La recherche d’un logement abordable est un véritable casse-tête pour de nombreux français. En particulier, ceux qui résident dans les grandes métropoles. Les prix élevés de l’immobilier rendent l’accès à la propriété ou à la location de plus en plus difficile. Pour autant, l’offre en logement abordable est en déclin, ce qui ne fait qu’aggraver la situation. Toutefois, selon une étude récemment publiée par Xerfi, la situation devrait s’améliorer d’ici 2024. Et, cela grâce à de nouveaux dispositifs, une décarbonation progressive et une inflation plus contenue…
La production de logement abordable en France va-t-elle augmenter ?
Logement abordable, quelles sont les prévisions ?
Les Français ont besoin de logements intermédiaires et abordables en location comme en accession, mais l’offre ne suit pas. En effet, les prix de l’immobilier dans les grandes métropoles sont trop élevés par rapport aux revenus. Ce qui aggrave la situation. Malgré la demande croissante, on observe une baisse de la production de logement abordable.
En 2014, un régime spécifique pour le logement abordable avait été mis en place. Mais l’année dernière, la production de ce type de logements a diminué pour la première fois. Et, cela, en raison de la hausse des coûts et du recul de l’activité des promoteurs.
Selon Vincent Desruelles, directeur d’études chez Xerfi, la situation devrait s’améliorer d’ici 2024. Car, les promoteurs ont pris conscience de l’importance de ce marché. De même, le CDC Habitat et In’li ont pour ambition de soutenir la filière. À cet égard, les pouvoirs publics, avec le soutien d’investisseurs institutionnels, ont créé un cadre favorable. Ils souhaitent ainsi stimuler la production de logements abordables. De plus, de nouvelles foncières telles que Cronos sont montées en puissance. Elles suscitent alors l’intérêt des investisseurs institutionnels pour cette catégorie d’actifs.
Le logement abordable sera confronté à plusieurs défis majeurs
Malgré ces bonnes nouvelles, le logement abordable sera confronté à plusieurs défis majeurs. D’une part, l’accès à la ressource foncière se durcit dans de nombreuses zones tendues, avec de fortes réticences à la densification. D’autre part, les coûts de construction explosent. En cela, les porteurs de projets doivent faire face à des charges financières plus lourdes.
À plus long terme, la non-artificialisation des sols et la décarbonation du bâtiment pourraient entraîner une inflation des coûts de construction. Toutefois, la production de logements locatifs intermédiaires devrait atteindre 19 000 unités d’ici 2024.
“ Selon nos calculs, la taille du parc de logements intermédiaires institutionnels devrait atteindre 124 000 unités fin 202. Tandis que le nombre de logements disponibles sur le marché libre était de 7,6 millions d’unités fin 2021.” – Vincent Desruelles, directeur d’études chez Xerfi.
Le bail réel et solidaire : une solution efficace ?
Le bail réel et solidaire (BRS) permet de réduire considérablement le coût d’acquisition pour l’accession à la propriété de la partie bâtie. Il a prouvé sa pertinence avec le succès des premières vagues de commercialisation. D’ailleurs, de nombreuses collectivités, bailleurs sociaux et promoteurs immobiliers se positionnent sur ce dispositif en plein essor. Ils participent ainsi à son développement.
Ce boom se traduira par une forte augmentation des livraisons en 2023 et 2024 ainsi que le lancement de nouveaux programmes. De cette façon, il offre aux promoteurs un relais de croissance nécessaire pour compenser la baisse des ventes. De même, les BRS sont prisés par les communes carencées en logements sociaux, car ils sont comptabilisés dans l’inventaire SRU.
Notons qu’avec le transfert du droit de préemption par les collectivités territoriales auprès de certains organismes de foncier solidaire (OFS), la filière va bénéficier d’un nouvel élan. De fait, le parc de logements en BRS devrait dépasser les 11 000 unités fin 2024, contre environ 600 en 2022.
Comment les opérateurs font face aux difficultés de financement ?
Les bailleurs sociaux et les institutionnels rencontrent des difficultés de financement pour leurs programmes de logements intermédiaires. Et, cela malgré les aides publiques. Ils se tournent vers diverses sources de financement, notamment les investisseurs traditionnels, en lançant des fonds et des foncières pour attirer leur attention. Cette tendance consacre la financiarisation progressive du logement intermédiaire ou logement abordable.
Cependant, l’inflation bouscule cette tendance, car les investisseurs demandent désormais des rendements plus élevés. La plupart des nouveaux logements proviennent d’acquisitions en VEFA neufs en bloc auprès de promoteurs, avec des revenus principalement issus des loyers et accessoirement de l’accession à la propriété.
En conclusion,
La question du logement abordable reste un enjeu majeur en France pour les ménages modestes. Surtout, dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Rennes ou Lille. Pour y répondre, il est possible de dissocier la propriété du terrain et de créer des modèles d’habitat social durable et aidé. Pour cela, on peut s’appuyer sur des initiatives telles que les “community land trusts” ou les offices fonciers solidaires agréés. En effet, cette création d’un logement abordable doit également s’accompagner d’une contribution à la production de logements durables et respectueux de l’environnement.
De plus, les opérateurs, qu’ils soient publics ou privés, doivent également diversifier leurs sources de financement pour répondre aux défis du marché. Ainsi, avec la création de nouveaux modèles d’habitat social durable et la mise en place de politiques d’accession à la propriété, les ménages modestes peuvent devenir propriétaires de manière pérenne.
