Selon l’étude Bien’ici, le pouvoir immobilier des Français s’est considérablement réduit en cinq ans. Pour louer ou acheter la même surface aujourd’hui, les ménages doivent désormais disposer de revenus nettement supérieurs. À Paris, il faut 7 250 € de revenus mensuels pour louer un T3, contre seulement 2 650 € à Toulouse ou Nantes. L’écart se creuse également à l’achat : près de 9 700 € nécessaires dans la capitale pour acquérir un trois-pièces ancien, tandis que plusieurs métropoles restent accessibles autour de 3 400 €. Cette analyse, basée sur des dizaines de milliers d’annonces dans les 11 plus grandes villes françaises, révèle une France urbaine à deux vitesses. Comment évaluer concrètement son pouvoir immobilier ? Quelles villes offrent encore des opportunités d’accession ?
Sommaire :
- Quelles disparités de pouvoir immobilier entre les grandes villes françaises ?
- Pourquoi le T3 est-il le baromètre du pouvoir immobilier ?
- Comment a évolué le pouvoir immobilier en cinq ans ?
- Quelle méthode pour calculer son pouvoir immobilier ?
À retenir – Pouvoir immobilier 2025
- Il faut 7 250 € de revenus mensuels pour louer un T3 à Paris, contre 2 650 € à Toulouse ou Nantes.
- Acquérir un T3 ancien à Paris nécessite près de 9 700 € de revenus, soit trois fois plus qu’à Toulouse ou Marseille.
- Les revenus nécessaires pour louer un T3 ont augmenté de 17 à 26% entre 2020 et 2025.
- Pour acheter un T3 ancien à Nice, les revenus requis ont bondi de 37% en cinq ans.
- Nantes et Rennes permettent d’accéder à un T4 ancien avec 4 300 à 4 700 € de revenus mensuels.
Quelles disparités de pouvoir immobilier entre les grandes villes françaises ?
Paris : une capitale inaccessible
Paris confirme son statut de ville hors norme en matière de pouvoir immobilier. Pour louer un simple deux-pièces, un ménage doit disposer d’environ 5 000 € de revenus mensuels. Cette exigence atteint 7 250 € pour un T3 en location. Selon les données de Bien’ici, la capitale affiche un loyer médian de 2 416 € pour un trois-pièces en décembre 2025. En comparaison, un studio coûte 1 088 € mensuels.
À revenus identiques, les possibilités varient considérablement. Ainsi, un foyer qui ne peut prétendre qu’à un studio parisien accède facilement à un trois-pièces à Toulouse, Nantes ou Rennes. Il peut même viser davantage dans ces métropoles accessibles.
L’achat amplifie encore ces écarts. Il faut près de 9 700 € de revenus mensuels pour acquérir un T3 ancien dans la capitale. Le prix médian atteint 665 000 €. En revanche, plusieurs grandes métropoles restent accessibles entre 3 400 et 3 700 € de revenus. Dans le neuf parisien, l’exigence grimpe à 13 283 € de revenus mensuels pour un trois-pièces. Le prix médian atteint alors 913 500 €.
David Benbassat, Président de Bien’ici, souligne que “les écarts entre grandes villes restent considérables : à revenus identiques, on ne vit pas du tout dans le même logement selon que l’on habite Paris, Nice, Toulouse ou Rennes.”
Le trio des villes les plus exigeantes
Derrière Paris, Nice, Lyon et Bordeaux forment le peloton des métropoles où le pouvoir immobilier est le plus sollicité. Les revenus nécessaires pour un logement familial y dépassent systématiquement 4 100 à 5 000 € pour un quatre-pièces. Ce constat vaut tant en location qu’à l’achat.
À Nice, il faut même plus de 8 650 € de revenus mensuels pour acheter un T4 dans l’ancien. Le marché niçois se caractérise par un prix moyen de 6 714 € le m² dans l’ancien. Dans le neuf, il grimpe à 8 290 € le m². Par ailleurs, le loyer médian pour un T3 atteint 1 310 €.
À Lyon, les revenus nécessaires s’établissent à 4 798 € pour acheter un T3 ancien. Le prix médian se fixe à 330 000 €. Pour la location, il faut compter 3 435 € de revenus pour un loyer médian de 1 145 €.
Bordeaux exige quant à elle 4 508 € de revenus pour l’achat d’un T3 ancien à 310 000 €. La location requiert 3 090 € de revenus pour un loyer de 1 030 €. Ces trois villes concentrent une demande soutenue sur des marchés tendus. L’offre peine à suivre l’attractivité économique et le cadre de vie proposés. En conséquence, l’accès au logement reste limité pour une part importante des ménages français.
Les métropoles accessibles : Nantes et Rennes en tête
À l’opposé, Nantes et Rennes se distinguent comme les grandes villes où le pouvoir immobilier permet encore d’envisager des projets d’accession. Pour un T4 ancien, les revenus nécessaires restent généralement compris entre 4 300 et 4 700 €. Cela représente presque deux fois moins qu’à Paris.
À Nantes, le prix médian d’un T3 ancien s’établit à 234 945 €. Ainsi, 3 416 € de revenus suffisent pour l’acquérir. Pour la location, le loyer médian atteint 896 €, ce qui nécessite 2 689 € de revenus.
À Rennes, les chiffres sont similaires. L’achat d’un T3 ancien coûte 249 900 €, soit 3 634 € de revenus nécessaires. Le loyer médian se fixe à 900 €, ce qui requiert 2 699 € de revenus. Le prix au m² reste contenu : 3 943 € à Nantes et 4 509 € à Rennes dans l’ancien.
Cette accessibilité relative explique l’attractivité croissante de ces métropoles pour les primo-accédants et les jeunes ménages. D’autant plus que ces villes offrent un dynamisme économique réel et une qualité de vie reconnue. Toulouse complète ce trio des villes abordables. Il faut 3 460 € de revenus pour acquérir un T3 ancien à 237 950 €. Pour la location, 2 640 € suffisent pour un loyer de 880 € mensuels.
Pourquoi le T3 est-il le baromètre du pouvoir immobilier ?
Une typologie privilégiée par le marché
Le trois-pièces s’impose comme le thermomètre le plus pertinent pour mesurer le pouvoir immobilier urbain. Cette typologie cumule deux caractéristiques essentielles. D’une part, elle représente l’une des catégories les plus présentes à la location dans les grandes villes. D’autre part, elle constitue le format privilégié par les ménages accédants, notamment en primo-accession.
Selon l’étude Bien’ici, le T3 représente entre 22 % et 32 % de l’offre à la vente dans les grandes villes françaises. On observe des pics à Nice (32 %), Lyon (29 %) et Toulouse (29 %). À la location, cette typologie oscille entre 17 % et 31 % de l’offre disponible.
Le T3 incarne ainsi le logement-type des classes moyennes urbaines. Il permet d’accueillir une famille avec un enfant ou de disposer d’un espace de télétravail. Cette surface intermédiaire, généralement de 55 à 70 m², constitue le seuil d’accès au confort familial en milieu urbain dense.
Des revenus très variables selon les villes
En décembre 2025, les revenus nécessaires pour louer un T3 varient considérablement. Paris exige environ 7 250 € de revenus mensuels. En comparaison, la plupart des grandes métropoles se situent entre 3 400 et 4 000 €.
Nice (3 930 €), Lyon (3 435 €) et Bordeaux (3 090 €) forment le groupe des villes les plus chères après Paris. Marseille (3 015 €), Montpellier (2 901 €) et Strasbourg (2 923 €) occupent une position intermédiaire. En revanche, Toulouse, Nantes et Rennes restent les plus accessibles avec environ 2 650 à 2 700 € requis.
Pour l’achat d’un T3 ancien, la marche est encore plus haute. Il faut près de 9 700 € à Paris et plus de 5 500 € à Nice. Toutefois, plusieurs grandes villes restent abordables. Toulouse (3 460 €), Nantes (3 416 €), Marseille (3 490 €) et Rennes (3 634 €) exigent seulement entre 3 400 et 3 700 €.
Dans le neuf, l’écart se creuse davantage. À Paris, l’acquisition d’un T3 nécessite plus de 13 000 € de revenus mensuels (13 283 € exactement). En revanche, la plupart des autres villes oscillent entre 3 600 et 6 200 €. Lyon (6 078 €) et Nice (6 231 €) se détachent nettement. À l’inverse, Bordeaux (3 892 €), Nantes (3 882 €) et Toulouse (3 810 €) demeurent plus abordables.
Comment a évolué le pouvoir immobilier en cinq ans ?
Une hausse généralisée pour la location
L’étude Bien’ici révèle une progression marquée des revenus exigés entre décembre 2020 et décembre 2025. Pour louer un T3, la hausse varie de +17 % à +26 % selon les villes.
À Paris, il faut désormais +21 % de revenus supplémentaires. Cela représente +1 248 € par mois pour accéder au même logement qu’il y a cinq ans. Les revenus nécessaires sont ainsi passés de 6 000 € à 7 248 €. Nice, Toulouse et Rennes affichent des hausses encore plus importantes, de l’ordre de +23 à +26 %.
Nice enregistre +26 % (+807 €), passant de 3 123 € à 3 930 € de revenus nécessaires. Rennes connaît une progression de +23 % (+501 €). Toulouse affiche également +23 % (+496 €). Les autres grandes villes suivent cette tendance. Bordeaux progresse de +17 % (+450 €), Lyon de +17 % (+501 €), Marseille de +20 % (+495 €). Lille augmente de +17 % (+436 €), Strasbourg de +18 % (+445 €), Montpellier de +17 % (+432 €) et Nantes de +18 % (+409 €).
Cette évolution reflète la tension persistante sur le marché locatif. La demande continue de dépasser l’offre disponible, notamment dans les centres-villes et les quartiers bien desservis. Le président de Bien’ici précise qu’en cinq ans, le revenu nécessaire pour trouver un lieu de vie a fortement progressé que ce soit pour la location ou l’acquisition.
L’achat : des évolutions contrastées
Pour acheter un T3 dans l’ancien, la progression du pouvoir immobilier requis s’étend de +8 % à plus de +30 % selon les métropoles. Nice enregistre un record avec +37 % (+1 481 €). Il faut donc plus de 1 400 € de revenus mensuels supplémentaires pour accéder au même T3 ancien. Les revenus nécessaires sont passés de 4 044 € à 5 525 €.
Marseille (+22 %, +639 €), Lille (+27 %, +817 €), Strasbourg (+22 %, +639 €) et Toulouse (+27 %, +657 €) suivent avec des hausses supérieures à 20 %.
Lyon fait figure d’exception notable. Les revenus pour l’achat d’un T3 ancien y sont restés quasiment stables (+1 %, +39 €). Ils sont passés de 4 759 € à 4 798 €. Paris affiche une progression de +13 % (+1 081 €). Bordeaux augmente de +11 % (+453 €), Montpellier de +13 % (+402 €), Rennes de +17 % (+534 €) et Nantes de +8 % (+261 €).
Cette disparité illustre les dynamiques locales très différenciées. D’un côté, des marchés en surchauffe comme Nice où la demande internationale maintient une pression constante. De l’autre, des zones de stabilisation temporaire comme Lyon où l’offre nouvelle a permis d’absorber une partie de la demande. Ces chiffres démontrent qu’à logement identique, le pouvoir immobilier des ménages s’est nettement contracté en cinq ans dans la quasi-totalité des grandes villes françaises.
Quelle méthode pour calculer son pouvoir immobilier ?
Le cas pratique du “Ménage Témoin”
L’étude Bien’ici s’appuie sur un profil de référence concret : un ménage disposant de 4 500 € de revenus mensuels, soit 2,5 fois le SMIC brut. Ce ménage témoin se voit attribuer un budget logement maximal de 1 500 € par mois. Cette règle respecte le principe du tiers des revenus consacrés au logement.
Pour l’achat, les conditions sont les suivantes : taux d’intérêt de 3,2 % sur 25 ans. Ainsi, sa capacité d’acquisition maximale atteint 309 483 €. La mensualité s’établit à 1 500 €, correspondant au tiers de ses revenus. Cette méthodologie rigoureuse permet de déterminer concrètement, ville par ville, si ce ménage peut prétendre à l’achat ou à la location d’un logement de trois pièces.
“L’objectif est de donner aux ménages des repères simples et comparables pour éclairer leurs choix de logement et de projet immobilier”, comme l’explique David Benbassat.
Les résultats montrent qu’avec 4 500 € de revenus mensuels, ce ménage témoin ne peut pas accéder à un T3 en location à Paris. Il faudrait 7 248 € nécessaires. L’achat est encore plus inaccessible avec 9 669 € requis. En revanche, il dispose d’une marge confortable à Toulouse. Il suffit de 2 640 € pour la location et 3 460 € pour l’achat dans l’ancien.
Les critères qui définissent le pouvoir immobilier
Le pouvoir immobilier se calcule en croisant plusieurs paramètres. Tout d’abord, les revenus du ménage et le budget logement disponible. Généralement, ce budget représente un tiers des revenus selon les critères bancaires. Ensuite, il faut considérer les prix du marché local. Pour l’achat, s’ajoutent les conditions de crédit : taux d’intérêt, durée d’emprunt et apport personnel.
Dans les grandes villes françaises, ces facteurs créent des situations radicalement différentes. L’analyse de Bien’ici repose sur l’examen de dizaines de milliers d’annonces présentes sur la plateforme. Elle couvre à la fois les marchés de la transaction (ancien et neuf), de la location et de la promotion immobilière.
Les données révèlent des écarts considérables. Par exemple, à Paris, le prix moyen au m² atteint 11 479 € dans l’ancien et 13 333 € dans le neuf. En comparaison, à Toulouse, il s’établit à 4 118 € et 4 430 €.
Un même ménage peut ainsi accéder à un studio à Paris. Il faut 3 264 € de revenus pour la location et 3 272 € pour l’achat ancien. Avec ce budget, il peut viser un deux-pièces à Lyon ou Bordeaux. Les revenus nécessaires oscillent alors entre 3 000 et 3 400 €. Mais ce même ménage peut prétendre à un quatre-pièces à Toulouse ou Nantes, pour environ 3 400 à 3 600 € de revenus.
Cette réalité guide désormais de nombreux choix résidentiels. Certains ménages privilégient la qualité de vie et la surface au prestige de la localisation. La répartition de l’offre montre également des spécificités locales. À Paris, 78 % des biens sont proposés à la vente, dont moins de 1 % dans le neuf. En revanche, 22 % sont à la location. À l’inverse, des villes comme Montpellier ou Toulouse affichent un rapport achat/location de 71 %/27 %.
