L’année 2022 a marqué un retour à la normale pour l’immobilier, selon les données relevées par la coopérative Orpi. La hausse des prix s’est élevée à 6%, tandis que le nombre de compromis de vente a diminué de 10% au niveau national. Il s’agit donc d’un atterrissage en douceur. Retrouvez le bilan Orpi 2022 et les éléments marquants de cette année.
Bilan Orpi : à l’échelle des territoires, les tendances se distinguent
Dans les grandes villes, la tendance des prix est divergente. Dans certaines, l’envolée des prix a commencé à ralentir au cours des dernières années. Cela a alors rétabli le rapport entre vendeurs et acheteurs.
Des vents contraires dans les grandes villes
Par exemple, à Paris, les prix ont vraisemblablement atteint leur plafond en 2022. En effet, il devient de plus en plus difficile de posséder les capacités financières pour s’y installer. C’est pourquoi, une baisse moyenne de 3% des prix est observée depuis le début de l’année. Ce qui incite d’ailleurs plus d’acheteurs à se présenter sur le marché et un nombre croissant de compromis sont conclus.
De même, la ville de Nice a enregistré une hausse moins importance de ses prix de 5%, accompagnée d’une augmentation du nombre de compromis de 7%.
À l’inverse, d’autres villes telles que Bordeaux (+6%) , Strasbourg et Montpellier (+8% pour ces deux villes) ont connu une hausse des prix plus importante. Ce qui a entraîné un ralentissement, voire une baisse de 38% du nombre de compromis à Bordeaux. Ces indicateurs devront être surveillés afin d’anticiper tout changement à venir dans les prochains mois.
Quel est le bilan Orpi 2022 pour les villes moyennes ?
Certaines villes moyennes et localités aux abords des métropoles profitent d’un fort dynamisme.
Ainsi, Orpi observe des hausses significatives des prix et du nombre de compromis à :
- Chambéry (+23% du prix au m², +18% de compromis),
- Caen (+27% prix au m², +12% en compromis),
- Perpignan (+17% prix au m², +25% de compromis).
Néanmoins, certaines villes moyennes voient leurs prix en augmentation tandis que le nombre de compromis baisse considérablement. C’est notamment le cas à :
- Aix-en-Provence : +14% du prix au m², -55% en nombre de compromis,
- Orthez avec +20% des prix au m² et – 27% en nombre de compromis.
Certes, la typologie des biens joue un rôle important dans l’évolution des prix. En cela, les biens de prestige contribuent à soutenir la hausse moyenne des prix. Cet effet est particulièrement visible en Île-de-France alors que les premières et deuxièmes couronnes offraient auparavant des opportunités abordables pour les ménages moins aisés. Mais, dans un avenir proche, peu de biens répondront aux besoins du plus grand nombre.
“ Soyons vigilant à l’accélération de cette fracture et à l’exclusion des classes moyennes et intermédiaires. Le déséquilibre de l’offre conduit aussi à un déséquilibre des marchés, et ce sont les plus petits budgets, notamment les primo-accédants qui trinqueront.”, Corinne Bérec – Vice-Présidente de la coopérative.
Un épuisement des stocks dans les marchés très tendus
À l’inverse, d’autres villes moyennes ont peut-être été victimes d’un engouement post-confinement pour les besoins, d’espace et de confort de vie. Cependant, ces villes voient maintenant leur activité ralentir, que ce soit en termes de prix ou en termes de nombre d’accords conclus.
Orpi enregistre ainsi des baisses à :
- Bourges : -4% des prix au m² et -10% en nombre de compromis,
- Clermont-Ferrand : -11% au niveau des prix et -13% en nombre de compromis,
- Troyes avec -17% des prix au m² et -75% en volume de compromis.
Or, ces baisses non négligeables s’expliquent notamment par l’épuisement des stocks dans ces marchés très tendus il y a encore quelques mois. Elles connaissent aussi un rééquilibrage marqué par la prudence des face aux conditions d’accès au crédit plus difficile. Ainsi, la tendance se dirige doucement vers une régulation.
“ Certaines villes soufflent d’ailleurs un vent d’optimisme. Puisqu’elles acceptent une légère baisse de prix, le nombre de ventes pourrait repartir à la hausse et redynamiser le marché. C’est un signe positif qui prouve la résilience du marché ! ” – Guillaume Martinaud – Président de la coopérative Orpi.
Quelles sont les perspectives pour 2023 selon Orpi ?
Pour soutenir l’équilibre du marché immobilier, trois enjeux clés doivent être considérés.
Revoir les conditions d’accès aux crédits immobiliers
En septembre, une mesure a été mise en place afin de réviser le calcul du taux d’usure et fournir un soutien aux acheteurs. Toutefois, l’évolution de la situation économique a rapidement annulé cet effet. Dans certaines régions, les prix immobiliers sont toujours considérés comme trop élevés alors que les Français constatent une baisse de leur pouvoir d’achat immobilier.
En effet, l’accès aux crédits est pour une grande partie des Français une condition nécessaire pour pouvoir acquérir un bien immobilier. Or, la limitation du nombre de personnes qui peuvent y accéder exclut donc toute une catégorie de la population du parcours vers la propriété immobilière.
Miser sur la construction de logements neufs
Comment remédier à la pénurie d’offres ? En début d’année déjà, Orpi a déjà fait part de son inquiétude concernant le manque d’offres à la transaction et à la location. De fait, en créant de l’offre, la baisse des prix dans certaines villes pourra avoir lieu. Un effet levier et un indicateur que l’on observe déjà dans certaines villes. Plus il y a d’offres, moins les prix augmentent. Ce qui contribue à dynamiser le marché.
Inciter et encourager à la rénovation énergétique
Malgré une sensibilisation croissante aux enjeux écologiques et énergétiques, le budget est un facteur qui freine la mise en conformité du parc immobilier français. Selon une étude récente d’Orpi, deux tiers des Français sont prêts à effectuer des travaux pour satisfaire aux contraintes réglementaires. Toutefois, près de la moitié (44%) ont déclaré qu’ils devraient prioriser leurs dépenses.
En effet, pour le Président d’Orpi, il y a un grand besoin de visibilité sur le sujet de la rénovation énergétique. L’accès aux aides est notamment encore trop complexe. En cela, les professionnels de l’immobilier ont un rôle pédagogique crucial à jouer pour que tous, vendeurs comme acquéreurs, en comprennent les bénéfices.
