Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé la création d’un statut de bailleur privé via un amendement au projet de loi de finances 2026. Cette mesure marque un tournant majeur pour le secteur immobilier français. Après la disparition du dispositif Pinel en 2024, les investisseurs particuliers se retrouvaient sans incitation fiscale. Résultat : le nombre de logements neufs achetés a chuté de moitié en un an. Face à cette crise du logement qui touche tous les segments du marché, le gouvernement répond enfin aux attentes des professionnels. La FNAIM, première organisation syndicale de l’immobilier, salue cette initiative tout en appelant à des mesures ambitieuses. Mais, concrètement, que contient ce nouveau dispositif ? Quels propriétaires pourront en bénéficier ? Et, surtout, sera-t-il à la hauteur des enjeux pour résoudre la pénurie de logements ?
Sommaire :
- Pourquoi créer un statut de bailleur privé maintenant ?
- Que contient le statut de bailleur privé de 2026 ?
- Quelle est la proposition alternative de la FNAIM ?
- Quels sont les enjeux du statut du bailleur privé ?
À retenir – Le statut de bailleur privé 2026
- Un amortissement fiscal de 2% sera appliqué aux logements neufs pour réduire la base imposable des revenus locatifs.
- Les logements anciens sont inclus dans le dispositif avec des incitations spécifiques pour la rénovation énergétique.
- L’investissement locatif a chuté de moitié entre 2024 et 2025 suite à la fin du dispositif Pinel.
- Le débat parlementaire déterminera les modalités finales du statut de bailleur privé via un amendement au PLF 2026.
- La FNAIM propose un dispositif complémentaire avec une exonération d’impôts différée après 10 ans de location.
Pourquoi créer un statut de bailleur privé maintenant ?
Le marché immobilier français traverse actuellement une phase critique. La FNAIM constate que la crise touche tous les segments du secteur immobilier : le neuf, le logement social, le parc locatif et la rénovation énergétique. Le ministre Vincent Jeanbrun parle même d’une « crise qui arrive à son paroxysme ».
Les chiffres confirment cette dégradation. Entre les six premiers mois de 2024 et la même période en 2025, le nombre de logements neufs acquis par des investisseurs particuliers a été divisé par deux. Cette chute spectaculaire s’explique principalement par la fin du dispositif Pinel, supprimé en 2024 car jugé trop coûteux pour l’État. Pour pallier ce vide, le statut de bailleur privé vise à relancer l’investissement locatif et à remplacer cette niche fiscale qui, pendant des années, a structuré une part essentielle du marché immobilier.
Loïc Cantin, président de la FNAIM insiste sur ce besoin urgent : “Le secteur a besoin d’un véritable choc de confiance, pas d’une réforme symbolique.”
En effet, le statut de bailleur privé constitue ce signal fort attendu par les 43 000 professionnels que représente la fédération.
Que contient le statut de bailleur privé de 2026 ?
Un amortissement fiscal pour le neuf
La première version de l’amendement gouvernemental introduit un amortissement fiscal de 2% pour les logements neufs destinés à la location. Ce nouveau mécanisme permet de réduire la base imposable des revenus locatifs. Concrètement, le propriétaire bailleur pourra déduire chaque année une partie de son investissement de ses revenus fonciers imposables, allégeant ainsi sa charge fiscale sur la durée.
Le statut de bailleur privé s’inspire directement des travaux menés par l’ancienne ministre Valérie Létard (UDI). D’ailleurs, cette dernière avait commandé un rapport sur la relance de l’investissement locatif au sénateur LR Marc-Philippe Daubresse et au député MoDem Mickaël Cosson. Le rapport, rendu public fin juin 2025, sert désormais de base de travail pour la mise en place du nouveau dispositif fiscal.
Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt immédiate, l’amortissement fiscal agit progressivement. Il s’applique sur la durée de détention du bien et impacte directement les revenus fonciers déclarés, offrant une incitation plus durable et plus souple pour les investisseurs.
Des incitations pour l’ancien et la rénovation
Innovation majeure : le statut de bailleur privé ne se limite pas aux logements neufs. Les logements anciens sont désormais pleinement intégrés au dispositif.
Cette évolution est saluée par la FNAIM, qui insiste sur ce point central : « Il faut faire du logement existant un pilier central de ces mesures incitatives et ne pas laisser de côté les millions de logements anciens qui peuvent répondre dès aujourd’hui à la demande locative ».
Ainsi, des incitations spécifiques viseront à encourager la rénovation énergétique, en particulier celle des passoires thermiques. Cette approche répond à la fois à l’urgence climatique et à la nécessité de valoriser le parc immobilier existant.
Le ministre Vincent Jeanbrun, ancien maire de l’Haÿ-les-Roses (Val-de-Marne), confirme : « Les logements anciens seront aussi concernés par ces mesures, avec des incitations à faire de la rénovation énergétique. »
De son côté, Henri Buzy-Cazaux, expert du marché immobilier, insiste sur l’importance stratégique de cette inclusion. Selon lui, le statut de bailleur privé devrait également prévoir une obligation de travaux, intégrant à la fois les parties privatives et la quote-part des travaux collectifs pour les bailleurs en copropriété.
« Il est essentiel que ce soit le cas, car les volumes d’investissements potentiels sont nettement supérieurs dans l’existant, et les rentrées de droits de mutation à attendre sont vitales pour les collectivités locales. »
Cette extension à l’ancien marque une rupture ambitieuse. Elle relie politique du logement et transition écologique, tout en mobilisant un vivier d’investisseurs privés au service du redressement du marché locatif.
Des bonus fiscaux en discussion
Le rapport parlementaire, rendu public fin juin 2025, proposait plusieurs bonus fiscaux susceptibles d’être intégrés au statut de bailleur privé. Parmi les pistes avancées :
- des avantages fiscaux pour les propriétaires louant à des loyers abordables ou à des ménages modestes ;
- une exonération totale d’impôt après 20 ans de détention du bien ;
- la sortie des logements loués en résidence principale de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Toutefois, le ministère du Logement reste pour l’heure très discret sur la reprise exacte de ces propositions dans la version finale du dispositif.
Vincent Jeanbrun confirme : « Tous les détails du texte ne sont pas encore définis et font l’objet d’échanges avec le ministère de l’Économie et les professionnels du logement. »
De son côté, Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, appelle à la prudence : « Il reste à connaître le détail de la mesure. Parce que si les taux d’amortissement sont trop faibles et la durée de détention trop longue, l’attrait fiscal sera insuffisant à déclencher des vocations d’investisseurs. » Il ajoute avec lucidité : « Le propos du ministre est thétique et ne porte que sur le principe, ce qui témoigne de sa conscience du besoin d’abonder l’offre locative privée. Mais, le diable est dans le détail. Une prescription médicale dont le dosage est insuffisant ne sert de rien. »
Ainsi, si le principe du statut bailleur privé fait consensus. Mais, son efficacité réelle dépendra des paramètres précis retenus : taux d’amortissement, durée de détention et ampleur des avantages fiscaux.
Quelle est la proposition alternative de la FNAIM ?
La FNAIM propose un mécanisme complémentaire au statut de bailleur privé, fondé sur un principe simple mais innovant : “Investissez aujourd’hui, défiscalisez demain.” En effet, ce dispositif prévoit une exonération totale d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans, accordée après une période de détention de 10 ans en location nue. De plus, il serait réservé à une tranche fiscale définie et limité à deux logements par foyer fiscal. Enfin, cette exonération pourrait être portée à 15 ans en cas d’acquisition dans le neuf ou de travaux de rénovation énergétique importants, afin d’encourager la modernisation du parc immobilier.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, en souligne la cohérence : « Le statut du bailleur privé et notre proposition de dispositif Investissez aujourd’hui, défiscalisez demain peuvent, ensemble, former un cadre cohérent et incitatif pour relancer durablement l’investissement locatif et soutenir l’offre de logements accessibles, et ce à moindre coût pour les finances de l’État. »
Ce mécanisme différé présente d’ailleurs un double avantage. Puisqu’il récompense la fidélité et la vision long terme des investisseurs tout en garantissant une stabilité locative durable. Ainsi, il est bénéfique à la fois pour les ménages et pour l’équilibre du marché.
Quels sont les enjeux du statut bailleur privé ?
Un coût maîtrisé pour les finances publiques
La FNAIM met en avant un argument clé : soutenir l’offre de logements accessibles “à moindre coût pour les finances de l’État”. Le statut de bailleur privé se veut plus économe que le Pinel. L’ancienne niche fiscale coûtait trop cher aux finances publiques sans garantir une efficacité optimale. Alors que le nouveau dispositif cherche un équilibre entre efficacité et maîtrise budgétaire. C’est un impératif dans le contexte de contraintes sur les dépenses publiques. Cette préoccupation budgétaire transparaît également dans les propos du ministre qui assure une concertation étroite avec le ministère de l’Économie.
Un débat parlementaire à venir
Pour autant, Vincent Jeanbrun précise que “rien n’est fixé et que tout sera débattu au Parlement”. Tous les détails du statut de bailleur privé feront donc l’objet d’échanges avec le ministère de l’Économie et les professionnels du logement. Cette co-construction vise à créer un dispositif réellement opérationnel et accepté par l’ensemble des acteurs. Notons que l’amendement sera déposé dans le cadre du projet de loi de finances 2026, ouvrant la voie à des débats qui détermineront la forme finale du statut de bailleur privé.
Une urgence d’agir reconnue
Le ministre de la ville et du Logement rappelle que la lettre de mission reçue du Premier ministre lui demande explicitement de mettre en œuvre un plan d’urgence pour le monde du logement. Il affirme recevoir « de toutes parts des signaux » d’une crise profonde, qui exige des réponses rapides et concrètes.
Dans ce contexte, le statut de bailleur privé apparaît comme l’une des réponses phares du gouvernement face à l’urgence du marché locatif. Son objectif est clair : inverser rapidement la tendance baissière de l’investissement locatif, en rétablissant la confiance des investisseurs.
