2025 consacre le grand retour de l’immobilier locatif. Après deux ans de blocage, les investisseurs reprennent confiance. Un chiffre révèle cette dynamique : +35% de demande en location meublée, mais -13,7% d’offre disponible. Ce déséquilibre fait émerger un gagnant : l’investissement locatif meublé dans l’ancien. Rendements nets de 4 à 6%, fiscalité LMNP stable, demande explosive… Le meublé traditionnel coche toutes les cases. Mais comment expliquer un tel succès ? Quelles villes cartonnent vraiment ? Et, surtout, quels défis attendent les investisseurs en 2026 ? Alexis Alban, président de Lodgis, n°1 français de la location meublée longue durée, livre son analyse exclusive basée sur le Baromètre Lodgis T3 2025.
Sommaire :
- Comment le marché immobilier se stabilise-t-il en 2025 ?
- Pourquoi le meublé dans l’ancien domine-t-il le marché ?
- Quelles sont les évolutions régionales des loyers ?
- Quels défis attendent les investisseurs en 2026 ?
- Quelles perspectives pour l’investissement locatif meublé ?
À retenir – Investissement locatif meublé 2025
- Le meublé traditionnel affiche des rendements nets de 4 à 6%, soit jusqu’à deux points de plus que le logement nu grâce à la fiscalité LMNP stable.
- La demande explose avec +35% en un an tandis que l’offre recule de 13,7%, créant une tension record favorable aux propriétaires.
- Les métropoles régionales cartonnent avec des hausses de loyers de +9% en moyenne, Lyon culminant à +11,6% contre seulement +0,15% en Île-de-France.
- 2025 marque le retour progressif des investisseurs avec +94% de demandes de renseignements, signe d’une confiance retrouvée après deux ans de blocage.
- Le Statut du Bailleur Privé et la réforme du DPE en 2026 redessineront le paysage locatif en privilégiant les biens performants et la qualité de gestion.
Comment le marché immobilier se stabilise-t-il en 2025 ?
Un retour progressif des investisseurs
L’année 2025 marque un tournant pour l’immobilier français. En effet, les taux d’intérêt amorcent une légère baisse après avoir culminé à près de 4,5% en 2023. Par conséquent, cette détente favorise le retour des acheteurs sur le marché. Le Baromètre Lodgis T3 2025 révèle une hausse spectaculaire de 94% des demandes de renseignements sur les projets d’investissement locatif meublé.
Les investisseurs retrouvent confiance après deux années d’attentisme. Toutefois, la concrétisation reste prudente. Les nouveaux mandats signés progressent de seulement 12% sur un an. Ainsi, cet écart entre l’intérêt manifesté et les acquisitions réelles témoigne d’une prudence persistante. De fait, les investisseurs scrutent attentivement l’évolution des taux. Ils examinent également la stabilité réglementaire avant de s’engager dans un investissement locatif meublé.
Des prix qui cessent de reculer
Dans les grandes métropoles françaises, les prix immobiliers se stabilisent enfin. Paris, Lyon et Marseille sortent de la spirale baissière qui a caractérisé 2023-2024. Or, cette stabilisation résulte de la combinaison de plusieurs facteurs économiques et démographiques. D’un côté, la demande reste soutenue par la pénurie chronique de logements. De l’autre, l’offre diminue en raison des contraintes énergétiques et réglementaires. Selon les données du Baromètre Lodgis, ce nouvel équilibre redonne de la visibilité aux investisseurs pour leur investissement locatif meublé. Dès lors, les perspectives de plus-value à moyen terme redeviennent envisageables.
Pourquoi le meublé dans l’ancien domine-t-il le marché ?
Des rendements nets supérieurs
Le locatif meublé dans l’ancien affiche des performances remarquables en 2025. En effet, les rendements nets oscillent entre 4 et 6% selon les villes et les typologies de biens. Ce niveau surpasse largement les placements traditionnels. À titre de comparaison, l’assurance-vie plafonne à environ 2,5%. Les livrets réglementés offrent des taux similaires. Par ailleurs, la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste stable malgré les débats parlementaires.
Elle offre jusqu’à deux points de rendement supplémentaires par rapport au logement nu. Cet avantage repose sur le régime des amortissements. Ainsi, cet avantage fiscal constitue un argument majeur pour l’investissement locatif meublé. En pratique, les propriétaires peuvent déduire leurs charges. Ils peuvent également amortir le bien. Ils réduisent donc significativement leur base imposable.
Une demande structurelle en forte croissance
La demande en location meublée explose littéralement en 2025. Le Baromètre Lodgis T3 2025 enregistre une progression spectaculaire de 35% en un an. Plusieurs facteurs expliquent cette hausse structurelle. D’abord, les effectifs étudiants augmentent régulièrement dans les grandes villes universitaires. Ensuite, la mobilité professionnelle s’intensifie avec le développement du télétravail hybride. Les missions temporaires se multiplient également.
Par conséquent, les jeunes actifs, les expatriés et les professionnels en déplacement recherchent des solutions flexibles et équipées. L’investissement locatif meublé répond parfaitement à ces nouveaux usages de consommation du logement. De plus, la durée moyenne des baux meublés (9 mois renouvelables) permet une rotation plus importante. Elle facilite également une adaptation rapide aux évolutions du marché.
Une offre en recul marqué
Paradoxalement, l’offre de logements meublés disponibles diminue significativement. Elle recule de 13,7% sur un an d’après les données de Lodgis. Cette pénurie résulte de plusieurs contraintes réglementaires et économiques. D’une part, les normes énergétiques se durcissent. L’interdiction progressive des passoires thermiques (classées F et G au DPE) accélère ce mouvement. D’autre part, l’encadrement des loyers s’étend à de nouvelles métropoles. Cette mesure limite l’attrait pour certains propriétaires.
En conséquence, les passoires thermiques disparaissent progressivement du marché locatif. Cette tension croissante entre offre et demande renforce mécaniquement l’attractivité de l’investissement locatif meublé. Elle en améliore également la rentabilité. Ainsi, les propriétaires de biens performants bénéficient d’un pouvoir de négociation accru.
Quelles sont les évolutions régionales des loyers ?
Une stagnation en Île-de-France
En Île-de-France, les loyers progressent très modérément en 2025. L’augmentation moyenne atteint seulement 0,15% selon le Baromètre Lodgis. Le centre parisien se distingue légèrement avec une hausse de 0,6%. Cette progression concerne surtout les arrondissements les plus centraux. Elle touche également les zones les mieux desservies.
L’encadrement des loyers explique en grande partie cette stabilité contrainte. En effet, le dispositif est renforcé par la loi ELAN et ses décrets d’application. Il plafonne les loyers à la relocation. Il limite également les augmentations annuelles. Néanmoins, la demande reste très forte pour l’investissement locatif meublé dans la capitale. Cet engouement se concentre notamment dans les quartiers prisés par les étudiants et les jeunes actifs.
Une explosion dans les métropoles régionales
Les régions connaissent une dynamique totalement différente. Elle est beaucoup plus favorable aux propriétaires. Les loyers bondissent de 9% en moyenne sur l’ensemble des métropoles régionales. Lyon se démarque avec une progression record de 11,6% selon les chiffres de Lodgis. Bordeaux, Toulouse, Nantes et Lille suivent la même tendance haussière.
Cette hausse marquée traduit un phénomène de délocalisation des flux de population. En effet, les locataires se tournent vers ces villes dynamiques. Cette tendance concerne notamment les étudiants internationaux. Ces métropoles offrent un meilleur rapport qualité-prix que Paris. Elles proposent tout en même temps un cadre de vie attractif. Par conséquent, l’investissement locatif meublé dans ces métropoles devient particulièrement rentable. Il combine rendements élevés et perspectives de valorisation.
Quels défis attendent les investisseurs en 2026 ?
Le futur Statut du Bailleur Privé
Le projet de loi de finances 2026 prévoit une réforme majeure du secteur locatif. Le Statut du Bailleur Privé vise à rééquilibrer la fiscalité entre les différents modes de location. Les logements nus et meublés seront concernés par cette refonte. Naturellement, cette réforme suscite des interrogations légitimes chez les investisseurs. Les contours précis du dispositif restent à définir lors des débats parlementaires. Néanmoins, selon Alexis Alban, président de Lodgis, elle pourrait renforcer la confiance à long terme. En effet, elle clarifierait le cadre fiscal. Les experts du secteur prévoient une stabilisation progressive. Ils anticipent également une harmonisation du cadre fiscal pour l’investissement locatif meublé. L’objectif affiché est d’encourager l’investissement privé. Il s’agit ainsi de répondre à la crise du logement.
Les exigences du DPE
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique se profile pour 2026. Les contraintes énergétiques se renforcent progressivement. Elles suivent le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience. Les passoires thermiques classées G sont déjà interdites à la location depuis 2023. Les logements classés F seront interdits à partir de 2028.
Cette obligation réglementaire pousse les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Par conséquent, les biens rénovés dans l’ancien affichent de bonnes performances (A, B ou C). Ils deviennent mécaniquement plus attractifs et valorisés. L’investissement locatif meublé dans des logements performants gagne en valeur patrimoniale. De surcroît, les aides publiques accompagnent ces investissements. MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ facilitent le financement des travaux.
L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’étend progressivement à de nouvelles agglomérations françaises. Cette mesure était initialement limitée à Paris et sa petite couronne. Elle limite désormais la liberté tarifaire des propriétaires bailleurs. Elle impacte particulièrement les zones tendues. Dans ces territoires, la demande excède structurellement l’offre.
Toutefois, le statut meublé bénéficie de marges de manœuvre spécifiques. Le complément de loyer reste possible pour les prestations de qualité. Il s’applique également aux emplacements exceptionnels. Les équipements haut de gamme justifient aussi ce complément. Ainsi, l’investissement locatif meublé premium tire particulièrement son épingle du jeu. Il valorise efficacement ces compléments autorisés.
Quelles perspectives pour l’investissement locatif meublé ?
Un placement durable et solide
Le meublé traditionnel longue durée s’impose comme une véritable valeur refuge dans le paysage immobilier français. Il résiste remarquablement aux turbulences du marché. Il traverse également les cycles économiques avec stabilité. Sa fiscalité LMNP demeure attractive. Le régime d’amortissement offre des avantages significatifs. La possibilité de déduire les charges renforce cette attractivité. Par ailleurs, la demande structurelle ne faiblit pas. Elle est portée par les évolutions sociétales et professionnelles. L’investissement locatif meublé répond aux besoins contemporains de flexibilité. Il répond également aux attentes de mobilité. En définitive, il offre un équilibre optimal entre rentabilité immédiate (cash-flow positif) et valorisation patrimoniale à long terme.
La qualité avant l’effet fiscal
La réussite d’un investissement locatif meublé repose sur plusieurs piliers fondamentaux. L’emplacement reste le critère primordial. La proximité des transports constitue un atout majeur. L’accès aux commerces joue également un rôle déterminant. La présence de pôles universitaires ou d’affaires renforce l’attractivité. De plus, la qualité intrinsèque du bien fait toute la différence sur un marché concurrentiel.
Une gestion professionnelle optimise significativement les performances locatives. Elle peut être idéalement déléguée à des spécialistes comme Lodgis. Par ailleurs, la vision long terme doit prévaloir sur les avantages fiscaux immédiats. Les investisseurs avisés privilégient ces critères structurels. Ils ne se focalisent pas uniquement sur les effets d’aubaine fiscale. Comme le souligne Alexis Alban, “la clef reste la qualité du bien, sa gestion et une vision long terme plutôt que la recherche d’un effet fiscal immédiat”.
