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Copropriété

Partie commune : en quoi consiste la déspécialisation en copropriété ?

Qu’est-ce que la déspécialisation d’une partie commune spéciale ?

Un copropriétaire peut renoncer à une partie commune spéciale. Dans ce cas, la propriété devra se prononcer en assemblée générale sur ce projet de déspécialisation. Il faudra alors choisir entre une substitution du droit du copropriétaire renonce ou l’acquisition de cette partie commune spéciale. Retrouvez les explications de Charles BOHBOT, Avocat Associé au Cabinet BJA.

Distinction entre partie commune générale et partie commune spéciale

Avant de rentrer dans le vif du sujet, notons que la déspécialisation consiste à transformer une partie commune spéciale en partie commune générale. Mais, savez-vous ce qui les distingue ?

Qu’est-ce que la déspécialisation d’une partie commune spéciale ?

Qu’est-ce que la déspécialisation d’une partie commune spéciale ?

Partie commune à l’usage des copropriétaires

Les parties communes générales sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Plus précisément, l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ces parties communes peuvent être affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Aussi, dans le silence ou la contradiction des titres, est réputée partie commune :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
  • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • les locaux des services communs ;
  • les passages et corridors ;
  • tout élément incorporé dans les parties communes.

Par ailleurs, sont réputés droits accessoires à une partie commune :

  • surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
  • édifier des nouveaux bâtiments dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
  • affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
  • mitoyenneté afférente aux parties communes ;
  • affichage sur les parties communes ;
  • droit de construire afférent aux parties communes.

Partie commune spéciale à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires

Concernant la partie commune spéciale, elle est créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN ». Ainsi, ces dernières sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. Précisons qu’elles demeurent la propriété indivise de ces derniers.




La création d’une partie commune spéciale est indissociable de l’établissement d’une charge spéciale. En cela, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises lors d’une assemblée spéciale. Mais, elles peuvent aussi faire l’objet d’un vote en AG générale annuelle. Pour autant, seuls prennent part au vote, les copropriétaires bénéficiant de cette partie commune spéciale.

Citons l’exemple de water-closets situés au 1er étage d’un immeuble. Ils pourront exclusivement être affectés à l’usage et à l’utilité des copropriétaires de cet étage.

Dans quelle hypothèse une déspécialisation pourrait-elle intervenir ?

En conservant ce même exemple, un copropriétaire souhaiterait renoncer à l’usage des water-closets situés au 1er étage de l’immeuble. Ainsi, il ne serait plus redevable des charges spéciales y afférentes. Ces water-closets deviendront alors des parties communes générales.

Or, cette déspécialisation d’une partie commune spéciale aura une incidence pour les copropriétaires. Jusque-là non concernés par le paiement des charges y afférentes, ils devront désormais les payer.

Dès lors, cette renonciation entrainera une modification dans l’usage d’une partie commune, au sens de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965. De fait, cette renonciation fera nécessairement l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. Rappelons que seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Comment s’effectue la nouvelle répartition des charges ?

Par ailleurs, la modification du règlement de copropriété devra également être votée, et ce, à la majorité de l’article 26 b. Enfin, la modification des charges qui en découle sera votée à l’unanimité des copropriétaires.

En effet, conformément à l’article 11 al.1, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée à la même majorité.

Autre cas à envisager, l’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot. Que faire lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété ? Elle sera alors soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Enfin, à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble. À cet effet, il pourra faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Aussi, en cas de déspécialisation, il est recommandé au syndic d’en informer les copropriétaires en amont de l’assemblée générale. Il devra faire circuler un document auprès de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble afin que ces derniers soient avertis d’un tel projet. Ainsi, ils pourront se positionner en toute connaissance de cause.

À propos du Cabinet BJA Avocats

Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. Spécialiste en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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