Face aux défis de l’immobilier et de la rénovation, l’UNIS s’engage. À l’occasion du XIVe Congrès annuel à Marseille les 14 et 15 septembre prochains, l’UNIS fait le point sur la situation et présente des solutions sous le thème “Immobilier : l’état d’urgence”. Dans un contexte marqué par les défis climatiques, l’inflation et les enjeux sociaux, la demande sur le marché du logement n’a jamais été aussi pressante. De même, la rénovation du parc immobilier demeure une priorité cruciale, bien que complexe.
Sommaire :
- Crise sur le marché du logement : défis et perspectives au Congrès UNIS 2023
- Faciliter l’accès au marché du logement pour les primo-accédants
- Les propositions de l’UNIS pour réinventer la rénovation sur le marché du logement
- Un appel au réalisme et à la mobilisation sur le marché du logement
- Redéfinir la politique du logement en collaboration avec les territoires
- Réformer la fiscalité et harmoniser le marché du logement
Crise sur le marché du logement : défis et perspectives au Congrès UNIS 2023
Le ministre délégué au logement, Patrice Vergriete, prendre la parole en ouverture du Congrès UNIS 2023, face à une filière en crise. Il s’exprimera pour la première fois devant 1.200 congressistes et partenaires. Le Congrès sera également marqué par des discussions avec Dominique Estrosi-Sassone, sénateur des Alpes-Maritimes et vice-président du Sénat, ainsi qu’avec Claire Pitollat, députée des Bouches-du-Rhône, concernant les politiques de rénovation et du marché du logement.
En effet, le marché de l’immobilier entre dans une nouvelle ère d’état d’urgence, marquée par des défis majeurs. Le contexte conjoncturel particulièrement tendu entraine de nombreuses conséquences :
- La disparition des primo-accédants. Une baisse des ventes de -15% et un tiers des transactions avortées entraînent la rigidification du marché. Or, cette situation se cumule avec une hausse des taux de crédit à l’habitat en hausse qui pèsent sur les emprunteurs et en particulier les jeunes ménages.
- Pénurie de locations résidentielles de longue durée. Le marché locatif est tendu, avec une diminution des logements classés F et G.
- La chute de la construction. La baisse de l’activité de construction se poursuit, exacerbant la crise du marché du logement.
- Cessations d’activités des entreprises immobilières. En 2023, de nombreuses entreprises immobilières ferment leurs portes, affectant l’ensemble de l’industrie. En effet, on dénombre pas moins de 500 agences immobilières, 142 agences de courtage en crédit immobilier, 696 promoteurs immobiliers.
> Consulter notre article sur : “La politique du logement en péril : la FNAIM tire la sonnette d’alarme”
Faciliter l’accès au marché du logement pour les primo-accédants
Accroître l’accessibilité : allongement de la durée des prêts
L’Unis propose des solutions pour que les ménages qui paient des loyers élevés puissent accéder à la propriété sans augmenter leur mensualité. L’allongement de la durée du travail, notamment grâce à la loi retraite, pourrait mécaniquement permettre d’étendre la durée des prêts.
Stimuler le marché grâce à la suppression temporaire des DMTO
Une autre proposition phare de l’Unis consiste à supprimer temporairement les droits de mutation à titres onéreux (DMTO) pour les primo-accédants. Cette mesure vise à redynamiser le marché du logement en facilitant l’achat pour ceux qui franchissent cette étape pour la première fois.
Les propositions de l’UNIS pour réinventer la rénovation sur le marché du logement
L’Unis examine les défis liés à la rénovation du marché du logement, offrant des solutions pour sortir de la crise. Entre un “moratoire” sur les interdictions de location et une “obligation de travaux pour tous”, quelle voie choisir ? L’Unis suggère de distinguer l’habitabilité de la performance énergétique et interroge sur la notion de “décence énergétique”.
Accélérer la rénovation dans les copropriétés
Avec deux tiers des lots de copropriétés en location, la rénovation se concentre en leur cœur. L’Unis explore des ajustements possibles pour faciliter ce processus, de l’implication des syndics professionnels à la création d’une Banque de la Rénovation.
Un seul interlocuteur : le syndic
La rénovation massive dans le marché du logement est un défi reconnu par tous les acteurs. Cependant, des solutions innovantes sont à portée de main. Pourquoi compliquer davantage les choses avec une multitude d’intervenants comme les syndics, AMO, MAR, etc. ? L’Unis préconise de s’appuyer sur les syndics professionnels, évitant ainsi l’introduction d’un nouvel acteur complexe, les “Accompagnateurs Rénov’”.
Révision du DPE pour les petites surfaces
Les petites surfaces sont souvent pénalisées par des évaluations dégradées du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). L’Unis propose une révision pour une évaluation plus équitable.
DPE collectif : plus d’impact, moins d’individualisme
L’Unis plaide pour donner la priorité au DPE collectif et rendre ses résultats opposables. Dès lors, cette approche privilégie l’opposabilité et la primauté sur l’individualisme.
Dérogations pour encourager la rénovation
En cas de vote d’un Plan Pluriannuel de travaux (PPT), l’Unis suggère des dérogations aux interdictions de location, offrant une souplesse attendue.
Interdiction de louer : pour les nouvelles locations et relocations seulement
L’Unis propose de restreindre l’interdiction de louer aux nouvelles locations et aux relocations, préservant ainsi les baux en cours.
La force des commandes groupées
Pour faciliter la Rénovation Globale, l’Unis encourage le vote de commandes groupées, un moyen efficace de rationaliser les efforts.
Créer une Banque de la Rénovation
Inspirée de la Banque des territoires, l’Unis suggère la création d’une Banque de la Rénovation pour soutenir et financer les projets de rénovation.
Ces propositions visent à dynamiser le marché du logement tout en répondant aux défis actuels de la rénovation de manière pragmatique et efficace.
Un appel au réalisme et à la mobilisation sur le marché du logement
L’Unis rappelle l’importance de la rénovation dans le secteur immobilier, malgré sa complexité. Rester mobilisé tout en étant réaliste est essentiel pour relever les défis de la rénovation sur le marché du logement.
La Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) : un recours pour l’Unis
Face au décalage croissant entre les besoins urgents de logement, les impératifs climatiques et les objectifs de décarbonation, l’Unis se prépare à lancer une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) à l’encontre de la loi “Climat et Résilience”. Ce recours s’inscrit dans le cadre d’une contestation du décret relatif à la “décence énergétique”.
L’objectif de cette démarche est de créer une distinction nette entre l’habitabilité des logements et leur performance énergétique. À cet égard, l’Unis est convaincue que cette distinction permettra de concilier plusieurs droits essentiels : la propriété, l’accès au logement, et la préservation de l’environnement.
Un décalage complet du calendrier et du rythme de rénovation des copropriétés
En effet, la complexité réside dans l’articulation de plusieurs calendriers, chacun ayant son urgence :
- répondre aux besoins de logement pressants,
- lutter contre l’urgence climatique,
- atteindre les objectifs de décarbonation d’ici 2030 et se projeter vers 2050.
Dans ce contexte, Danielle Dubrac, Présidente de l’Unis, appelle à la mobilisation continue pour la rénovation tout en insistant sur la nécessité d’adopter des moyens significatifs pour atteindre ces objectifs. Elle évoque notamment le modèle du “quoi qu’il en coûte”.
Redéfinir la politique du logement en collaboration avec les territoires
Encadrement des loyers et DPE : l’appel à la rigueur et à la transparence
L’Unis souligne l’augmentation des encadrements des loyers sans évaluation des expérimentations antérieures. Elle met en avant l’absence de prise en compte du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dans les grilles de loyers. De plus, la hausse des taxes foncières et la multiplication des taxes immobilières surviennent au moment où les incitations à la rénovation sont de plus en plus pressantes.
Création d’un “Statut du Bailleur Particulier” pour les locations résidentielles de longue durée
En prévision de la prochaine loi de Finances, l’Unis propose d’encourager les bailleurs de locations résidentielles de longue durée à travers la création d’un “statut du bailleur particulier”. Cette initiative est soutenue par l’ensemble des acteurs du marché du logement qui reconnaissent la nécessité d’une telle mesure.
Répondre à la demande croissante de logements à loyers intermédiaires
Avec deux millions de demandeurs éligibles aux logements sociaux et un parc social saturé, l’Unis met en lumière le besoin croissant de logements à loyers intermédiaires. En cela, la fin annoncée du dispositif Pinel offre une opportunité d’harmonisation de ce concept.
C’est pourquoi, l’Unis plaide pour une politique de développement des logements intermédiaires, avec un soutien généralisé à l’amortissement. Une politique qui incite des particuliers à confier leurs biens à des professionnels répondant aux critères définis par les Pouvoirs Publics. Ils en seraient les garants et répondraient du respect de leur application.
Collaboration avec les professionnels pour la gestion des logements intermédiaires
Les Pouvoirs Publics sont invités à collaborer avec les professionnels pour la gestion des logements intermédiaires. D’ailleurs, les professionnels proposent depuis longtemps de gérer les conventionnements de logements intermédiaires de l’Anah, ainsi que le Loc-Avantage en substitution de l’ANAH.
Cette collaboration permettrait alors de garantir le respect des règles et normes de revenus et loyers dans les logements intermédiaires.
“Nombre de logements intermédiaires gérés par des fonds ou des organismes collectifs (Scpi, Opci) sont confiés aujourd’hui par les institutionnels aux professionnels de la gestion privée, dans le respect des règles et normes de revenus et loyers.” – Danielle Dubrac, Présidente de l’Unis.
Réformer la fiscalité et harmoniser le marché du logement
Rééquilibrage fiscal : vers une harmonisation établie sur le loyer
L’Unis plaide en faveur d’une réforme fiscale visant à harmoniser la fiscalité en fonction du loyer de sortie, plutôt que du statut de l’investisseur. Les différences fiscales actuelles entre la location nue et la location meublée, notamment celle tournée vers le secteur touristique comme Airbnb, n’ont aucune justification économique valable.
Actuellement, la location meublée peut amortir sans contrainte de résultat de loyer. Ce qui nécessite un rééquilibrage. Cependant, cette harmonisation pourrait être mise en place sans impact négatif sur les finances publiques, à condition de mettre fin aux niches fiscales.
Soulignons que la fiscalité joue désormais un rôle déterminant dans la redéfinition de l’offre sur le marché du logement. Or, cela peut entraîner des décisions contre-productives ou dépassées, notamment dans les zones touristiques.
Promouvoir une fiscalité uniforme pour toutes les locations
Plutôt que de pénaliser les locations meublées en supprimant les incitations fiscales, l’Unis préconise de promouvoir une fiscalité uniforme. Elle s’appliquerait alors de la même manière à toutes les locations, en fonction du loyer proposé. Cette uniformité pourrait être réalisée en introduisant un système d’amortissement généralisé, proportionnel à l’effort consenti sur le loyer.
Décentralisation pour une politique adaptée au marché du logement
Pour que cette politique réponde aux besoins du marché du logement de manière efficace, il est impératif de la décentraliser. Toutefois, cette démarche exige une compréhension objective du marché locatif privé. C’est pourquoi l’Unis recommande de mettre à disposition des Pouvoirs Publics les données de Clameur. Un observatoire unique qui constitue le stock du marché du logement privé.
Ces données, adaptées à chaque région, offrent ainsi une vision précise et sans distorsions de la réalité du marché du logement. Elles permettent de contourner les problèmes liés à une connaissance insuffisante des charges et à l’effet inflationniste des annonces. La décentralisation de cette politique garantira une approche mieux ajustée aux besoins spécifiques de chaque région sur le marché du logement.
“ Notre rôle de syndicat professionnel est aussi de rechercher à tous les niveaux le chemin pour sortir de la crise, de nouer un partenariat avec les pouvoirs publics pour le déploiement d’une politique du logement rééquilibrer, décentralisée, efficace.” – Danielle Dubrac.
> Consulter notre article sur : “Marché du logement : les propositions des notaires”
