Loi ELAN : validée par le Conseil constitutionnel et publiée au journal officiel

Loi ELAN
Le Conseil constitutionnel a censuré une vingtaine d’articles du projet de loi ELAN. Beaucoup d’entre eux relèvent du domaine de la gestion immobilière.

La décision du Conseil constitutionnel valide la loi ELAN mais a écarté certaines dispositions techniques ajoutées par amendements, au motif qu’ils constituent des « cavaliers » législatifs. Quelles sont les conséquences pour les professionnels de l’immobilier ?

 

Suite à la saisine d’une soixantaine de députés concernant la loi ELAN adoptée en octobre dernier par le Parlement, le Conseil constitutionnel s’est prononcé.

 

Pas de censure des dispositions relatives à l’accessibilité

 

Feu vert aux modifications des normes de construction des logements moins contraignantes pour l’accès des personnes handicapées. Par une décision rendue le 15 novembre 2018, le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution l’article 64 de la loi ELAN qui réforme les normes d’accessibilité en faveur des personnes handicapées applicables à la construction des bâtiments d’habitation collectifs.

Selon les dispositions validées qui étaient contestées devant le Conseil constitutionnel, dans les nouveaux immeubles d’habitation qui seront construits, 20% des logements (avec au minimum un logement par bâtiment construit) devront être accessibles aux personnes handicapées et tous les autres logements devront être «évolutifs».

L’accessibilité des pièces de vie doit pouvoir être réalisée ultérieurement par des travaux simples (sans incidence sur les éléments de structure, ni modifications sur les alimentations en fluide, les entrées et flux d’air et le tableau électrique).

 

20 articles censurés pour cause de « cavalier législatif »

 

Le Conseil des Sages a censuré une vingtaine d’articles pour des raisons de forme, estimant que la plupart étaient des « cavaliers législatifs », c’est-à-dire des amendements déposés par les parlementaires sans lien avec le projet de loi initial.

La FNAIM prend acte de cette décision, mais regrette vivement que certains articles essentiels au monde de l’immobilier aient ainsi été rejetés.

Parmi les cavaliers censurés, relevons les articles suivants  :

➡ Article 72 créant un observatoire des diagnostics immobiliers.

➡ Article 91 prévoyant une autorisation permanente d’accès de la police nationale et de la gendarmerie nationale aux parties communes des immeubles des organismes d’HLM.

➡ Article 108 précisant les conditions dans lesquelles une société civile immobilière familiale peut donner congé à son locataire.

➡ Article 121 qui renforce les sanctions en matière d’occupation des espaces communs des immeubles et qui permet la résolution du bail en cas de condamnation du locataire pour trafic de stupéfiants.

➡ Article 123 permettant aux huissiers de justice d’accéder aux boîtes aux lettres dans les immeubles d’habitation.

➡ Article 135 imposant au bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire.

➡ Article 144 qui permet d’autoriser de manière permanente l’accès aux parties communes des immeubles d’habitation des agents assermentés du service municipal ou départemental du logement.

➡ Article 147 exemptant les propriétaires pratiquant la location saisonnière de fournir certains diagnostics techniques.

Il s’agit d’une occasion manquée de simplification, beaucoup de propriétaires ne connaissant pas ces obligations se mettent dans une position de fraude involontaire. Surtout, cette obligation crée une inégalité de plus face aux plateformes de locations.

Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier.

➡ Article 152 qui prévoit un accès des services statistiques publics aux parties communes des immeubles d’habitation.

➡ Article 155 prévoyant une révision tous les cinq ans de la liste des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire.

Aucune actualisation n’existait jusqu’à aujourd’hui et ces charges étaient listées par les mêmes décrets depuis 30 ans. Ces règles ne sont donc plus adaptées aux conditions de vie et aux équipements modernes.

Jean-Marc Torrollion

➡ Article 200 qui interdit la réclamation de frais au titre d’une demande d’autorisation préalable de mise en location d’un logement dans les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

En effet, cet article 200 instaurait la gratuité de la demande d’autorisation de mise en location d’un logement. L’annulation de la gratuité du permis de louer par le Conseil constitutionnel offre aux collectivités la possibilité de fixer des prix totalement arbitraires, laissant la porte ouverte à de futurs abus sur les montants choisis.

Pour cette raison, nous nous opposerons systématiquement à toute taxation déguisée sur cette autorisation lors d’une mise en location. De plus, les professionnels ont déjà l’obligation légale d’effectuer les diagnostics et vérifications relatifs à la décence des biens mis en location par leur intermédiaire. Il est donc injuste que le bailleur passant par une agence soit obligé de payer cette taxe.

Jean-Marc Torrollion

 

Promulgation de la loi : publication au J.O. du 24 novembre 2018

 

La loi vient d’être publiée au journal officiel du 24 novembre 2018. Dès lors, la majorité des mesures seront applicables immédiatement. Les décrets d’application nécessaires aux autres mesures sont d’ores et déjà en cours d’écriture, en vue d’une concertation prochaine avec les acteurs concernés.

La FNAIM entend d’ores et déjà se rapprocher du Gouvernement et de Julien Denormandie afin de travailler avec lui pour permettre qu’un véhicule législatif puisse faire aboutir rapidement ces dispositions adoptées par l’Assemblée nationale et le Sénat.

Ces articles avaient été adoptés par le Parlement et sont nécessaires pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier, il faut rapidement les introduire dans notre droit.

Jean-Marc Torrollion

 

Conseil constitutionnel, décision n°2018-772 DC du 15 novembre 2018

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique