Besoin d’une mise à jour sur la réglementation en copropriété ? Voici la dernière émission de notre rendez-vous audio “Podcast Copro”. Isabelle Dahan et Charles Bohbot décortiquent pour vous les derniers changements juridiques à connaître. Au programme : une formule concise de 20 minutes pour un éclairage expert sur la gestion des copropriétés. Syndics, copropriétaires ou simples curieux, cette émission s’adresse à tous. Restez à l’écoute ! Explorez les grands axes de la loi dite “Habitat dégradé” concernant le régime général du droit de la copropriété.
Sommaire :
- Podcast Copro : Focus sur la loi dite « Habitat Dégradé » du 9 avril 2024
- Digitalisation des notifications en copropriété : un tournant légal majeur
- Nouvelles prérogatives du Conseil Syndical dans la résiliation du contrat de Syndic
- Perspectives pour le financement des copropriétés : l’emprunt collectif
- Nouvelles règles pour la rénovation énergétique en copropriété : simplification ou complexité ?
- Travaux d’isolation à la demande et à la charge d’un copropriétaire
- Renforcement des normes de sécurité structurelle pour les copropriétés
- Introduction du mandataire Ad Hoc et de l’administrateur provisoire
- Redéfinition du rôle du syndic avec le “syndic d’intérêt collectif”
- Nouvelle mesure de saisie conservatoire dans la gestion des copropriétés
- Podcast Copro : l’émission qui décrypte l’actu juridique de la copropriété
Podcast Copro : Focus sur la loi dite « Habitat Dégradé » du 9 avril 2024
Pour ce Podcast Copro du mois d’avril, on ne peut pas passer à côté de la parution de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.
Effectivement, cette nouvelle loi, initialement conçue pour les copropriétés extrêmement dégradées, abordait une situation spécifique avec 1,5 million de logements concernés. Son but premier était d’explorer les moyens par lesquels les opérateurs, notamment l’ANAH, pouvaient régénérer ces copropriétés au moyen de dispositifs très particuliers destinés aux copropriétaires en difficulté. Cependant, après divers amendements, le texte s’est élargi. Et, d’une simple proposition de 17 articles, il a évolué pour en inclure 59 ! Sachant que certains s’appliquent désormais au régime général du droit de la copropriété.
Dans les grandes lignes, on peut identifier trois axes majeurs dans cette législation :
- Les mesures qui visent à identifier et combattre les fragilités des copropriétés,
- Celles qui facilitent la réalisation des travaux, notamment ceux liés à la rénovation énergétique,
- Puis, les dispositifs qui simplifient la gestion administrative des copropriétés.
> Consulter notre article sur : “Lutte contre l’habitat dégradé : adoption définitive de la loi”
Digitalisation des notifications en copropriété : un tournant légal majeur
La loi récente sur l’habitat dégradé introduit un changement significatif dans la manière dont les notifications et les procès-verbaux sont échangés au sein des copropriétés. Jusqu’à présent, la convocation à l’Assemblée Générale de copropriété et la notification des procès-verbaux se faisaient principalement par voie papier.
Avec le nouvel article 42-1 de la loi du 18 juillet 1965, modifié par la loi sur l’Habitat Dégradé, une ère numérique s’ouvre. Désormais, ces documents peuvent être valablement envoyés par voie électronique, sauf si le copropriétaire exprime spécifiquement le souhait de recevoir ces documents par courrier postal.
Or, cette modification législative n’est pas sans défis. Tout d’abord, les syndics doivent s’assurer de la validité des adresses électroniques. En cas de doute, ils sont tenus d’envoyer un courrier pour confirmer l’adresse électronique avant d’entamer la notification électronique. En effet, cette étape est essentielle. Parce qu’une adresse erronée pourrait non seulement entraîner des complications juridiques, mais aussi invalider les décisions prises lors des assemblées. Ce qui ouvre alors la voie à des contestations judiciaires.
En outre, la gestion des changements d’adresse électronique et la sécurisation des envois sont des aspects qu’il faut considérer avec beaucoup de vigilances. À cet effet, le recours à des prestataires de services de confiance et de lettres recommandées électroniques pourrait offrir une solution plus sécurisée et conforme aux exigences légales. Dans tous les cas, il conviendra de se ménager la preuve de l’obtention du mail dans la mise en œuvre.
La digitalisation est devenue un pilier central de la gestion moderne des copropriétés, un thème souvent abordé dans “Podcast Copro”. Elle offre une promesse d’efficacité accrue, tout en nécessitant une vigilance renforcée concernant la sécurité et la conformité légale.
Nouvelles prérogatives du Conseil Syndical dans la résiliation du contrat de Syndic
L’administration des copropriétés est constamment influencée par des évolutions législatives visant à renforcer les droits et pouvoirs des copropriétaires et de leurs représentants. Un sujet régulièrement discuté dans “Podcast Copro”. Une réforme notable permet désormais au conseil syndical de résilier le contrat d’un syndic en cours de mandat, marquant un changement significatif par rapport aux règles antérieures.
Rupture du contrat de Syndic : quand et comment ?
Traditionnellement, la durée d’un contrat de syndic est fixe, et sa résiliation anticipée n’est permise que pour des motifs graves. Cette norme persiste, mais la nouvelle législation, poussée par des associations de consommateurs, offre à présent au conseil syndical la capacité de convoquer une assemblée générale spécifique. C’est-à-dire une AG pour résilier le contrat du syndic, si des raisons suffisamment sérieuses le justifient.
En effet, sous la nouvelle loi “Habitat Dégradé”, le syndic est tenu de convoquer l’AG dans les deux mois suivant la réception de la lettre recommandée, si le président du conseil syndical le demande. Si le syndic ne le fait pas, le président du conseil syndical a le droit de convoquer l’assemblée lui-même.
Dans un cas où le syndic résiste à l’idée de convoquer une assemblée pour discuter de sa propre résiliation, la loi attribue un nouveau pouvoir au président du conseil syndical. Celui-ci peut désormais convoquer seul l’assemblée générale pour prendre cette décision critique. Cette mesure vise à éviter que les syndics puissent indéfiniment contourner leur responsabilité ou les critiques légitimes des copropriétaires.
Implications de la nouvelle réglementation
Ce changement législatif illustre une méfiance croissante envers les professionnels de la gestion de copropriété. Sans nul doute, cela traduit le désir des consommateurs de pouvoir intervenir de manière plus décisive dans la gestion de leurs biens immobiliers. Toutefois, notons que si le syndicat des copropriétaires ne peut pas prouver l’existence de motifs suffisamment graves, il risque de devoir payer les indemnités prévues jusqu’à la fin du mandat du syndic, conformément au contrat.
Nouvelles perspectives pour le financement des copropriétés : l’emprunt collectif
Le nouvel article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, ouvre la voie à de nouvelles opportunités, mais présente également des défis. L’idée, c’est d’aller vers un emprunt vraiment collectif. Contrairement au régime précédent qui obligeait chaque copropriétaire à souscrire à l’emprunt collectif, ce nouveau dispositif renverse la situation. Si un copropriétaire ne refuse pas explicitement, on considère qu’il adhère à l’emprunt : “le silence vaut emprunt !”.
En effet, cet article stipule que les travaux votés par une majorité entraîneront également la souscription à un emprunt collectif par la même majorité. Ainsi, pour les copropriétaires qui ne répondent pas, leur silence équivaut à un accord de participation à l’emprunt. Par ailleurs, ceux qui s’opposent doivent régler leur part des coûts dans un délai de six mois.
Ce système propose un modèle de financement où les copropriétaires peuvent bénéficier collectivement des emprunts pour des rénovations importantes. Certes, ils peuvent se désengager financièrement, à condition de payer leur part rapidement. Cependant, cela peut se traduire par un “emprunt à marche forcée”, où les copropriétaires sont quasi-obligés de participer, à moins de choisir de se désengager rapidement.
Soutien de l’État et attentes des banques
Le gouvernement envisage de soutenir ce dispositif par le biais d’une Caisse dédiée, augmentant ainsi la sécurité de ces prêts pour les banques et pour les copropriétés. Cette mesure vise à encourager les banques à adopter le système d’emprunt collectif. Néanmoins, il reste à déterminer si les banques répondront positivement à cette initiative. Des décrets d’application pourraient encore être nécessaires pour clarifier les modalités précises et encourager l’adoption de ce dispositif par le secteur bancaire.
Ces nouvelles dispositions légales ouvrent des perspectives prometteuses pour la rénovation des copropriétés en difficulté. Toutefois, l’efficacité de ces mesures dépendra largement de la réaction des institutions financières et de la mise en place effective de soutiens étatiques adéquats. Les prochains mois seront donc cruciaux pour observer l’impact de ces réformes sur le terrain, un sujet que nous suivrons de près dans “Podcast Copro”.
Nouvelles règles pour la rénovation énergétique en copropriété : simplification ou complexité ?
Analysons les modifications apportées par la loi en termes de majorités requises pour l’approbation des travaux de rénovation énergétique. Initialement, les travaux de rénovation énergétique nécessitaient une majorité selon l’article 24. Mais, elle a été jugée insuffisante en raison de l’importance financière de ces travaux. Ainsi, pour renforcer la rigueur dans les prises de décision, la majorité requise a été élevée à celle de l’article 25. Toutefois, même cette majorité renforcée se révèle parfois difficile à atteindre, ce qui a conduit à la création d’une “passerelle”.
La passerelle de l’article 25-1 : une solution insuffisante ?
La “passerelle” permet, si la majorité de l’article 25 (plus de 50% des voix de tous les copropriétaires) n’est pas atteinte de convoquer une nouvelle assemblée. Lors de cette seconde tentative, si au moins un tiers des voix est obtenu, on considère que la majorité des voix exprimées suffit. Mais, cette solution n’a pas toujours été efficace. Puisqu’elle a mené parfois à des situations où les décisions nécessaires ne peuvent pas être prises.
Face à ces défis, la loi introduit une nouvelle disposition. Si la passerelle de l’article 25-1 échoue, une assemblée générale sera reconvoquée dans un délai de trois mois. Et, cette fois, la décision pourra être prise à la majorité de l’article 24.
Cette passerelle vise à faciliter le processus décisionnel. Néanmoins, on se demande pourquoi faut-il convoquer plusieurs assemblées pour revenir à une majorité plus facile à obtenir. Ce qui semblerait contre-intuitif par rapport à l’objectif initial de simplification.
Travaux d’isolation à la demande et à la charge d’un copropriétaire
Face aux enjeux croissants de l’efficacité énergétique, la législation offre désormais plus de souplesse aux copropriétaires désireux d’améliorer l’isolation thermique de leur propre lot. Toutefois, ces travaux peuvent impliquer certaines parties communes comme la toiture ou le plancher.
Processus de proposition et d’approbation des travaux d’isolation
Lorsqu’un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux d’isolation, il doit tout d’abord présenter un projet précisant que ces travaux n’affecteront ni la structure de l’immeuble, ni ses équipements essentiels, ni sa sécurité ou sa salubrité. De même, ils ne devront pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires. Ou encore faire l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.
Par la suite, ce projet est soumis au syndicat des copropriétaires, qui devra le valider. Pour que le projet soit approuvé, il doit recueillir la majorité selon l’article 25, ou dans certains cas, selon l’article 25-1. Dans ce dernier cas, la convocation d’une éventuelle nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.
À noter : le copropriétaire à l’initiative des travaux assume la responsabilité du chantier, agissant en tant que maître d’ouvrage. Cette responsabilité comprend la gestion du projet, le respect des normes de construction et de sécurité, et la garantie que les travaux ne perturbent pas l’harmonie ou le fonctionnement de l’immeuble.
Ces initiatives peuvent être motivées par plusieurs facteurs, notamment l’amélioration de l’étiquette énergétique du lot concerné, souvent liée au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En effet, cette démarche est particulièrement pertinente lorsque les travaux d’isolation communs ne parviennent pas à être votés en assemblée générale. Ainsi, les copropriétaires proactifs pourront améliorer leur propre situation sans devoir attendre un consensus général.
Renforcement des normes de sécurité structurelle pour les copropriétés
Introduction de diagnostics structurels décennaux dans des zones à risque
Dans un effort pour prévenir les catastrophes telles que les effondrements d’immeubles survenus à Marseille, Lille, et Toulouse, la législation française impose désormais des mesures de sécurité renforcées pour certains immeubles en copropriété. Des sujets que nous avons déjà abordés dans notre émission “Podcast Copro”. Précisons que ces nouvelles directives ciblent spécifiquement les zones définies comme à risque dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).
Les copropriétés situées dans des zones spécifiquement désignées par le PLU doivent réaliser un diagnostic structurel tous les dix ans. Cette obligation concerne les bâtiments collectifs de plus de 10 ans situés dans ces zones à risque.
Ce renforcement des normes vise à protéger les résidents et à préserver l’intégrité structurelle des bâtiments dans les secteurs les plus vulnérables. Les copropriétés concernées doivent donc se préparer à intégrer ces diagnostics dans leur gestion de la maintenance et de la sécurité des immeubles.
Rationalisation des diagnostics dans le cadre des plans de travaux
Le but n’est pas de multiplier inutilement les diagnostics pour chaque bâtiment, mais de concentrer ces efforts là où ils sont le plus nécessaires. Pour les immeubles ayant déjà subi un diagnostic structurel dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou d’un Diagnostic Technique Global (DTG), certaines flexibilités sont prévues. Cette approche vise à éviter la redondance tout en garantissant que les précautions nécessaires sont prises là où le risque est le plus élevé.
Introduction du mandataire Ad Hoc et de l’administrateur provisoire
Face aux enjeux financiers et administratifs des copropriétés en difficulté, la législation française a mis en place des mesures visant à améliorer la gestion de ces copropriétés. Ces mesures incluent l’introduction d’un mandataire ad hoc et d’un administrateur provisoire pour pallier les défaillances de gestion. En cela, la loi dite “Habitat dégradé” vient modifier l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Rôles et conditions de nomination du mandataire ad hoc
Le mandataire ad hoc est désormais obligatoire dans les copropriétés où le taux d’impayés atteint 25% pour celles de plus de 200 lots et 15% pour celles de plus de 200 lots. Mais, une nouvelle condition s’ajoute. Ainsi, un mandataire ad hoc peut aussi être désigné si aucune Assemblée Générale n’a voté l’approbation des comptes depuis au moins deux ans. Cette mesure vise à intervenir tôt pour prévenir des situations financières plus critiques.
Nomination d’un administrateur provisoire
Si les difficultés persistent ou s’aggravent, un administrateur provisoire peut être désigné. Cette étape supérieure évince le syndic actuel et confère à l’administrateur les pleins pouvoirs.
Implications financières pour le syndic
Par ailleurs, la législation prévoit une disposition particulière. Si un administrateur provisoire est nommé sans qu’un mandataire ad hoc ait été désigné auparavant, les coûts de l’administration provisoire pourraient être imputés au syndic. De fait, cela instaure une présomption de responsabilité sur le syndic, pouvant être perçue comme une mesure sévère. Néanmoins, ce n’est pas une décision automatique. Le président du tribunal judiciaire a la faculté d’imputer ces frais après avoir entendu le syndic, le conseil syndical, et examiné le rapport de l’administrateur provisoire.
Cette mesure peut sembler décourageante pour les syndics. Ils pourraient hésiter à gérer des copropriétés en difficulté, craignant d’être financièrement responsabilisés. Cependant, on peut s’attendre à ce que les juges fassent preuve de discernement. En appliquant ces règles, ils chercheront à équilibrer la nécessité de redresser la gestion et l’importance de ne pas dissuader les syndics compétents. D’ailleurs, nous aurons certainement l’occasion d’y revenir, dans un prochain numéro de “Podcast Copro”.
Redéfinition du rôle du syndic avec le “syndic d’intérêt collectif”
Qu’est-ce qu’un syndic d’intérêt collectif ?
Le syndic d’intérêt collectif représente une nouvelle catégorie de syndics, envisagée pour gérer plus efficacement les copropriétés confrontées à des défis particuliers. Selon la nouvelle législation, spécifiée dans l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965, ce type de syndic pourrait être désigné dans des situations nécessitant une gestion accrue, comme les copropriétés sous mandat ad hoc ou administration provisoire.
D’ailleurs, les organismes HLM et les Sociétés d’économie mixte sont présupposés remplir ce rôle. Ce sera aussi probablement le cas pour les syndics certifiés par l’association QualiSR.
Missions et cadre d’intervention du syndic d’intérêt collectif
Bien que la loi énonce qui peut être considéré comme syndic d’intérêt collectif, elle demeure vague sur les missions spécifiques et le cadre d’intervention de ces syndics. Cette absence de détails soulève des questions sur l’efficacité de cette nouvelle disposition. Est-elle réellement un outil pour améliorer la gestion des copropriétés, ou ajoute-t-elle une couche de complexité ?
En théorie, le syndic d’intérêt collectif est censé intervenir là où les copropriétés subissent des difficultés administratives ou financières sévères. Cependant, dans les cas où un administrateur provisoire est nécessaire, le rôle du syndic d’intérêt collectif pourrait se chevaucher avec celui de l’administrateur. Surtout si ce dernier est en manque des ressources comptables adéquates pour gérer la copropriété.
Dès lors, cette redondance potentielle pourrait ne pas simplifier la gestion des copropriétés, mais plutôt complexifier la répartition des responsabilités. Un sujet à suivre dans une prochaine émission “Podcast Copro” !
Nouvelle mesure de saisie conservatoire dans la gestion des copropriétés
Dans le contexte de la gestion des copropriétés, une nouvelle mesure législative introduit la possibilité de saisie conservatoire des comptes bancaires des copropriétaires débiteurs avant même le début d’un procès. Cette avancée significative vise à sécuriser les créances dues au syndicat des copropriétaires.
> Consulter l’article “La super saisie conservatoire des charges de copropriété” par Charles Bohbot, Avocat.
Processus et objectifs de la saisie conservatoire
La saisie conservatoire permet de bloquer les fonds dans le compte bancaire du copropriétaire débiteur avant toute action judiciaire ou commandement. À la suite de cette saisie, le copropriétaire doit être assigné en justice dans le délai d’un mois. Cette mesure sécurise les fonds pendant la durée, souvent prolongée, de la procédure judiciaire.
Cette procédure offre deux avantages majeurs :
- Elle peut inciter le copropriétaire à régler sa dette de manière amiable. La perspective de voir ses fonds bloqués peut motiver le débiteur à payer volontairement sa créance.
- Au cas où le débiteur tenterait d’organiser son insolvabilité ou de dilapider son patrimoine, les fonds saisis garantiraient au moins le remboursement partiel des charges dues au syndic.
En garantissant un moyen efficace pour recouvrer les créances, cette mesure peut améliorer la santé financière des copropriétés. Cependant, elle pourrait également influencer la dynamique entre les copropriétaires et le syndic. Puisqu’elle ajoute une couche de sécurité pour le syndic, mais aussi un potentiel stress financier pour le copropriétaire débiteur. Cette mesure, bien que potentiellement controversée, est conçue pour préserver l’équilibre financier des copropriétés tout en offrant un moyen de résolution amiable des conflits de paiement.
Podcast Copro : l’émission qui décrypte l’actu juridique de la copropriété
Rester informé des derniers changements juridiques pour les copropriétés, c’est primordial ! Le “Podcast Copro” s’attelle à cette mission en vous proposant un résumé complet de l’actualité réglementaire ainsi que des conseils pratiques. Ne ratez pas notre prochain épisode pour découvrir en détail les dernières évolutions du secteur. Vous pouvez également (re)découvrir les précédentes émissions et vous constituer une base de connaissances solides sur la gestion des copropriétés. En suivant régulièrement le “Podcast Copro”, vous serez systématiquement au fait des nouvelles tendances et textes de loi impactant les copropriétaires.
