Le marché immobilier francilien en 2023 présente une image de stagnation notable. En l’absence d’amélioration du contexte financier, de nombreux projets d’acquisition ont commencé à stagner. De plus, face à une hausse prolongée des taux d’intérêt, cette tendance s’est accentuée, mettant ainsi plusieurs projets d’acquisition en pause. Cette frilosité des acquéreurs s’explique en partie par une conjoncture économique défavorable, exacerbée par des conditions de financement moins attractives. Ainsi, les notaires du Grand Paris ont fait part d’une tendance à la baisse concernant les prix immobiliers. Selon les marchés, ils annoncent des baisses annuelles de prix situées entre 5% et 8% pour le mois de décembre 2023.
Sommaire :
- Chute des ventes : les logements anciens en première ligne
- Descente des prix : une tendance qui se confirme
- Évolution du marché immobilier francilien : la durée de détention des biens s’allonge
Chute des ventes : les logements anciens en première ligne
Entre juin et août 2023, seulement 37 720 logements anciens ont trouvé preneurs en Île-de-France. Cela représente une réduction significative de 30% en comparaison avec la même période en 2022. On compte près de 16 000 logements vendus en moins en trois mois sur l’ensemble de la région.
Par ailleurs, les maisons semblent plus impactées avec une baisse de -33% contre -28% pour les appartements.
Tous les segments du marché en Île-de-France ne sont pas logés à la même enseigne. Les replis varient de 27% pour les appartements dans Paris à 35% pour les maisons en Petite Couronne. Ces chiffres révèlent une hétérogénéité des impacts selon les segments et les zones géographiques au sein du marché immobilier francilien.
> Consultez notre article sur : “Immobilier ancien : étude Foncia au 1er semestre 2023”
Descente des prix : une tendance qui se confirme
En glissement annuel, de août 2022 à août 2023, les prix des logements ont fléchi de 4,3%. Cette tendance baissière, bien que modérée, se manifeste à travers les chiffres. En effet, les prix descendent à 10140 € par m² pour les appartements anciens à Paris en août 2023, ce qui représente une baisse annuelle de 4,6%. Le marché immobilier francilien affiche ainsi une correction qui semble s’inscrire dans la durée.
Les avant-contrats suggèrent une persistance de cette tendance baissière. Ils indiquent que celle-ci perdurera au moins jusqu’en décembre 2023. Sur une période de trois mois, ils prévoient une diminution des prix de 2,4% en Île-de-France. Par ailleurs, les anticipations indiquent des reculs de prix un peu moins prononcés en Grande Couronne (-2,2%) qu’en Petite Couronne (-3,2%).
À Paris, le prix au m² des appartements devrait passer sous la barre des 10000 € à 9890 €. À l’échelle régionale, la baisse annuelle des prix atteindrait 5,8% pour les appartements et 7% pour les maisons.
La conjoncture immobilière en 2023 esquisse un climat de prudence. En effet, acheteurs et vendeurs paraissent suspendre leurs décisions, dans l’espoir de conditions plus favorables.
> Consultez notre article sur : “Immobilier à Paris : les vendeurs ne sont pas prêts à ajuster leur prix”
Évolution du marché immobilier francilien : la durée de détention des biens s’allonge
La mise sur le marché des appartements énergivores détenus depuis longtemps a contribué à l’allongement de la durée de détention des biens immobiliers. D’ailleurs, cette durée, souvent méconnue, révèle des tendances intéressantes.
En Ile-de-France, le parc de logements comprend 5,95 millions de logements en 2020 dont 1,36 million restent la propriété des bailleurs publics. En somme, le parc mutable représente environ 4,6 millions de logements. Les investisseurs institutionnels, tels que les SCPI, fonds et compagnies d’assurance, détiennent aussi un parc locatif privé qui change rarement de mains. De plus, de nombreux logements sont transmis et conservés en héritage.
Analyse chiffrée de la durée de détention des logements vendus
Le marché immobilier francilien a connu une évolution dans la durée de détention des biens vendus sur la dernière décennie. De 2013 à 2022, la durée moyenne de détention des appartements vendus est passée de près de 11,5 ans contre 10 ans durant la période 2003 à 2012.
Pour les maisons, cette durée s’est élevée à 15 ans sur la décennie 2013-2022 contre 13 ans de 2003 à 2012. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance :
- le vieillissement de la population,
- la légère décélération de la mobilité des ménages,
- ou encore la détention plus longue de logements acquis à des taux d’intérêt attractifs.
Impact des performances énergétiques sur la durée de détention
L’année 2022 et le début de l’année 2023 ont mis en lumière un phénomène notable sur le marché immobilier francilien : l’augmentation de la durée de détention des appartements. Et, plus particulièrement, ceux avec de faibles performances énergétiques.
La part des appartements classés F et G a grimpé de 10% des transactions de 2019 à 2021 à 18% en 2022 et au début de 2023. Les appartements étiquetés « G » vendus en 2023 ont affiché une durée de détention médiane record de 13,3 ans. Soit plus de 3 ans de plus qu’en 2021.
Mais, cette tendance s’étend également aux maisons, où la durée de détention des maisons étiquetées G a augmenté de 10,9 années en 2021 à 17,1 années en 2023.
Réflexion sur les forces en jeu et les implications futures
Le marché immobilier francilien est influencé par divers facteurs, dont les performances énergétiques des logements. En cela, la volonté de se défaire des maisons trop énergivores illustre l’impact croissant des diagnostics énergétiques. Et ce, au-delà du marché locatif et des critères de décence.
Ce mouvement, bien que marginal pour les maisons (5% des ventes en 2023), révèle un changement de comportement des propriétaires face aux exigences énergétiques croissantes. De même, le ralentissement conjoncturel a également contribué à l’allongement de la durée de détention. Ce qui pose des questions sur la dynamique future du marché immobilier francilien.
