Copropriétés dégradées : un dispositif pour la rénovation de l’habitat ancien

rénovation de l'habitat ancien
Un dispositif d'aide fiscale pour la rénovation de l'habitat ancien

L’Assemblée nationale a adopté un nouveau dispositif d’aide fiscale à la rénovation de l’habitat ancien dans les centres dégradés, à l’occasion du projet de budget pour 2019. Que faut-il en penser ?

 

Rénovation de l’habitat ancien et dégradé en centre-ville

 

Près d’un millier de copropriétés représentant 56.000 logements sont aujourd’hui considérées comme étant à dérive.

Pour lutter contre les propriétés insalubres, et dans le cadre du Projet de loi de Finances, le 9 novembre dernier l’Assemblée nationale a adopté en première lecture un dispositif visant à encourager la rénovation des immeubles dégradés situés dans les centre-villes anciens.

Ce nouveau dispositif de défiscalisation permettra de mobiliser l’investissement privé au service de la revitalisation des territoires et de la réduction de l’habitat insalubre.

Julien Denormandie, ministre délégué à la ville et au logement.

Ce nouvel outil vient compléter les mesures de la stratégie logement visant la résorption de l’habitat insalubre, l’amélioration de la qualité énergétique des bâtiments, la redynamisation des centres villes des villes moyennes et la remise sur le marché de logements vacants afin d’augmenter l’offre de logements.

Cette mesure s’inscrit dans le prolongement du plan baptisé « Initiative Copropriétés » financé à hauteur de 3 milliards sur 10 ans pour aider les copropriétés en difficulté.

Seront éligibles, les acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration, qui devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération dans les territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat ancien. Enfin, l’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans.

Ces opérations ouvriront le droit à une réduction d’impôt pouvant représenter jusqu’à 21% du coût de l’opération.

 

Un dispositif fiscal qui doit s’étendre à tout le parc privé

 

Cette proposition du Ministre Julien Denormandie est une avancée indéniable pour le parc privé ancien. Bien plus positive et efficace pour le développement de l’offre locative privée que le permis de louer.

Mais selon Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), il faudrait aller plus loin en élargissant le dispositif à tout le parc privé.

Il faut impérativement créer les conditions suffisantes permettant aux propriétaires d’investir massivement dans les travaux d’amélioration embarquant la rénovation thermique.

La baisse durable de la fiscalité et la dépression règlementaire, contribueront fortement au développement de l’offre locative, tant en qualité qu’en quantité.

 

Un dispositif qui ne répond donc pas à la problématique des immeubles en péril

 

Cette situation trouve un écho particulièrement dramatique dans l’actualité avec l’effondrement, le 5 novembre dernier, de 3 immeubles situés en centre-ville de Marseille causant la mort de 8 personnes.

Des dispositions existent pourtant lorsque l’état du bâti rend l’immeuble dangereux et menace la sécurité des habitants : le maire (ou le préfet pour Paris) peut effectivement déclarer un arrêté de péril entraînant l’obligation pour le propriétaire (ou les copropriétaires) de réaliser les travaux dans un délai défini.

On constate dans les faits que ce cadre légal n’est que trop peu souvent respecté du fait de l’incapacité financière des propriétaires à financer les travaux, pour preuve, un des immeubles de Marseille se trouvait en arrêté de péril depuis plus de 10 ans !

Le dispositif d’incitation fiscale qui vient d’être adopté concerne uniquement les travaux réalisés au sein des appartements et non la réalisation de travaux de structure au niveau de l’immeuble. Ce dispositif ne répond donc pas à la problématique des immeubles en péril.

Jean-François EON, directeur de Syneval.

 

Selon Syneval, au-delà de l’accumulation de textes, il est nécessaire de donner les moyens aux syndics, en première ligne sur cette problématique de l’habitat indigne, d’administrer correctement les copropriétés.

L’aspect coercitif de la mise en place d’un arrêté de péril doit pouvoir être compensé par un mécanisme d’accompagnement personnalisé donnant les moyens à chaque copropriétaire de satisfaire à ses obligations.

Jean-François EON

Afin que ces arrêtés de péril demeurent l’exception, il est important que les copropriétaires anticipent les travaux à réaliser et se coordonnent avec leur syndic pour mettre en place de véritables plans pluriannuels de travaux permettant d’assurer la valeur de leur bien et la sécurité des habitants.