Selon le dernier rapport de marché publié par Vaneau, l’immobilier haut de gamme parisien connaît un rebond significatif. Après deux années de turbulences, la correction des prix produit des effets bénéfiques sur la fluidité du marché. Les indicateurs sont au vert : +52% de nouveaux acquéreurs depuis janvier et +56% sur les promesses de vente. Alexandra Leca, Directrice Générale du Groupe Vaneau, souligne la résilience exceptionnelle des clients face aux incertitudes. La Rive Gauche et les quartiers emblématiques retrouvent leur attractivité. Cet article décrypte les tendances du marché de l’immobilier haut de gamme parisien et révèle les opportunités d’investissement pour 2025.
Sommaire :
- Quels sont les signaux positifs du marché en 2025 ?
- Où investir dans l’immobilier haut de gamme parisien ?
- Qui sont les acheteurs de l’immobilier haut de gamme parisien ?
- Quelles sont les caractéristiques recherchées dans le luxe ?
À retenir – Immobilier haut de gamme parisien en 2025
- Le nombre de nouveaux acquéreurs a bondi de 52% depuis janvier 2025 et les promesses de vente progressent de 56%.
- Après deux ans de correction, les tarifs se stabilisent entre 13 500 €/m² et 30 000 €/m² selon les secteurs et prestations.
- Les 6ème et 7ème arrondissements retrouvent leur attractivité historique avec des mois records en été 2025.
- Les acheteurs étrangers représentent 28% des ventes, atteignant 45% dans le 7ème arrondissement.
- Les biens clés en main, authentiques et personnalisés restent très recherchés avec 80 mandats supérieurs à 4M€ chez Vaneau.
Quels sont les signaux positifs du marché en 2025 ?
Le marché de l’immobilier haut de gamme parisien enregistre une reprise nette au troisième trimestre 2025. Selon le rapport de marché publié par Vaneau en octobre 2025, plusieurs indicateurs confirment ce changement de dynamique.
Tout d’abord, le nombre de nouveaux acquéreurs a doublé en moins d’un an. Depuis janvier, cette progression de 52% illustre clairement le regain de confiance des investisseurs. Ensuite, le montant cumulé des promesses de vente connaît une hausse de 56% par rapport à la même période en 2024. De plus, le nombre d’offres sans condition suspensive retrouve un niveau proche de celui observé en 2022. Ce phénomène montre que les acheteurs hésitent moins et prennent davantage de décisions rapides.
En parallèle, le stock de mandats exclusifs proposés à des prix proches des estimations s’est nettement étoffé depuis le début de l’année. Cette meilleure adéquation entre l’offre et la demande favorise la fluidité du marché et réduit les délais de vente.
Enfin, selon les données de Vaneau, l’écart-type des prix au mètre carré a progressé de 25 % entre 2021 et 2024. Autrement dit, l’écart entre les biens très qualitatifs et ceux présentant des défauts s’est creusé rapidement, accentuant la segmentation du marché du luxe parisien.
Comme l’explique Alexandra Leca, Directrice Générale du Groupe Vaneau : “Après une année 2024 tumultueuse, et malgré un contexte économique, financier et politique fragile en 2025, la correction des prix enregistrée depuis deux ans commence à produire des effets bénéfiques et positifs sur la fluidité du marché, à court et moyen terme.”
La stabilisation des prix favorise les transactions
Après deux années de repli, les prix de l’immobilier haut de gamme parisien se stabilisent enfin. Selon Emmanuelle Lepidi, Directrice de Vaneau Rive Gauche, les tarifs dans les 6e et 7e arrondissements démarrent autour de 13 500 à 14 000 €/m².
Cependant, les prix peuvent atteindre, voire dépasser les 30 000 €/m² pour les appartements d’exception offrant une vue sur la Tour Eiffel et situés en étages élevés. À titre d’exemple, un appartement de 107 m² avec vue Tour Eiffel, dans le secteur du Champ-de-Mars (7e), s’est vendu à 17 870 €/m².
Des valeurs solides dans l’Ouest parisien
Dans le 16e arrondissement, les quartiers emblématiques du Triangle d’Or et du Trocadéro conservent des niveaux de prix élevés. Selon le point marché Vaneau, les biens les plus prestigieux peuvent atteindre jusqu’à 30 000 €/m². Plus récemment, un appartement de 170 m², situé dans le secteur Jasmin, s’est vendu à 14 150 €/m², confirmant la résilience du marché de l’Ouest parisien.
Le Marais se stabilise malgré une légère correction
Dans le Marais, le marché enregistre une légère baisse de 3 à 5% depuis 2025, précise Eugenio Gasperini, Directeur de Vaneau Marais. Toutefois, la tendance générale reste stable, et les biens rénovés de qualité trouvent rapidement preneur. Ainsi, un appartement de 94 m² rue de Rivoli (4e) s’est vendu à 12 100 €/m², preuve de la forte attractivité des biens rénovés dans le centre historique.
Des biens recherchés dans les quartiers en devenir
Dans le 9e arrondissement, les appartements de qualité dotés de critères recherchés — balcon, terrasse ou dernier étage — se négocient entre 12 500 et 17 500 €/m². Selon Mathieu Genillard, Directeur de Vaneau Trinité – Saint-Georges, un bien de 119,04 m² rue Catherine de la Rochefoucauld s’est récemment vendu à 17 641 €/m². Cette transaction illustre la vitalité du marché dans ces quartiers en plein essor, où la demande reste soutenue malgré un contexte plus sélectif.
Où investir dans l’immobilier haut de gamme parisien ?
La Rive Gauche retrouve son dynamisme historique
Depuis l’été 2025, les agences Vaneau de la Rive Gauche enregistrent une véritable dynamique. Les mois de juillet et d’août ont même été exceptionnels pour les agences du 7e arrondissement. Alors qu’ils constituent habituellement une période creuse pour le secteur.
Ainsi, les 6e et 7e arrondissements retrouvent le rythme et l’attractivité qui ont toujours fait leur renommée. Les acquéreurs se montrent particulièrement actifs, portés par un regain de confiance et un fort désir de concrétiser leurs projets. Depuis le printemps, le nombre de visites ne cesse de progresser, confirmant le retour d’une demande soutenue sur ce secteur emblématique de la capitale.
Emmanuelle Lepidi souligne : “Les acquéreurs ont la main sur le marché et sont très actifs, avec un nombre de visites en hausse depuis le printemps. Ils sont très au fait de l’évolution des prix du marché ce qui concourt à leur stabilisation.”
Les quartiers prisés de la Rive Droite
Le Marais, un marché toujours aussi convoité
Le Marais demeure l’un des quartiers les plus prisés de Paris. Les secteurs autour de la place des Vosges, de la rue de Bretagne et du boulevard Beaumarchais concentrent une forte demande. Leur charme historique, leur patrimoine architectural et la richesse de l’offre culturelle environnante séduisent un public exigeant et fidèle. Les biens les plus recherchés sont les appartements haut de gamme donnant sur des cours arborées ainsi que les hôtels particuliers rénovés. Le quartier Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie / Rambuteau attire quant à lui une clientèle plus jeune, sensible à l’ambiance branchée du Haut-Marais.
Depuis plusieurs mois, on observe le retour marqué de familles, de cadres supérieurs et de professions libérales en quête de biens rénovés entre 1 et 2 millions d’euros, précise le rapport Vaneau. En parallèle, le marché de l’investissement locatif sur les biens de 25 à 50 m² reste très actif, soutenu par une rentabilité stable et une demande locative soutenue.
L’Ouest parisien conserve ses valeurs refuges
Dans le 16e arrondissement, les secteurs du Village d’Auteuil, d’Auteuil Nord et de Jasmin figurent parmi les plus recherchés, indique Elizabeth d’Assigny, Directrice Vaneau Auteuil-Passy. Ces quartiers résidentiels, calmes et verdoyants, séduisent par leur qualité de vie et leur proximité avec les commerces de quartier. À Passy, le marché demeure très attractif, avec une ambiance typiquement parisienne et une clientèle internationale au pouvoir d’achat plus élevé. À Auteuil, la clientèle reste majoritairement française, attachée à l’esprit familial et villageois de ce secteur recherché.
Le 15e arrondissement, une dynamique en plein essor
Le 15e arrondissement affiche également une dynamique très positive, souligne Fanny Bardon, Directrice Vaneau Sèvres–Lecourbe. La clientèle familiale y recherche surtout le nord de l’arrondissement, à proximité de la ligne 6 du métro et des rues limitrophes du 7e. Les pieds-à-terre proches de la gare Montparnasse rencontrent aussi un fort engouement, notamment auprès d’acheteurs recherchant un ancrage parisien fonctionnel et bien situé.
Un exemple emblématique illustre cette tendance : un appartement de 125 m² rue Émile Duclaux, situé aux derniers étages et entièrement rénové — avec parquet, moulures et cheminées — s’est vendu à 14 000 €/m². Ce prix record pour le 15e arrondissement témoigne de l’attrait croissant du secteur pour les acquéreurs exigeants à la recherche de biens de caractère.
Les villes limitrophes attractives
Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt, aux portes de Paris, complètent l’offre de l’immobilier haut de gamme parisien. À Neuilly, le prix moyen se maintient grâce à la stabilité et au cadre de vie exceptionnel de la ville. Karen Portias, Directeur Vaneau Neuilly, observe une nouvelle dynamique avec plus de demandes d’informations et de visites. Les clients, principalement des familles, recherchent la proximité des excellents établissements scolaires privés et publics. Certains biens se vendent rapidement et parfois sans marge de négociation.
À Boulogne, le prix moyen se stabilise autour de 8 500 €/m² selon Fabienne Herfray, Directrice Vaneau Boulogne, après une période de baisse significative. Les quartiers les plus recherchés se situent dans le Nord/Centre de Boulogne : Prince Marmottan pour ses écoles et sa proximité avec le bois, le centre-ville pour ses commerces et son métro, et le quartier Parchamp-Albert Kahn pour son cadre de vie familial.
Qui sont les acheteurs de l’immobilier haut de gamme parisien ?
Une clientèle étrangère toujours plus présente à Paris
La clientèle étrangère représente désormais 28% des ventes, un chiffre en nette progression par rapport aux années précédentes. Cependant, cette présence varie fortement selon les arrondissements. Dans le 7e arrondissement, les acheteurs internationaux réalisent plus de 45% des transactions, contre un peu plus de 18% dans le 15e.
Les profils les plus représentés sont les acquéreurs américains, asiatiques et moyen-orientaux, souvent attirés par le prestige du patrimoine parisien et la valeur refuge de la pierre haut de gamme. Cette dynamique se renforce en 2025, aussi bien sur la Rive Droite que sur la Rive Gauche.
Alexandra Leca déclare : “Nous constatons par ailleurs une présence très forte des acquéreurs étrangers, notamment dans les 7ème et 16ème arrondissements. Ils sont également de plus en plus nombreux dans le 15ème arrondissement, vers la Motte Picquet Grenelle.”
Selon le rapport Vaneau, l’effet Brexit continue de produire ses effets et explique en partie la montée en puissance de la clientèle issue de la diaspora chinoise. Ces investisseurs souhaitent acquérir un pied-à-terre en Europe pour faciliter leurs activités professionnelles et diversifier leur patrimoine.
À l’instar de la clientèle américaine, il s’agit souvent de la seconde génération, déjà familière des marchés internationaux et désireuse de poursuivre ses investissements dans la pierre parisienne. Leur exigence est élevée : ils privilégient des biens luxueux, entièrement rénovés et dotés d’une domotique de dernière génération, alliant confort moderne et prestige architectural Dans le 16e arrondissement, Elizabeth d’Assigny, Directrice de Vaneau Auteuil-Passy, indique avoir récemment vendu à un couple d’Américains expatriés un appartement de 108 m² à 13 900 €/m². Elle cite également la vente d’un bien de 60 m² à 13 000 €/m² à un client suédois en quête d’un pied-à-terre.
À Neuilly, la clientèle internationale se compose principalement d’Américains et de ressortissants moyen-orientaux, séduits par la faiblesse de l’euro et l’image de sécurité patrimoniale de la France. Leurs critères sont clairs : ils recherchent des hôtels particuliers haut de gamme, offrant confidentialité, discrétion et vues privilégiées sur le Bois de Boulogne ou la Tour Eiffel.
Les familles françaises restent majoritaires
La clientèle familiale française demeure très présente sur le marché de l’immobilier haut de gamme parisien. Elle ne fait plus preuve d’attentisme depuis le printemps 2025.
Emmanuelle Lepidi observe : “La clientèle familiale française, elle aussi très présente, ne fait plus preuve d’attentisme, la plupart des acquéreurs et vendeurs se disent que dans tous les cas la situation politique intérieure est ce qu’elle est et qu’il n’y a plus de raisons d’attendre une amélioration qui ne viendra peut-être pas avant longtemps.”
Dans le Marais, on observe un net retour des cadres supérieurs et des professions libérales, désireux d’acquérir des biens rénovés compris entre 1 et 2 millions d’euros. Parallèlement, les primo-accédants font leur grand retour sur le marché, portés par la stabilisation des taux d’intérêt. Ils ciblent en priorité les appartements situés dans le 15e arrondissement et dans le Marais, deux secteurs offrant un bon équilibre entre accessibilité et qualité de vie. En outre, le marché de l’investissement locatif sur les biens de 25 à 50 m² demeure très dynamique, soutenu par une demande constante en location meublée et une rentabilité attractive.
Boulogne et le 15e : des clientèles contrastées mais stables
À Boulogne, la clientèle reste majoritairement française, précise Fabienne Herfray. Elle se compose principalement de résidents locaux — Boulonnais ou Parisiens — auxquels s’ajoutent quelques acheteurs venus de province, souhaitant investir dans un pied-à-terre proche de la capitale. Dans le 15e arrondissement, on constate récemment une hausse des acquéreurs étrangers, souvent à la recherche d’un pied-à-terre parisien. Néanmoins, la clientèle française demeure largement majoritaire.
Quelles sont les caractéristiques recherchées dans le luxe ?
Le secteur du luxe et de l’ultra-luxe demeure non seulement préservé, mais également privilégié. Les “turnkey properties”, ces biens clés en main aménagés par des architectes de renom, s’arrachent auprès d’une clientèle fortunée en quête de confort, d’élégance et d’exclusivité. Ces acheteurs haut de gamme recherchent avant tout une expérience personnalisée. Ils attachent une grande importance à la singularité des lieux, privilégiant les propriétés porteuses d’histoire, d’un style de vie affirmé et d’une authenticité rare.
Chez Vaneau, le portefeuille compte aujourd’hui près de 80 mandats supérieurs à 4 millions d’euros, précise Alexandra Leca. Plus de la moitié de ces biens appartiennent au segment du très grand luxe, souvent uniques par leur emplacement, leur architecture ou leur niveau de finition. Sur ce créneau exigeant, la clientèle française comme internationale fait preuve d’une extrême sélectivité. En effet, elle recherche des investissements sûrs, alliant prestige, pérennité et valeur patrimoniale.
Alexandra Leca conclut : “Paris reste pour eux le symbole du luxe, de la vie artistique et culturelle. Le réseau Vaneau, porté par cette quête de l’excellence, s’inscrit pleinement dans la dynamique du luxe et de l’ultra luxe.”
Les critères premium valorisés
Les critères les plus recherchés incluent les balcons, jardins, terrasses et derniers étages avec ascenseur. Dans le 9ème, les biens présentant ces caractéristiques se vendent entre 12 500 et 17 500 €/m². Les biens avec vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Dôme des Invalides) atteignent des prix premium. Un appartement de 132,40 m² avec vue sur le Dôme des Invalides dans le secteur Breteuil/Saxe (7ème) est actuellement proposé à 2 950 000 €.
Mathieu Genillard précise que le marché du 9ème fonctionne à plusieurs vitesses : “Les biens de qualité qui présentent des critères très recherchés (balcon, jardin, terrasse, dernier étage avec ascenseur…), qui se vendent entre 12 500 et 17 500 €/m². Viennent ensuite les biens plus classiques, sans critères exceptionnels, situés entre 10 000 et 12 500 €/m². Enfin, les biens avec défauts ou qui nécessitent des travaux trop importants s’adjugent entre 8 000 et 10 000 €/m².”
