suivantes :
- Pour les Grandes Copropriétés (plus de 200 lots). L’obligation de mettre en place un PPPT est effective depuis le 1er janvier 2023.
- Pour les Copropriétés Moyennes (50 à 200 lots). Cette obligation sera applicable à partir du 1er janvier 2024.
- Pour les Petites Copropriétés (moins de 50 lots). L’échéance est fixée au 1er janvier 2025.
Synchronisation avec le DPE Collectif
Le calendrier pour l’instauration du PPPT est aligné sur celui du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, avec une anticipation d’un an.
Importance pour les transactions immobilières
Notons que le plan de travaux adopté (PPT) ou le rapport du PPPT doit être inclus dans la liste des documents à fournir à l’acquéreur par le notaire au moment de la promesse de vente. Cette obligation est encadrée par l’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Ce qui souligne l’importance de la rénovation énergétique dans les transactions immobilières.
DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots
La Loi Climat et Résilience d’août 2021 introduit cette notion d’obligation de DPE collectif pour les copropriétés ayant déposé un permis de construire avant le 1er janvier 2013. Cette mesure vise à encourager une rénovation énergétique plus large et plus efficace des bâtiments.
Le DPE collectif est approuvé lors de l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires. Conformément à l’article R.126-20 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), les syndicats de copropriétaires ayant déjà réalisé un DPE, toujours valide, sont exemptés de cette obligation. Toutefois, si le DPE existant ne répond pas aux nouvelles exigences, il doit être actualisé pour assurer sa conformité avec les normes en vigueur. Par ailleurs, précisons que le DPE collectif fera partie du Dossier de Diagnostic Technique (DTG) et par conséquent sera annexé aux contrats de location.
> Consulter notre article sur : “DPE collectif : champ d’application de la loi Climat et Résilience”
Quel est le calendrier d’application ?
Une exception est prévue si, suite à un DPE réalisé après le 1er juillet 2021, le bâtiment est classé en catégorie A, B ou C.
- Pour les monopropriétés et copropriétés de plus de 200 lots. L’obligation entre en vigueur le 1er janvier 2024.
- de 50 à 200 lots. La date d’application est fixée au 1er janvier 2025.
- de 50 lots ou moins. L’échéance est le 1er janvier 2026.
Dispositif en Outre-Mer. Le nouveau cadre réglementaire relatif au DPE collectif et à la rénovation énergétique sera applicable à compter du 1er janvier 2028 dans les Départements et Territoires d’Outre-Mer (DOM).
Quel est le coût du DPE Collectif ?
Le coût d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, un élément clé dans le processus de rénovation énergétique. Il varie en fonction de plusieurs facteurs. D’après les données de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (Ademe), le coût se situe généralement entre 1 000 et 4 000 euros.
Facteurs influant sur le prix :
- Nombre de Lots. Le coût peut varier selon le nombre de lots composant la copropriété.
- Caractéristiques du Bâtiment. Les spécificités architecturales et structurales du bâtiment influencent le prix.
- Superficie Totale selon la Loi Carrez. La superficie totale du bâtiment, mesurée conformément à la loi Carrez, est un critère déterminant.
- Système de Chauffage. Le type de système de chauffage utilisé dans l’immeuble est également un facteur important dans la détermination du coût.
Mobilisation du fonds travaux pour les immeubles de plus de 50 lots
Dans le cadre de la rénovation énergétique, les règles de mobilisation du fonds de travaux évoluent. C’est le cas, notamment pour les immeubles comptant plus de 50 lots. Désormais, les fonds accumulés ne peuvent pas être utilisés pour tous les travaux décidés en assemblée générale (AG).
Ils doivent être spécifiquement alloués aux postes suivants :
- Financement de l’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux et du Diagnostic Technique Global (DTG). Ces fonds doivent couvrir les coûts associés à la préparation du plan de travaux et aux diagnostics techniques nécessaires.
- Réalisation des travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux votés en AG. Les fonds seront utilisés pour exécuter les travaux décidés dans le cadre du plan pluriannuel, avec un accent sur les projets de rénovation énergétique.
- Travaux d’urgence décidés par le syndic. En cas de nécessité urgente, le syndic peut décider d’utiliser les fonds pour des travaux immédiats.
- Travaux de sauvegarde de l’immeuble et rénovation énergétique non prévus dans le plan. Cela inclut les travaux nécessaires pour assurer la sauvegarde de l’immeuble, la santé et la sécurité des occupants. Mais également ceux visant à réaliser des économies d’énergie qui ne sont pas spécifiés dans le plan pluriannuel.
Ainsi, cette restructuration vise à optimiser l’utilisation des fonds de travaux. De fait, elle privilégie les actions de rénovation énergétique et les nécessités urgentes pour le bien-être des résidents et la pérennité des bâtiments.
> Consulter notre article sur : “Comment faire appliquer le fonds travaux dans les copropriétés ?”
Rénovation énergétique : augmentation du budget de MaPrimeRénov’
Dans le cadre du soutien à la rénovation énergétique, le gouvernement a augmenté le budget alloué à MaPrimeRénov’. À présent, il est porté à 5 milliards d’euros, grâce à un apport supplémentaire de 1,6 milliard d’euros. L’objectif est ambitieux : améliorer le DPE de 2 millions de logements. L’État s’oriente désormais vers la promotion des rénovations énergétiques globales et l’adoption de systèmes de chauffage écologiques et décarbonés.
Conditions d’attribution pour les passoires thermiques
Les propriétaires de logements très énergivores, communément appelés passoires thermiques, ne seront éligibles à MaPrimeRénov’ que s’ils entreprennent des rénovations significatives.
Ces travaux incluent :
- Installation de systèmes de chauffage éco-responsables. Par exemple, l’installation d’une pompe à chaleur ou d’un poêle à énergies renouvelables.
Réalisation d’un bouquet de travaux. Comme le remplacement de la chaudière et l’isolation des murs par l’extérieur.
Rénovation Globale. Des travaux qui nécessitent au minimum deux travaux d’isolation et l’amélioration d’au moins deux classes énergétiques selon le DPE. Par exemple, passer de la classe F à la classe D.
Montant de la prime et plafonds de dépense
Le montant de MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 90 % des coûts de rénovation pour les ménages les plus modestes s’attaquant à une passoire thermique. Ainsi, un ménage particulièrement modeste résidant dans un logement très énergivore pourra bénéficier d’une prise en charge financière allant jusqu’à 90% sur un montant de travaux s’élevant à 70 000 euros.
Notons toutefois que les plafonds dépendent de l’amélioration en termes de classes énergétiques post-travaux :
- 40 000 € HT pour une amélioration de 2 classes DPE.
70 000 € HT pour une amélioration de 4 classes DPE.
Complément avec l’Éco-PTZ
Les foyers les plus modestes pourront compléter le financement des travaux par l’éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ), pour couvrir le reste à charge.
Objectifs et avantages de MaPrimeRénov’ Copropriété
MaPrimeRénov’ Copropriété est une initiative du gouvernement français conçue pour encourager et soutenir les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Ce programme vise à motiver les propriétaires à engager des rénovations visant à améliorer l’efficacité énergétique de leurs immeubles collectifs.
Les copropriétés éligibles peuvent ainsi bénéficier de subventions pour financer une partie des coûts liés à ces travaux. L’objectif principal est de diminuer la consommation énergétique, réduire les émissions de gaz à effet de serre, et alléger les charges énergétiques des copropriétaires.
Réforme de MaPrimeRénov’ 2024
En juin 2023, le Conseil National de la Refondation (CNR) a annoncé une réforme majeure de MaPrimeRénov’ pour 2024. Elle est structurée autour de deux axes principaux : Performance et Efficacité.
Ma Prime Rénov’ Copropriétés sera donc intégrée dans la catégorie Performance. Cette approche vise à stimuler et accélérer les rénovations d’envergure dans les résidences collectives. Elle met l’accent sur l’amélioration de l’efficacité énergétique et la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments.
> Consulter notre article sur : “Décryptage de MaPrimeRénov’ Copropriété : Quelles évolutions pour 2024 ?”
Aide de l’État pour les thermostats connectés
Dans le cadre de sa stratégie de rénovation énergétique, l’État a mis en place une aide destinée aux logements équipés d’un chauffage individuel. Cette initiative vise à financer l’achat de thermostats connectés, qui sont programmables et pilotables à distance via smartphone. Notons que ces dispositifs permettent un contrôle plus précis et plus économique du chauffage, pièce par pièce, contribuant ainsi à une gestion plus efficace de l’énergie.
Détails de l’aide financière
Le montant de l’aide varie en fonction de la superficie du logement. Les propriétaires peuvent recevoir :
- 260€ pour un logement de moins de 35 m².
Jusqu’à 624€ pour les logements de 130 m² ou plus.
Cette aide s’inscrit dans le cadre des mesures gouvernementales visant à encourager les propriétaires à adopter des technologies plus économes en énergie.
Rénovation énergétique et définition de la décence énergétique dans les baux d’habitation
Depuis le 1er janvier 2023, la notion de décence d’un logement inclut désormais la performance énergétique. Cette évolution reflète l’importance croissante de la rénovation énergétique dans le secteur immobilier.
Évolutions du Contrat-Type de location en 2024
À partir du 1er janvier 2024, le contrat-type de location sera enrichi de nouvelles informations essentielles :
- Inclusion de l’identifiant fiscal du logement. Cette nouvelle mention facilitera l’identification et le suivi des biens immobiliers.
- Critères minimaux de performance énergétique. Le contrat devra spécifier les standards énergétiques minimums requis pour qu’un logement soit considéré comme décent.
- Détails sur les interdictions progressives de location. Les baux signés à partir de 2024 devront clairement indiquer les restrictions à venir concernant la location de logements peu performants sur le plan énergétique. Ainsi, les logements classés G au DPE ne seront plus louables à partir de 2025. Ceux classés F seront interdits à la location dès 2028. Et les logements classés E seront inéligibles à la location à partir de 2034.
Implications pour les contrats de location
Ce calendrier de mise en conformité énergétique doit figurer dans les contrats de location, qu’ils concernent des résidences principales nues ou meublées. En cela, il remplace l’ancienne mention du seuil maximal de consommation énergétique. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens locatifs.
Nouvelle obligation : identifiant fiscal du logement dans les baux
Dans le cadre de la réglementation sur les baux d’habitation et la rénovation énergétique, une nouvelle obligation a été introduite concernant l’identifiant fiscal des logements. L’article 5 du décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a modifié le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats-types de location de logement à usage de résidence principale.
- Mention obligatoire dans les baux. Désormais, tous les contrats de bail feront mention de l’identifiant fiscal du logement. Cette mesure vise à renforcer la transparence et la traçabilité des biens immobiliers. Notamment dans le contexte de la rénovation énergétique.
- Procédure pour retrouver l’identifiant fiscal. Pour obtenir cet identifiant, les bailleurs peuvent se rendre sur le site impot.gouv.fr, accéder à l’espace particulier et consulter la rubrique « biens immobiliers ». L’identifiant fiscal du local est le premier numéro indiqué sur la fiche d’information du bien.
- Utilisation de l’identifiant fiscal. Cet identifiant est essentiel pour les démarches administratives, notamment pour déclarer l’occupation du logement. Il est également utilisé par l’administration fiscale pour le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cette nouvelle mention obligatoire dans les baux s’inscrit dans une démarche globale de modernisation et de responsabilisation dans le secteur de l’immobilier.
Attestation “Retrait-Gonflement des Argiles” (RGA) à partir de 2024
À partir du 1er janvier 2024, une nouvelle attestation devient une obligation environnementale essentielle dans le cadre de projets de construction et de rénovation énergétique.
Obligation pour les permis de construire postérieurs au 1er Janvier 2024
Cette attestation, désormais obligatoire, est requise pour tous les bâtiments d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comprenant pas plus de deux logements. Qu’ils soient construits ou rénovés après le 1er janvier 2024. La réalisation de cette attestation doit être confiée à un professionnel qualifié du secteur du bâtiment.
Procédure et transmission de l’attestation
L’attestation RGA doit être transmise en même temps que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux à l’autorité ayant délivré le permis de construire.
Zones concernées
L’obligation de fournir l’attestation RGA concerne les travaux réalisés dans des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Celles identifiées comme présentant un risque moyen ou fort.
Sanctions en cas de non-présentation de l’attestation
La présentation de l’attestation RGA permet de bénéficier de la garantie CatNat pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse ou à la réhydratation des sols pendant 10 ans après la réception des travaux. En absence de cette attestation, le propriétaire ne pourra pas prétendre aux garanties prévues par l’article L. 125-1 du Code des assurances pour les dommages liés à ces phénomènes pendant 10 ans.
Conservation et transmission de l’attestation
L’attestation RGA devra être jointe au compromis de vente, à la promesse de vente ou, à défaut, au moment de la réitération par acte authentique de vente.
Cette nouvelle obligation renforce les mesures de prévention et de sécurité dans le domaine de la construction et de la rénovation énergétique. En particulier dans les zones à risque de retrait-gonflement des sols argileux.
