Bienvenue à l’épisode de notre Podcast Copro de juin ! Nous vous proposons un tour d’horizon des dernières évolutions juridiques en matière de copropriété. Isabelle Dahan et Maître Charles Bohbot, avocat spécialisé en droit immobilier, vous offrent une analyse claire et concise des actualités de la copropriété. Que vous soyez syndic, copropriétaire, ou simplement intéressé par le sujet, cet épisode vous apportera des informations précieuses pour mieux comprendre le cadre légal actuel des copropriétés. Restez à l’écoute pour ce décryptage mensuel incontournable du droit de la copropriété.
Sommaire :
- Le contexte politique et son impact sur les actualités de la copropriété
- Les innovations technologiques au service des actualités de la copropriété
- Jurisprudences récentes : de nouvelles interprétations des actualités de la copropriété
- Les défis à venir pour les actualités de la copropriété
- Podcast Copro : le podcast qui décortique les actualités de la copropriété
Le contexte politique et son impact sur les actualités de la copropriété
La dissolution de l’Assemblée nationale : quelles conséquences ?
La dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin 2024 a plongé le secteur de la copropriété dans une période d’incertitude. En effet, cette décision a eu pour effet immédiat de mettre en suspens plusieurs propositions de loi essentielles pour le secteur :
- La proposition de loi “Le Meur” visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme
- La proposition de loi facilitant la transformation des bureaux en logements
- Le projet de loi sur le développement de l’offre de logements abordables, présenté par Guillaume Kasbarian
Ces textes, qui étaient sur le point d’être adoptés, auraient pu apporter des solutions concrètes à des problématiques urgentes du secteur de la copropriété. Or, leur suspension laisse les copropriétaires et les syndics dans un flou juridique.
Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA, commente : “ En effet, on est dans une période trouble. L’assemblée nationale a été dissoute le 9 juin, comme tout le monde le sait. Les élections législatives ressemblent un peu à une émission télé à rebondissements. Et, au terme du dernier, on a eu la réélection de la présidente de l’Assemblée nationale, Yaël Braun-Pivet. Pour autant, les travaux parlementaires sont affectés, pour ne pas dire au point mort. Alors même que l’on a beaucoup de propositions de loi qui concernent le logement qui étaient en cours de discussion.”
Les attentes des professionnels de l’immobilier
Face à cette situation, les acteurs du secteur de l’immobilier se sont mobilisés pour faire entendre leurs voix et leurs préoccupations :
- La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a lancé un appel à former “une majorité pour le logement”. Elle souligne ainsi l’urgence de mettre en place des politiques cohérentes et efficaces.
- L’Union des Syndicats de l’Immobilier (Unis) a proposé 10 mesures concrètes pour la prochaine législature. Elles visent à dynamiser le secteur et à répondre aux défis actuels.
- Les dix principales fédérations professionnelles de la filière construction ont interpellé le gouvernement et le Parlement sur la crise du secteur. Ainsi, elles mettent en lumière les difficultés rencontrées par les professionnels et les particuliers.
Henry-Buzy Cazeau, observateur reconnu du secteur, a même posé la question provocatrice : “Faut-il supprimer le poste de ministre du Logement ?”. Il plaide pour “ une politique du logement, pas de la politique dont le logement ferait les frais”. En cela, il souligne la nécessité d’une approche pragmatique et efficace plutôt que politicienne.
Le Professeur Hugues Périnet-Marquet a également adressé ses vœux au futur ministre du logement, mettant l’accent sur l’urgence d’agir sur des sujets tels que la construction et la rénovation énergétique. Ces prises de position multiples reflètent l’inquiétude du secteur face à l’instabilité politique et le besoin pressant de mesures concrètes pour relancer le marché du logement et améliorer la gestion des copropriétés.
Les innovations technologiques au service des actualités de la copropriété
La plateforme gratuite Papers Immobilier
Dans ce contexte d’incertitude, l’innovation technologique apporte une lueur d’espoir dans les actualités de la copropriété. Le lancement en juin 2024 de la plateforme gratuite Papers Immobilier marque une avancée significative. En effet, cet outil d’open data révolutionne l’accès à l’information dans le secteur immobilier. Puisqu’ il :
- agrège des millions de données officielles sur le marché de l’immobilier
- fournit des informations détaillées sur les propriétés, incluant les coordonnées des propriétaires et des syndics
- permet une visualisation claire des données par adresse, facilitant la recherche d’informations spécifiques
Cette innovation promet de faciliter considérablement la gestion des copropriétés, notamment en cas de problèmes nécessitant une action rapide, comme les fuites d’eau ou les travaux urgents. Elle offre également aux professionnels de l’immobilier un outil précieux pour analyser le marché et prendre des décisions éclairées.
La notification électronique : vers une gestion plus efficace
L’évolution vers la digitalisation se poursuit avec les changements concernant les notifications électroniques. La loi autorise désormais l’envoi des convocations et procès-verbaux d’assemblées générales par voie électronique. Et, cela, sauf demande contraire du copropriétaire. Cette modernisation promet plusieurs avantages :
- Réduction significative des coûts liés à l’envoi de courriers postaux
- Amélioration de l’efficacité de la communication au sein des copropriétés
- Accélération des processus de décision et de gestion
Cependant, les décrets d’application sont encore attendus suite à l’adoption de la loi dite “habitat dégradé”. Cette attente crée une certaine incertitude quant aux modalités précises de mise en œuvre de ces notifications électroniques. Ce qui illustre une fois de plus l’impact du contexte politique sur les actualités de la copropriété.
Charles Bohbot explique : “Aujourd’hui, on a une loi qui est assez claire, puisque c’est l’article 42-1 de la loi de 1965 qui prévoit que les notifications sont valablement faites par voie électronique. Mais, les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à les recevoir par voie postale. Ainsi, il y a deux analyses possibles. Soit, on se sécurise et on dit qu’on attend le décret. Soit, on y va directement en se disant que la loi prime le décret.”
À cet effet, le Cabinet BJA a préparé un projet de courrier que le syndic pourra envoyer à l’ensemble des copropriétaires. Ce courrier vise à demander aux copropriétaires quelle est la dernière adresse mail qu’ils utilisent. De plus, il indique tous les arguments qui devraient encourager les copropriétaires à opter pour cette notification électronique.
Jurisprudences récentes : de nouvelles interprétations des actualités de la copropriété
La responsabilité en cas d’incendie dans les parties communes
Une jurisprudence récente (C.Cass. 2e Civ. 20 juin 2024 n° 22-24.041) a apporté un éclairage important sur la question de la responsabilité des copropriétaires dans l’utilisation des parties communes.
Cette affaire tragique montre comment un simple débarras de cartons peut aboutir à une procédure pénale et civile aux conséquences dramatiques. En responsabilité civile, il convient d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
La faute du copropriétaire
Dès lors, l’exonération est possible en cas de force majeure. Dans ce cas, la faute du copropriétaire était d’avoir entreposé, à compter du 15 septembre, des cartons représentant un volume important dans le hall d’entrée de l’immeuble, et de les y avoir laissés, sans surveillance ni mesure particulière de sécurité. Et, cela jusqu’à l’incendie survenu 5 jours après, en dépit des demandes d’enlèvement qui lui avaient été adressées. C’est une méconnaissance de l’article 9 de la loi du 10 juillet et une violation du règlement intérieur de la copropriété affiché dans le hall.
La responsabilité du syndicat et du copropriétaire
D’un côté, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit du fait des parties communes sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure, de faute de la victime ou de faute d’un tiers. D’un autre côté, si la responsabilité d’un copropriétaire est mise en cause en raison de l’encombrement des parties communes, sa responsabilité de plein droit n’est pas possible. Il convient de prouver strictement toutes les conditions de la responsabilité civile. En l’espèce, le lien de causalité ne semble pas suffisamment démontré, ce qui vient atténuer la sévérité de la sanction qui avait été prononcée.
Les implications pour la gestion des copropriétés
En effet, cette décision souligne la complexité de la détermination de la responsabilité dans de tels cas. Elle rappelle l’obligation de veiller à la surveillance des parties communes. Une responsabilité qui peut incomber au gardien, au syndicat ou au copropriétaire selon les circonstances. Cette jurisprudence aura sans doute des implications importantes pour la gestion future des espaces communs dans les copropriétés.
Le fonds travaux : clarification sur la répartition des cotisations
Une autre décision importante (C.Cass. 3e Civ. 4 juillet 2024 n° 22-21.758) a clarifié la répartition des cotisations pour le fonds travaux. La Cour de cassation a confirmé que ces cotisations doivent être calculées en fonction des tantièmes de copropriété. Et, cela, conformément aux règles applicables aux charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes.
Charles Bohbot explique : “Cette décision de la Cour de cassation est particulièrement importante. Elle clarifie l’application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle de novembre 2018.”
Le principe du fonds travaux
Le fonds travaux est essentiellement une cagnotte destinée à anticiper et préparer le financement des gros travaux. Pour rappel, ce budget prévisionnel ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. De plus, tous les copropriétaires sont tenus d’y participer. Et, ce proportionnellement à la valeur de leur lot.
“ Ce qui est intéressant dans cet arrêt, c’est qu’il confirme que la répartition des cotisations doit se faire selon les tantièmes généraux de copropriété, et non pas selon des clés de répartition spécifiques qui pourraient exister pour certaines parties communes.”
Évolution récente : la loi Climat-Résilience
Notons également que depuis la loi Climat-Résilience, le fonds de travaux est abondé selon un nouveau critère : 2,5% du montant du plan pluriannuel de travaux adopté. En pratique, c’est la plus forte des deux valeurs (5% du budget prévisionnel ou 2,5% du plan pluriannuel) qui sera retenue.
Cette décision de la Cour de cassation, combinée aux évolutions législatives récentes, souligne l’importance croissante accordée à la constitution de réserves financières pour les travaux en copropriété. C’est un outil essentiel pour assurer la pérennité et la valorisation du patrimoine immobilier. Notamment dans le contexte des enjeux de rénovation énergétique auxquels font face de nombreuses copropriétés.
Délai de contestation d’une AG : l’importance des demandes subsidiaires
Une décision récente de la Cour de cassation (3e Civ. 4 juillet 2024 n° 22-24.060) apporte un éclairage important sur les délais de contestation des assemblées générales de copropriété. La Cour a jugé que la demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.
Charles Bohbot, avocat spécialisé en droit de la copropriété, commente : “Cette jurisprudence a une résonance procédurale importante. Elle permet parfois de sauver certaines actions en justice. Car la demande subsidiaire était virtuellement comprise dans la demande principale. Cela peut proroger certains délais, offrant ainsi une seconde chance aux copropriétaires dans leurs contestations.”
Pour les syndics et les conseils syndicaux, cette jurisprudence souligne la nécessité d’une vigilance accrue dans la gestion des contentieux. Ainsi, elle invite à une analyse approfondie des assignations reçues. Puisqu’il faut considérer non seulement les demandes principales, mais aussi les demandes subsidiaires qui pourraient avoir un impact sur les délais de procédure.
En pratique, cette décision pourrait encourager les copropriétaires à formuler des demandes plus larges et plus diversifiées dans leurs actions en justice. Et, cela, dans l’espoir de bénéficier d’une interprétation favorable des délais de forclusion. Pour les professionnels du droit de la copropriété, elle souligne l’importance d’une rédaction précise et exhaustive des actes de procédure.
Les défis à venir pour les actualités de la copropriété
La gestion des locations saisonnières
La problématique des locations saisonnières reste un sujet brûlant dans les actualités de la copropriété, particulièrement dans le contexte des Jeux Olympiques de 2024. Les enjeux sont multiples :
- Respect des règlements de copropriété face à l’afflux de locations de courte durée
- Prévention des troubles de voisinage liés à ces locations
- Équilibre entre les opportunités économiques offertes par ces locations et la préservation de la qualité de vie des résidents permanents
La proposition de loi “Le Meur”, actuellement en suspens, visait à renforcer la régulation de ces meublés de tourisme. Son adoption aurait pu apporter des outils supplémentaires aux copropriétés pour gérer cette situation. Or, en l’absence de ce cadre législatif, les syndics sont appelés à une vigilance accrue et à une application rigoureuse des règlements existants.
La rénovation énergétique : un enjeu majeur
La rénovation énergétique demeure un défi central pour les copropriétés. L’emprunt collectif, considéré comme un outil crucial pour financer ces travaux, est en attente de décrets d’application suite à l’adoption de la loi “habitat dégradé”. Cette situation illustre les difficultés rencontrées par les copropriétés pour mettre en œuvre des projets de rénovation ambitieux :
- Complexité du financement des travaux de grande ampleur
- Nécessité d’adapter les outils financiers aux besoins spécifiques des copropriétés
- Urgence d’agir face aux enjeux climatiques et à l’augmentation des coûts énergétiques
L’attente de ces décrets crée une incertitude qui peut freiner la prise de décision dans de nombreuses copropriétés, soulignant une fois de plus l’impact du contexte politique sur les actualités du secteur.
Nouvelles obligations pour les syndics
Depuis le 11 avril 2024, une nouvelle obligation pèse sur les syndics de copropriété (Loi 2024-322 du 9-4-2024 art. 14).
Cette évolution législative apporte des changements significatifs :
- Les syndics ne peuvent plus opposer le secret professionnel aux demandes des agents municipaux
- Ils sont tenus de communiquer tous les renseignements nécessaires à l’accomplissement de la mission de recherche et de contrôle de ces agents
- Cette mesure vise notamment à vérifier le respect des dispositions relatives aux autorisations de changement d’usage, particulièrement pour les locations de courte durée
Cette nouvelle obligation reflète une volonté accrue de contrôle et de transparence dans la gestion des biens immobiliers. Elle pose cependant des questions sur l’équilibre entre la protection de la vie privée des copropriétaires et la nécessité de contrôle des autorités publiques.
En conclusion, ces actualités de la copropriété reflètent un paysage juridique et pratique en constante évolution. L’instabilité politique, les avancées technologiques, les décisions de justice et les nouvelles obligations légales créent un environnement complexe pour les copropriétaires et les professionnels du secteur. La nécessité d’une veille juridique constante et d’une adaptation continue des pratiques n’a jamais été aussi cruciale dans le domaine de la copropriété.
Podcast Copro : le podcast qui décortique les actualités de la copropriété
Les actualités de la copropriété et les informations juridiques qui s’y rattachent évoluent constamment. Dans un contexte rendu encore plus complexe par l’instabilité politique actuelle, il est essentiel pour tous les acteurs concernés (syndics, copropriétaires, conseils syndicaux…) de rester informés en temps réel des dernières nouveautés qui impactent la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
C’est exactement la mission que s’est fixée note emission mensuelle “Podcast Copro” ! Ainsi, nous vous proposons régulièrement une synthèse claire et exhaustive des actualités de la copropriété et de l’actualité juridique qui s’y rapporte, enrichie de conseils pratiques.
En explorant nos épisodes précédents, vous pourrez également construire une base de connaissances solide sur tous les aspects de la gestion d’une copropriété : travaux, charges, assemblées générales, règlement de copropriété, etc. Autant de sujets complexes, mais stratégiques qui nécessitent de disposer d’actualités de la copropriété et d’informations juridiques fiables et à jour.
