Prix immobilier en France : hausse vertigineuse dans les bâtiments anciens

Prix immobilier mars 2021

La hausse du prix immobilier dans l’ancien est spectaculaire. Elle est en effet de 7 % en février 2021 contre 5 % en 2020 et 3,4 % en 2019. L’augmentation est constante malgré les circonstances économiques et sociales, en l’occurrence la crise sanitaire et le resserrement de l’accès au crédit. Quelles sont les grandes tendances du marché immobilier à fin février 2021 ?

Comment expliquer cette hausse du prix immobilier spectaculaire ?

L’origine de l’accélération du coût des logements est inconnue, mais cela a commencé au milieu des années 2000. Pour l’ensemble du marché de l’ancien, l’augmentation du prix immobilier était de 7 % sur un an en février, contre 5 % en 2020 à la même époque.

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Indice prix immobilier en France

 

L’augmentation est constante malgré les circonstances économiques et sociales, en l’occurrence la crise sanitaire et le resserrement de l’accès au crédit. En effet, les ménages moyens ont des difficultés pour obtenir un prêt et financer leur projet.

Entretemps, les acheteurs deviennent plus exigeants en termes de qualité du logement, mais aussi en ce qui concerne son emplacement. Ces paramètres expliquent en partie la hausse du prix dans l’immobilier. En parallèle, le nombre de logements mis en vente décuple sauf dans Paris et d’autres grandes villes.

En ce qui concerne le prix des appartements, il est stable depuis fin 2020. Cette situation résulte du deuxième confinement et du blocage du marché. En revanche, l’augmentation du prix des logements neufs est faible. Les analyses de données indiquent un taux de 3,8 % en février 2021 contre 2,8 % en février 2020. Cette baisse concerne le premier trimestre 2021 sur l’ensemble du marché.

La hausse du prix immobilier dans les grandes villes

L’augmentation du prix immobilier des appartements anciens a lieu dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants. Cette nouvelle accélération concerne aussi les grandes villes françaises.

Prix des appartements dans l'ancien dans 16 villes en 2020

 

Cette hausse des prix de plus de 10 % sur un an s’observe dans 35 % des grandes villes (contre 18 % en février 2019). Par ailleurs, elle est au moins égale à 5 % dans 78 % d’entre elles.

Elle est de 12 % à Saint-Étienne, Rennes, Metz, Le Mans et Clermont-Ferrand. Elle est de l’ordre de 5 à 10 % dans les autres métropoles. En revanche, Amiens, Bordeaux, Argenteuil, Villeurbanne et Lille enregistrent une baisse de 1 point. Quant à Saint-Denis, Perpignan, Nancy, Dijon, Caen et Besançon, la baisse est de 2 points.

Lorsque la hausse ralentit, comme cela est le cas à Paris, c’est essentiellement en réponse au blocage du marché constaté lors du choc du second confinement. Mais depuis janvier, on observe déjà une remontée des prix qui compense presque la chute provoquée par le confinement.

Impact du 2e confinement sur le prix immobilier

Le recul du nombre de compromis signés au cours du mois de novembre 2020 est de 35 % avec une légère hausse de 24 % en décembre. Les décisions annoncées par la Banque de France à la fin de l’année 2021 ont aussi des conséquences sur le ralentissement du dynamisme immobilier. Elle renforce effectivement les conditions d’obtention de crédit. Ce paramètre explique le recul de 3 % de janvier à février 2021 et le glissement annuel de 1,9 %. Le 3e confinement dans certaines régions compromet également le rebondissement du marché. Néanmoins, le prix immobilier reste élevé.

Différences de marge du prix immobilier entre le nord et le sud

La marge de négociation du prix immobilier dans toute la France est de 5,5 % en moyenne. Le recul est flagrant pour le secteur des maisons individuelles. L’augmentation rapide des prix signés est en cause. Elle modifie les interactions entre les prix souhaités par les acquéreurs et les tarifs indiqués par les vendeurs. Cette tendance résulte en grande partie de la difficulté d’accès au crédit. En parallèle, peu de biens immobiliers sont disponibles, tandis que les acheteurs renoncent aussi à leur pouvoir de négociation.

Les marges sont plus stables pour les appartements depuis 2019. Les prix signés progressent d’ailleurs à un rythme comparable à celui des prix affichés depuis plusieurs mois.

Néanmoins, elles sont plus faibles dans le sud de la France à raison de 3 % contre 6 % dans le nord. Pour le Nord-Pas-de-Calais, elles tournent autour de 3 %. Les marges restent très fortes pour les maisons en Bretagne, en Bourgogne et en Lorraine avec un taux moyen de 8 %.

Rebond du dynamisme de l’immobilier dans certaines régions

Les ventes de logements anciens enregistrent un recul de 1,9 % à la fin du mois de février 2021. Cependant, certaines régions connaissent un léger rebond de ce secteur malgré un prix immobilier élevé. Ce dynamisme concerne celles du Languedoc-Roussillon, de Bretagne et du Poitou-Charentes. Le marché dans les régions de Franche-Comté, Centre, Bourgogne, PACA, Île-de-France et Normandie est stable. La Picardie, le Limousin et la Champagne-Ardenne connaissent une baisse modérée.

Prix hétérogènes des biens immobiliers sur tout le territoire métropolitain

Brest, Rouen Normandie et Grand Nancy représentent les métropoles les moins chères en termes de prix immobilier. Elles ont un écart de 1 à 3 points avec les tarifs appliqués dans le Grand Paris pour les appartements anciens. Leur écart avec celles de Lyon, Bordeaux et Nice est de 1,7 % seulement. Le niveau de revenus des résidents et le développement économique des villes expliquent ces différences.

Prix des appartements et des maisons dans l'ancien sur 1 an

 

Les biens immobiliers disponibles dans le centre-ville sont relativement rares. Dès qu’un logement est en vente, il retient l’attention des acheteurs. Leur intérêt est plus vif, si celui-ci est de bonne qualité ou s’il présente différents atouts considérables. Cela concerne les commerces, les équipements publics ou encore les transports. Ces paramètres varient en fonction des besoins des acquéreurs et des particularités de chaque ville.

Paris garde le monopole du prix immobilier le plus élevé avec un taux d’augmentation de 45 % pour les maisons et de 35 % pour les appartements. La tendance est d’ailleurs en hausse depuis la fin du confinement. La pénurie des biens à vendre dans la capitale est à l’origine de cette augmentation. Bordeaux, Strasbourg, Rouen et Lyon arrivent en seconde position. Ces villes affichent un taux de 15 % pour les appartements et de 20 % pour les maisons. Les demandes dans les périphériques sont également en hausse. Les Français ont une préférence pour les maisons, ce qui explique la décote des appartements. Dans la ville de Montpellier, Marseille ou Brest, le prix de l’immobilier est relativement similaire dans le centre et les périphéries.

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