En 2022, le marché immobilier ancien s’est caractérisé par une dynamique en deux temps. La première période, allant de janvier à juillet, a été marquée par une forte accélération avec une demande considérable. Cependant, dans la seconde partie de l’année, des signes de ralentissement ont commencé à apparaître. Surtout dans les grandes métropoles et les zones rurales. Explications.
Sommaire :
- Une demande qui se transforme sur le marché immobilier
- Une offre alimentée par les mises en vente de logements énergivores
- Le volume de transactions se stabilise sur le marché immobilier
- Le marché immobilier enregistre une nouvelle progression des prix en 2022
- Délais de vente : un marché immobilier plus fluide malgré des signes de ralentissement
- En conclusion
Une demande qui se transforme sur le marché immobilier
L’enquête nationale sur la demande de biens immobiliers anciens révèle une progression de 1 % à l’échelle du pays. Dans la capitale, elle s’accroît de 3 % et en Île-de-France, elle est en hausse de 2 %. Toutefois, dans les régions, on observe un léger recul à -1 %. Une double tendance se dégage au niveau national : la demande pour les appartements augmente (+2 %), celle des maisons baisse (-4 %).
Les intentions d’achat sont supérieures à 2021, mais leur nature change
En raison de la baisse du pouvoir d’achat, les acheteurs immobiliers réajustent leur projet. Ils sont donc amenés à changer de département ou de région. De plus, l’accès au crédit s’est durci et l’inflation a dépassé 6 %. De surcroît, les coûts liés aux transports et à l’énergie ont augmenté comme ceux des travaux de rénovation énergétique en raison du prix élevé des matières premières et d’une filière professionnelle insuffisante.
Bien que ces facteurs aient une incidence sur la demande, celle-ci demeure supérieure à l’offre. Ainsi, la pierre conserve son statut de valeur refuge en cas de crise du logement neuf et d’instabilité des marchés boursiers pour 2 Français sur 5. Une tendance encore plus affirmée chez les moins de 35 ans, qui partagent cette opinion à 41 %. Si près de 4 jeunes sur 5 anticipent une hausse des prix en 2023, ils restent, en effet, optimistes et le contexte actuel ne freine pas leur désir de devenir propriétaires.
En 2022, les secundo-accédants semblent être le groupe le plus représenté sur le marché immobilier. Cela est dû à l’apport financier dont ils bénéficient suite à la vente de leur précédent logement. De plus, on constate que les jeunes actifs font également leur entrée sur ce marché lorsque ces derniers sont soutenus par des fonds familiaux.
Une partie des acquéreurs potentiels s’autocensurent
Par ailleurs, les professionnels de l’immobilier sont inquiets face à un phénomène : une partie des acquéreurs potentiels s’autocensure. En effet, la double hausse des prix et des taux d’intérêt associée à la crainte de ne pas pouvoir emprunter a entrainé certains à renoncer à l’acquisition d’un bien immobilier. Cette situation concerne principalement les primo-accédants et les ménages les plus modestes qui subissent directement le poids de l’inflation.
Enfin, on constate une régression de la demande pour les maisons dans les environnements ruraux. Il faut dire que leurs prix avaient considérablement augmenté au cours des dernières années sans justification structurelle. D’autant qu’avec la hausse du coût de l’énergie, ces maisons sont perçues comme une source importante de dépenses par certains acheteurs. Or, ces derniers se tournent progressivement vers les appartements situés en centre-ville.
Une étude menée par OpinionWay pour le réseau Laforêt en décembre 2022 a révélé que les Français s’attendent à une nouvelle hausse des prix de l’immobilier en 2023. 66 % des personnes interrogées prévoient une augmentation supérieure à 4 %. En raison de ce contexte, la prudence est recommandée avant de s’endetter, car il existe un risque que les taux des crédits augmentent également. Ainsi, près de la moitié des Français (44 %) remettraient en question un éventuel projet immobilier dès la barre des 3 % franchie.
Une offre alimentée par les mises en vente de logements énergivores
Du côté de l’offre, les chiffres sont à la hausse sur l’ensemble du territoire :
- +12 % au national,
- +11 % en régions,
- +25 % à Paris,
- +14 % en Île-de-France.
Au cours des dernières années, le marché immobilier a connu une pénurie de l’offre. Cela s’est traduit par un niveau record à la fin de 2021. Toutefois, cette tendance s’est inversée en 2022, grâce à l’augmentation du nombre de logements énergivores mis en vente. Ce phénomène est particulièrement visible au second semestre et concerne aussi bien les maisons que les appartements.
Par ailleurs, on constate un effet d’opportunisme. Un certain nombre de Français sont tentés de vendre leur bien immobilier afin de tirer profit des prix élevés du marché immobilier.
Les projets de vie évoluant, le logement est un enjeu primordial. Certaines personnes optent pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement à la campagne, tandis que d’autres décident de retourner vivre en milieu urbain pour se rapprocher des commodités quotidiennes. D’autres encore ont choisi une solution intermédiaire consistant à posséder une résidence principale en zone rurale et un pied-à-terre en métropole, afin de pouvoir arbitrer leur patrimoine et s’adapter à leur nouveau mode de vie.
Ainsi, l’offre immobilière s’améliore visiblement à Paris et en Île-de-France, avec une hausse de 25 %. Dans les régions, le nombre de biens disponibles augmente également (+11 %). Mais, globalement, cette offre reste insuffisante pour répondre à la demande due à la croissance démographique, au phénomène de décohabitation et au manque d’activité du marché du neuf.
Le volume de transactions se stabilise sur le marché immobilier
Le volume des transactions immobilières s’est stabilisé à -4 % à l’échelle nationale, ce qui a permis de maintenir le nombre de biens vendus nettement au-dessus du million. En conséquence, 2022 est en voie d’être une année très favorable pour le marché immobilier.
Les transactions immobilières à Paris ont connu une hausse de 8 %, ce qui représente une dynamique de rattrapage après les deux années précédentes durant lesquelles la capitale a été désertée par ses habitants et vidée de ses sièges sociaux. En Île-de-France, la baisse des transactions est estimée à 6 % en début d’année, ce qui peut s’expliquer par l’offre réduite ces dernières années. Dans les métropoles régionales, le nombre de transactions a diminué de 3 % en raison du manque d’offre disponible.
Certes, en 2022, le pouvoir d’achat immobilier a diminué. Les primo-accédants représentent seulement 32 % des acheteurs, ce qui est inférieur à la proportion de 50 % observée précédemment. Cette baisse peut s’expliquer par l’instauration d’une phase de négociation et aux difficultés rencontrées par les primo-accédants pour obtenir un crédit bancaire. De toute évidence, ce sont les secundo-accédants qui sont les plus actifs sur le marché (49 %). Car, ils disposent des liquidités nécessaires pour acquérir un nouveau bien après avoir vendu leur propriété précédente.
Enfin, les investisseurs ont été découragés par :
- une réglementation contraignante,
- les critères stricts du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF),
- les obligations de rénovation énergétique.
Ces facteurs ont contribué à ce que seuls 19 % des acquisitions soient effectuées par des investisseurs.
Le marché immobilier enregistre une nouvelle progression des prix en 2022
Le marché immobilier a connu une hausse des prix en 2022, avec un taux de progression national de +4,7 % à 3 530 €/m2. Ainsi, les maisons ont affiché une augmentation plus importante que les appartements, soit +6,8 % contre +3,7 % respectivement à 2 525 €/m2 et 4 688 €/m2.
Le ralentissement de la hausse est néanmoins enclenché. Sur la fin de l’année, cette tendance est clairement perceptible. Nous nous dirigeons vers un rééquilibrage des prix, qui s’inscrit dans le cadre d’une inflation, d’une hausse des taux d’intérêt et de conditions d’emprunt plus strictes.
En régions, les prix progressent encore de 6,6 %
Sur l’année, en régions, les prix progressent encore de 6,6 %, pour s’établir à 2 566 €/m2 .
Si l’on s’intéresse aux différents territoires, on constate que sur les principales métropoles françaises, la tendance marque la stagnation, voire la régression des prix :
- Lyon, -0,5 % à 5 070 €/m2 ;
- Bordeaux, -0,9 % à 4 771 €/m2 ;
- Toulouse, +0,5 % à 3 797 €/m2 .
Cependant, Lille et Marseille ont connu une augmentation respective de +3,9 % et +6,2 % à 3 498 €/m2 et 3 698 €/m2. Ce qui a permis à ces agglomérations de se hisser dans le Top 10 des villes les plus importantes.
L’intérêt grandissant pour le marché immobilier en bord de mer
Il y a un intérêt croissant pour le marché immobilier côtier, en particulier sur la façade atlantique, qui profite à de nombreuses communes, comme :
- Brest (+4,5 % à 2 420 €/m2 ),
- Lorient (+7,7 % à 2 617 €/m2 ),
- Saint-Nazaire (+8 % à 3 128 €/m2 ),
- La Rochelle (+8,6 % à 5 213 €/m2 ),
- Biarritz (+9,1 % à 8 030 €/m2 ).
À Paris, les prix confirment leur recul : -1,3 %
Les prix de l’immobilier à Paris ont connu une baisse de 1,3 % (soit 10 172 €/m2) au cours des derniers mois. Ainsi, la plupart des arrondissements sont restés au-dessus du seuil symbolique des 10 000 €/m2, à l’exception du 10e, 12e, 13e, 18e, 19e et 20e.
En Île-de-France, la hausse des prix est contenue : +2,2 %
En Île-de-France, les prix de l’immobilier ont connu une hausse modérée de 2,2 %, soit 4 672 €/m2. Dans la petite couronne, les prix sont globalement en baisse à l’exception de la Seine-Saint-Denis où ils ont augmenté de 2,8 % pour atteindre un montant moyen de 4 104 €/m2.
Les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne affichent une progression plus faible avec respectivement 0,4 % et 0,9%. La grande couronne est davantage préservée : les Yvelines constituent le département le plus cher avec une hausse des prix de 2,6 % à 4 360 €/m2 tandis que ceux du Seine-et Marne grimpent de 3,9% à 3 049 €/m2.
Délais de vente : un marché immobilier plus fluide malgré des signes de ralentissement
Les délais de vente à l’échelle nationale ont augmenté de 2 jours par rapport à l’année précédente, atteignant 81 jours. Cela confirme une activité soutenue du marché malgré des signes de ralentissement. Rappelons qu’en 2015, les délais moyens pour conclure une transaction étaient supérieurs à 100 jours.
En effet, les acheteurs ont saisi l’occasion de bénéficier des taux d’intérêt bas et de réaliser leur projet immobilier cette année. Les maisons se sont vendues plus rapidement que les appartements, avec un délai moyen de 76 jours contre 83 jours en 2021, soit une différence de 5 jours.
Quant aux négociations sur le marché immobilier, elles ont repris progressivement partout. Cela est dû à une augmentation de l’offre qui procure aux acheteurs plus d’options. De plus, la qualité des biens immobiliers devient un critère important pour les acheteurs. Les biens présentant des défauts sont systématiquement négociés et les acquéreurs ne sont plus disposés à payer n’importe quel prix.
Ainsi, au national, l’écart entre le prix de mise en vente et celui acté lors de la transaction est de :
- 4,53 % (+0,15 pt) au national,
- 3,42 % (+0,48 pt) à Paris,
- 3,20 % (+0,25 pt) en Île-de-France,
- 4,85 % (+0,21 pt) en régions.
En conclusion,
2023 s’annonce comme une année de résilience et d’incertitudes. L’inflation a un impact direct sur le pouvoir d’achat des Français, ainsi que sur leurs capacités d’emprunt. Malgré une légère baisse des prix à la fin de l’année, les prix restent élevés en raison du manque d’offre et de la baisse du marché immobilier neuf qui entretient la pénurie de logements.
Par ailleurs, les nouveaux projets de vie exercent une pression sur le marché immobilier. La hausse des taux d’intérêt a pour effet de le réguler, mais reste limitée. Compte tenu du taux d’usure, certains projets sont reportés et une forte proportion d’acquéreurs sont exclus.
De plus, la mise en œuvre de la loi Climat & Résilience suscite des inquiétudes chez les investisseurs. Les dispositifs de financement mis en place, tels que Ma Prime Rénov’, et les filières de rénovation sont insuffisants. Faute de pouvoir effectuer les travaux nécessaires, certains bailleurs sont alors contraints de retirer leurs biens du marché locatif. Cela contribue à réduire encore davantage un parc locatif déjà restreint.
D’une part, les acheteurs sont encouragés à devenir propriétaires par leur motivation et le risque que les taux d’intérêt augmentent. D’autre part, les vendeurs comprennent progressivement que la demande n’est plus aussi élevée qu’auparavant. Ainsi, les conditions de financement auront un impact sur les offres qui leur seront faites.
Enfin, si les prix ont encore progressé cette année, le marché immobilier 2023 devrait être plus nuancé. Sur fond de pénurie, les biens les plus prisés continueront à se vendre très cher. Toutefois, les communes et départements « bon marché » pourraient afficher des tarifs plus élevés, en raison des aspirations fortes de la société française pour les zones périurbaines. L’accès au financement demeure un facteur clé qui influencera grandement les prix et volumes du marché immobilier.
