Les décisions en copropriété reposent sur des règles de majorité strictes, souvent méconnues des copropriétaires. Simple, absolue, double ou unanimité : chaque type de vote a son importance et peut impacter des travaux, la gestion de l’immeuble ou les finances des résidents. Le document “Règles de Majorité en Copropriété – Édition 2025”, dirigé par Bernard Tallent, Directeur copropriété chez Safar, décrypte ces mécanismes à la lumière de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Quelles sont les nouvelles obligations ? Comment s’assurer de respecter les procédures en assemblée générale ?
Sommaire :
- Les différentes majorités en copropriété : quelles règles appliquer ?
- Majorité simple (Article 24) : pour les décisions courantes
- Majorité absolue (Article 25) : des décisions plus engageantes en copropriété
- Double majorité (Article 26) : les cas plus complexes
- L’unanimité (Article 26-3) : les décisions les plus contraignantes
- Les évolutions législatives avec la loi n° 2024-1039
Les différentes majorités en copropriété : quelles règles appliquer ?
L’organisation d’une assemblée générale de copropriété repose sur un cadre juridique strict. Chaque décision doit être adoptée selon une majorité définie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application de 1967. Le document “Règles de Majorité en Copropriété – Édition 2025”, dirigé par Bernard Tallent (Cabinet Safar), met à jour ces dispositions en tenant compte de la récente loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
On distingue quatre types de majorité :
- La majorité simple (article 24) : pour les décisions courantes.
- La majorité absolue (article 25) : pour les décisions engageantes.
- La double majorité (article 26) : pour les modifications importantes.
- L’unanimité (article 26-3) : pour les décisions les plus contraignantes.
Chacune de ces majorités a un impact direct sur la gestion et la gouvernance de l’immeuble. Décryptons les règles essentielles.
Majorité simple (Article 24) : pour les décisions courantes
Définition
La majorité simple est la règle de vote la plus courante en assemblée générale de copropriété. Elle est obtenue lorsque plus de la moitié des voix exprimées sont favorables à la décision. Contrairement à d’autres majorités plus exigeantes, elle ne considère que les voix des copropriétaires :
- Présents lors de l’assemblée générale.
- Représentés via un pouvoir donné à un autre copropriétaire.
- Ayant voté par correspondance avant la réunion.
Ainsi, les copropriétaires absents et non représentés ne sont pas pris en compte dans le calcul, ce qui facilite l’adoption des décisions relevant de cette majorité. Si une assemblée réunit 100 voix mais que seulement 60 s’expriment (présents, représentés ou votes par correspondance), alors la majorité simple est atteinte avec 31 voix favorables.
Quelles décisions sont concernées par la majorité simple en copropriété ?
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 définit une liste de décisions pouvant être prises à la majorité simple. Il s’agit principalement de mesures d’entretien courant et de gestion administrative, qui ne modifient pas fondamentalement l’organisation de l’immeuble ni les droits des copropriétaires.
Travaux d’entretien et de conservation
- Réparations urgentes (exemple : fuite d’eau, problème électrique).
- Rénovation des parties communes (exemple : peinture des couloirs, entretien des espaces verts).
- Remplacement des équipements vétustes (exemple : changement de l’éclairage des parties communes).
Ces travaux sont considérés comme nécessaires au bon entretien de l’immeuble et ne modifient ni les droits des copropriétaires ni l’usage des parties communes.
Mise à jour du règlement de copropriété
- Adaptation du règlement aux nouvelles dispositions légales ou réglementaires.
- Suppression ou modification d’anciennes clauses devenues obsolètes.
La loi évolue régulièrement et impose parfois aux syndicats de copropriétaires d’adapter leurs règlements sans que cela ne change fondamentalement les obligations des occupants.
Installation de bornes de recharge électrique et de locaux à vélos sécurisés
- Mise en place d’infrastructures de recharge pour les véhicules électriques.
- Création d’un local sécurisé pour les vélos et trottinettes électriques.
La loi encourage la transition écologique et l’adaptation des immeubles aux nouveaux modes de transport. Ces décisions, bien qu’impactant les parties communes, restent considérées comme des améliorations d’intérêt général. Puisqu’elles n’imposent pas de coûts directs à tous les copropriétaires.
Diagnostic Technique Global (DTG) de l’immeuble
- Réalisation d’un audit global sur l’état général de l’immeuble (étanchéité, structure, isolation, équipements collectifs).
- Étude des travaux à prévoir sur plusieurs années.
Le DTG est un outil d’anticipation, non contraignant pour les copropriétaires. Il permet d’identifier les faiblesses d’un immeuble et de mieux planifier les futurs travaux.
Attention aux exceptions !
Bien que la majorité simple s’applique à de nombreuses décisions, certaines modifications de l’immeuble ou de son usage peuvent nécessiter une majorité plus stricte. C’est le cas de la transformation d’un local commun en commerce qui nécessite la double majorité de l’article 26. Mais aussi de la modification de la répartition des charges qui nécessite la majorité absolue de l’article 25.
À retenir sur la majorité simple (Article 24)
Majorité absolue (Article 25) : des décisions plus engageantes en copropriété
Définition
La majorité absolue correspond à une règle de vote plus stricte que la majorité simple. Elle exige que plus de 50 % des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés et absents) soient favorables à la décision. Contrairement à la majorité simple, les voix des copropriétaires absents sont prises en compte dans le calcul. Ce qui complique parfois l’adoption de certaines résolutions.
Si une copropriété comporte 100 voix et que 40 seulement sont représentées lors de l’assemblée, la majorité absolue ne sera atteinte que si 51 voix (et non 21) sont favorables à la décision. Ce qui peut nécessiter le soutien de copropriétaires absents via des votes par correspondance ou des procurations.
Quelles décisions nécessitent la majorité absolue ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les décisions qui nécessitent une majorité absolue. Ces décisions ont souvent un impact plus important sur la vie et la gestion de la copropriété. Puisqu’elles impliquent des changements significatifs pour l’immeuble et ses habitants.
Désignation et révocation du syndic et du conseil syndical
- Élection ou renouvellement du syndic de copropriété.
- Révocation du syndic en cas de faute de gestion (ex. : mauvaise tenue des comptes, absence de suivi des travaux).
- Désignation ou remplacement des membres du conseil syndical.
Travaux affectant les parties communes
- Réparation et entretien des parties communes (ex. : rénovation du hall d’entrée, ravalement de façade, changement des portes d’accès).
- Travaux d’amélioration (ex. : ajout d’un ascenseur, rénovation énergétique, isolation thermique).
- Travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : modification des façades, pose de panneaux solaires).
Les travaux qui modifient l’aspect ou la structure des parties communes doivent être décidés avec prudence. Parce qu’ils concernent l’ensemble des copropriétaires et peuvent engendrer des coûts importants.
Installation de dispositifs de sécurité et de gestion des accès
- Mise en place de la vidéosurveillance dans les parties communes.
- Installation ou modification du système d’ouverture des portes d’immeuble.
- Installation d’un interphone ou d’un digicode pour sécuriser l’entrée.
Ces décisions touchent directement la sécurité et la vie quotidienne des résidents. Elles peuvent aussi soulever des questions de protection de la vie privée, notamment pour la vidéosurveillance.
Modification de la répartition des charges
- Changement de la clé de répartition des charges en cas de modification de l’usage des parties communes.
- Répartition des frais entre les copropriétaires pour des travaux spécifiques (ex. : isolation d’un bâtiment spécifique au sein d’une grande copropriété).
Travaux d’économie d’énergie et d’amélioration énergétique
- Isolation thermique des façades et toitures.
- Remplacement du chauffage collectif par une solution plus écologique.
- Installation de compteurs individuels d’eau ou d’énergie thermique.
Ces décisions requièrent souvent des investissements importants et peuvent avoir un impact sur les charges de copropriété. L’accord d’une majorité absolue des copropriétaires est donc requis.
Le cas du second vote (Article 25-1) : une alternative si la majorité absolue n’est pas atteinte
Parfois, une résolution n’atteint pas la majorité absolue, mais recueille au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Dans ce cas, un second vote peut être organisé immédiatement au cours de la même assemblée, cette fois-ci à la majorité simple.
Exemple concret :
- 100 copropriétaires sont recensés.
- La mise en place d’un digicode est votée, mais n’obtient que 45 voix favorables.
- Comme le seuil de 50 voix n’est pas atteint, la majorité absolue n’est pas validée.
- Toutefois, puisque plus de 33 voix ont voté en faveur (1/3 des voix), un second vote peut être organisé immédiatement.
- Lors de ce second vote, la majorité simple s’applique : seule la majorité des présents et représentés est requise pour valider la décision.
Ce mécanisme évite les blocages et facilite l’adoption de certaines décisions.
À retenir sur la majorité absolue (Article 25)
Double majorité (Article 26) : les cas plus complexes
Définition
La double majorité est une règle de vote plus exigeante que la majorité simple et la majorité absolue. Pour qu’une décision soit adoptée, elle doit recueillir :
- La majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
- Au moins les 2/3 des voix de la copropriété (en fonction des tantièmes de chaque lot).
Cette règle concerne les décisions ayant un impact majeur sur l’organisation ou l’usage des parties communes. Concrètement, dans une copropriété comprenant 100 voix, une résolution ne pourra être adoptée que si elle obtient l’accord d’au moins 51 copropriétaires, représentant ainsi la majorité des membres. De plus, elle devra réunir au minimum 67 voix sur 100, soit les deux tiers des tantièmes, pour être validée.
Quelles décisions nécessitent la double majorité ?
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les décisions qui nécessitent une double majorité. Ces décisions concernent les modifications importantes du règlement de copropriété et de la structure de l’immeuble.
Modification du règlement de copropriété
- Interdiction de certaines activités dans l’immeuble (ex. : location saisonnière type Airbnb).
- Modification des règles de jouissance des parties communes (ex. : fermeture d’un accès, privatisation d’un jardin).
- Ajout de nouvelles clauses spécifiques au fonctionnement de la copropriété.
Le règlement de copropriété constitue un document essentiel, car il encadre les droits et obligations de chaque copropriétaire. Toute modification apportée à ce texte influence directement l’ensemble des résidents. C’est pourquoi il est indispensable de parvenir à un large consensus afin de garantir une prise de décision équitable et cohérente avec les intérêts de la collectivité.
Suppression du poste de gardien et vente de son logement
- Suppression définitive du poste de gardien ou de concierge.
- Vente ou réaffectation du logement du gardien (ex. : transformation en local à usage collectif).
Toutefois, l’unanimité est indispensable, si le règlement de copropriété stipule que la présence d’un gardien constitue une obligation pour l’immeuble. Dans ce cas, sa suppression ne pourra être décidée qu’avec l’accord de l’ensemble des copropriétaires.
Travaux de surélévation ou de restructuration de l’immeuble
- Création d’un nouvel étage sur l’immeuble.
- Ajout de nouvelles structures (ex. : extension, nouveaux balcons).
- Aménagement des combles en logements privatifs.
Ces travaux modifient la structure de l’immeuble et peuvent impacter les tantièmes de copropriété. Une large adhésion est nécessaire pour éviter des conflits avec les copropriétaires opposés aux travaux. Notons que si l’immeuble est situé dans une zone où un droit de préemption s’applique, la surélévation peut être votée à la majorité absolue (article 25).
Transformation de locaux communs en logements privatifs
- Vente d’une ancienne loge de gardien pour en faire un appartement.
- Transformation d’un local commercial en habitation ou en espace commun.
Ces changements impliquent une modification de la répartition des tantièmes et de l’usage des parties communes, ce qui justifie une approbation renforcée.
Le cas du second vote (Article 26-1) : une alternative si la double majorité n’est pas atteinte
Si une résolution recueille au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés et au moins 1/3 des voix, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité absolue (article 25). Ce mécanisme permet d’éviter les blocages et d’adopter certaines décisions plus facilement.
À retenir sur la double majorité (Article 26)
L’unanimité (Article 26-3) : les décisions les plus contraignantes
Définition
L’unanimité est la règle de vote la plus stricte en copropriété. Elle signifie que 100 % des copropriétaires doivent donner leur accord pour que la décision soit adoptée. Contrairement aux autres types de majorité en copropriété, l’unanimité prend en compte l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Ces derniers doivent, eux aussi, exprimer leur accord, sans quoi la décision ne pourra être validée. Ainsi, un seul vote contre ou une seule abstention suffit à bloquer la décision. Notons qu’une absence ou une abstention équivaut à un “non”.
Quelles décisions nécessitent l’unanimité ?
L’article 26-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’unanimité est requise pour les décisions ayant un impact majeur sur la structure, l’organisation ou les droits fondamentaux des copropriétaires.
Vente d’une partie commune essentielle
- Vente du hall d’entrée à un commerce.
- Cession de la cour intérieure ou du jardin commun à un promoteur.
- Vente du local poubelle ou du local à vélos à un copropriétaire.
Modification des tantièmes de charges d’un lot
- Réévaluation de la répartition des charges entre copropriétaires.
- Réduction des charges d’un lot au détriment des autres.
- Réaffectation des tantièmes après des travaux affectant la structure du bâtiment.
Une exception, toutefois, si la modification est rendue nécessaire par une décision prise à la majorité absolue ou à la double majorité (ex. : division d’un lot). Dans ce cas, elle peut être votée à la même majorité que la décision initiale.
Changement de destination de l’immeuble
- Transformation d’un immeuble résidentiel en immeuble de bureaux.
- Modification des statuts pour autoriser des commerces en rez-de-chaussée.
- Passage d’une copropriété résidentielle en résidence hôtelière.
Certains changements peuvent toutefois être votés à la double majorité si le règlement de copropriété le prévoit.
Suppression d’un équipement collectif essentiel
- Fermeture définitive d’une piscine, d’un ascenseur ou d’un jardin partagé.
- Suppression d’un service de gardiennage inscrit dans le règlement de copropriété.
Un équipement collectif est un élément essentiel de la vie en copropriété. Sa suppression peut léser certains copropriétaires, notamment ceux qui en dépendent (exemple : un ascenseur pour les étages élevés).
Solution : le recours au juge en cas d’opposition abusive
Lorsqu’une décision apparaît dans l’intérêt de la copropriété, mais qu’un copropriétaire bloque volontairement le vote, le syndic ou les copropriétaires favorables ont la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. Le juge pourra alors, selon la situation, valider la décision avec une majorité inférieure s’il la considère légitime ou annuler le vote d’un copropriétaire si son opposition est jugée abusive. Notamment en cas de refus systématique sans justification valable. Prenons l’exemple d’une assemblée générale qui décide de vendre un local inutilisé afin de financer des travaux. Si un seul copropriétaire s’y oppose sans motif valable, les autres copropriétaires pourront saisir le juge pour faire reconnaître la validité de la décision.
À retenir sur l’unanimité (Article 26-3)
Les évolutions législatives avec la loi n° 2024-1039
Contexte et objectifs de la loi n° 2024-1039
La loi n° 2024-1039, promulguée le 19 novembre 2024, marque une évolution majeure dans le cadre juridique de la copropriété en France. Elle vise à :
- Faciliter la prise de décision en assemblée générale, notamment pour les travaux liés à la rénovation énergétique.
- Simplifier certaines procédures, en assouplissant les règles de majorité pour certaines décisions.
- Encourager l’adoption de solutions écologiques et numériques dans les immeubles en copropriété.
Elle modifie plusieurs dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ce qui concerne les règles de majorité en copropriété applicables aux décisions prises en assemblée générale.
Assouplissement des règles de vote pour les travaux d’économie d’énergie
Avant la loi de 2024, les travaux d’économie d’énergie nécessitaient une majorité absolue (article 25). Désormais, certains travaux pourront être votés à la majorité simple (article 24), notamment :
- L’isolation thermique des façades, toitures et planchers bas.
- Le remplacement du chauffage collectif par une solution plus écologique (pompes à chaleur, réseau de chaleur).
- L’installation de panneaux solaires photovoltaïques sur les parties communes.
- La mise en place de compteurs individuels de consommation d’énergie.
Facilitation du vote pour les bornes de recharge électrique
Avant la loi n° 2024-1039, l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques nécessitait une majorité absolue (article 25). Désormais, elles peuvent être adoptées à la majorité simple (article 24).
Grâce à cette réforme, l’installation de bornes de recharge devient plus accessible, que ce soit pour des bornes individuelles sur des places de parking privatives ou pour une infrastructure collective facilitant les futurs raccordements. L’objectif principal est d’encourager le développement de la mobilité électrique tout en évitant les blocages causés par des copropriétaires qui ne possèdent pas de véhicule électrique. Toutefois, il est important de souligner que chaque copropriétaire demeure responsable des frais liés à l’installation sur son propre emplacement.
Pouvoir élargi du conseil syndical pour les décisions courantes
Avant 2024, le conseil syndical avait un rôle consultatif et ne pouvait pas prendre de décisions en lieu et place de l’assemblée générale. Désormais, la loi permet de déléguer certaines décisions au conseil syndical, à condition que l’AG l’ait voté à la majorité absolue (article 25).
Décisions pouvant être déléguées au conseil syndical :
- Choix des prestataires pour des travaux d’entretien courant.
- Négociation des contrats de maintenance (ascenseur, chauffage, espaces verts).
- Décisions d’achat de petits équipements pour les parties communes.
Notons toutefois que le conseil syndical ne peut pas décider de travaux importants ou de modifications du règlement de copropriété. Par ailleurs, l’AG peut révoquer cette délégation à tout moment.
Simplification des procédures pour la mise à jour du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété évolue au fil du temps, notamment pour intégrer de nouvelles lois. Cependant, sa mise à jour nécessitait une majorité absolue (article 25), voire une double majorité (article 26) pour certains cas. Désormais, certaines mises à jour imposées par la loi pourront être votées à la majorité simple (article 24), notamment pour :
- L’ajout de clauses liées aux nouvelles obligations énergétiques.
- L’adaptation aux évolutions du droit des copropriétés.
Possibilité d’un vote électronique pour les assemblées générales
Avant 2024, la participation aux AG se faisait essentiellement en présentiel ou via procuration. La loi 2024-1039 autorise désormais la tenue d’assemblées générales à distance et le vote électronique sécurisé.
Nouveautés :
- Possibilité d’organiser des AG par visioconférence.
- Mise en place d’un vote électronique sécurisé pour les copropriétaires absents.
- Obligation pour le syndic de fournir une plateforme numérique adaptée.
Cette réforme vise avant tout à renforcer la participation des copropriétaires, en particulier ceux qui résident loin et rencontrent des difficultés pour assister aux assemblées générales. En permettant un vote à distance, elle simplifie considérablement le processus décisionnel et limite les risques de contestation. Par ailleurs, elle contribue également à réduire les coûts, notamment ceux liés aux convocations papier et à la location de salles pour les réunions.
Pour garantir la fiabilité du vote électronique, celui-ci doit impérativement être sécurisé et homologué par la CNIL. De plus, avant d’être mis en place, chaque copropriété doit d’abord approuver son utilisation lors d’une assemblée générale, afin d’assurer l’adhésion de l’ensemble des copropriétaires à ce mode de scrutin.
Conclusion
Le système de majorité en copropriété est un pilier fondamental de la gestion d’un immeuble. Ainsi, comprendre les règles de vote permet d’éviter les blocages et de faciliter la réalisation des projets. Grâce aux récentes évolutions législatives, certaines décisions sont désormais plus accessibles, notamment en matière de rénovation énergétique. Avant de soumettre une décision en AG, vérifiez bien la majorité requise pour éviter les contestations !
