En partenariat avec le cabinet d’avocats BJA, nous sommes ravis de vous présenter notre podcast mensuel qui vous offre une revue complète de l’actualité juridique en matière de copropriété. Charles Bohbot et Isabelle Dahan animent ce rendez-vous incontournable. En seulement une vingtaine de minutes, vous serez informé des développements les plus pertinents du mois précédent. Pour une compréhension approfondie de ces sujets, n’hésitez pas à consulter les liens disponibles dans cet article, qui résume en détail chaque point abordé.
Est-ce bientôt la fin des boucliers tarifaires électricité et gaz ?
Tout d’abord, le mois d’avril a été riche en actualités pour le domaine de la copropriété. En effet, la question des finances des syndicats de copropriété a été abordée. Certains d’entre eux sont encore obérés en raison de la mise en œuvre du bouclier tarifaire.
La fin du bouclier tarifaire sur le gaz
À cet effet, le gouvernement français a décidé de prolonger jusqu’en 2025 le bouclier tarifaire sur l’électricité. Il souhaite ainsi limiter les hausses de factures des ménages. Rappelons qu’il a été mis en place en octobre 2021 et qu’il était prévu à l’origine jusque fin 2023.
Est-ce bientôt la fin des boucliers tarifaires électricité et gaz ?
Quant au bouclier tarifaire sur le gaz, il ne sera pas prolongé. Cependant, la présidente de la Commission de régulation de l’énergie, Emmanuelle Wargon, assure que cela ne posera pas de problème. Car, les prix du gaz ont beaucoup baissé. Et, ils resteront probablement bas jusqu’en 2024.
Toutefois, elle conseille aux consommateurs de souscrire une offre à prix fixe pour ne pas avoir de risque financier. Pour autant, il est important de faire appel à des experts pour éviter les mauvaises surprises. Adressez-vous à un courtier en énergie comme notre partenaire OPÉRA Énergie. En effet, il évaluera les propositions de plus de 20 fournisseurs d’énergie afin de choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins énergétiques.
Les problèmes liés à l’électricité peuvent survenir avec un effet retard
Les problèmes liés à l’électricité peuvent survenir avec un effet retard. Comme cela a été le cas pour une résidence au tout électrique, en Seine-Saint-Denis. Cette dernière a dû faire face à une dette de plus de 259 000 € ! Aussi, pour la souscription de tels contrats, il vaut mieux faire voter en assemblée générale des délégations au conseil syndical.
Le gouvernement annonce la prolongation du PTZ et du Pinel jusqu’en 2023 et 2024
Le gouvernement français a annoncé la prolongation jusqu’en 2023 du PTZ (prêt à taux zéro) pour l’achat d’un premier logement. Et, jusqu’en 2024 du dispositif Pinel, qui offre une déduction fiscale aux investisseurs locatifs. Cette prolongation était attendue par la filière de la construction pour renforcer l’offre de logements neufs. Le Pinel sera également réformé avec la mise en place d’un “Pinel plus”. Ainsi, le dispositif prendra mieux en compte les critères environnementaux et la qualité d’usage.
Quant au PTZ, le gouvernement souhaite le réformer pour tenir compte des revenus. Mais, cette réforme n’est pas prête pour apparaître dans la prochaine loi de finances. La prolongation des deux dispositifs doit donner de la visibilité aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs en attendant la réforme.
En outre, la ministre du Logement a annoncé une réforme du dispositif d’intermédiation locative “Louer abordable”. En effet, cette réforme vise à augmenter le nombre de logements disponibles pour les personnes ayant des revenus modestes.
Une réforme du droit de la copropriété pour faire face aux défis de la transition énergétique
Par ailleurs, le gouvernement annonce une réforme du droit de la copropriété. On note deux ambitions : simplifier les copropriétés jugées trop complexes, notamment celles qui sont dégradées, et mettre en œuvre les dispositifs de rénovation énergétique. Après la loi ÉLAN, l’ordonnance du 30 octobre 2019, les lois Climat, loi 3DS, risque-t-on d’apporter de l’insécurité juridique avec une réforme de trop??
Le ministre délégué au Logement, Olivier Klein prévoit une réforme du droit des copropriétés jugé trop complexe. Cette réforme vise à soutenir les copropriétés en difficulté. Surtout celles qui sont confrontées à des impayés et à l’appauvrissement.
Simplifier les procédures pour accélérer le lancement des travaux
À cet effet, le gouvernement souhaite simplifier les procédures. De sorte que les copropriétés puissent lancer plus facilement des travaux et régler leurs factures. Notons qu’environ 110 000 copropriétés sont considérées comme fragiles. De plus, il est question d’accélérer les démarches pour sortir les copropriétés dégradées de leur situation et prévoir des aides adaptées. Car, ces copropriétés peuvent poser des problèmes sociaux, de sécurité et de salubrité.
La création d’un label de performance énergétique pour les bâtiments patrimoniaux
Par ailleurs, le ministre a également déclaré travailler à la création d’un label de performance énergétique pour les bâtiments patrimoniaux. Ainsi, les travaux de rénovation devront s’adapter aux caractéristiques du patrimoine et ne pas dénaturer son architecture.
Toutefois, avant de tout réformer, il serait bon de réaliser une véritable étude d’impact ! Depuis des années, on a des lois qui au lieu de réformer la copropriété, la déforme et fragilisent la sécurité juridique. D’ailleurs, on a de plus en plus de données grâce au registre d’immatriculation et aux mises à jour réalisées par tous les syndics. De fait, une étude d’impact permettrait de mieux comprendre les spécificités de chaque copropriété et de proposer des dispositifs adaptés.
Cession de partie commune spéciale en copropriété : une source de complications
Concernant les questions légales, notons que la cession de parties communes spéciales se complique avec l’arrêt du 20 juin 2022 et l’ordonnance du 30 octobre 2019. Il est donc essentiel de suivre les protocoles de création de lot et de modification du règlement de copropriété pour éviter toute contestation.
Rappelons que la partie commune spéciale étant celle affectée à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Ainsi, la vente d’une partie commune comme telle est impossible, car elle doit être transformée en lot de copropriété. C’est pourquoi, avant de saisir l’assemblée générale, vous devez contacter un géomètre et un notaire. Ils établiront un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ainsi qu’un projet d’acte de vente indiquant les conditions essentielles. De plus, ces projets seront joints à la convocation pour que les copropriétaires puissent se prononcer.
En effet, la cession d’une partie commune spéciale doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale. Mais, seuls les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes peuvent prendre part au vote. Une résolution de l’assemblée générale associant le vote de tous les copropriétaires serait alors illégale.
> Lire l’article de maître Manon Valette, avocat collaborateur – Pôle Copropriété et Grands Ensembles chez BJA & Associés.
La prescription décennale prendra fin le 24 novembre 2023 à minuit
La prescription décennale est un autre sujet important pour les copropriétaires. Avec la loi ELAN, le délai de prescription pour agir en justice en copropriété est passé de 10 ans à 5 ans.
La loi ELAN a modifié le régime de prescription en copropriété
En effet, la loi ELAN a modifié le régime de prescription en copropriété. Auparavant, l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 fixait un délai de prescription de 10 ans pour les actions personnelles en copropriété. Alors que le droit commun prévoyait un délai de 5 ans. La loi ELAN a donc supprimé cette distinction, étendant le régime de droit commun à celui de la copropriété.
Ainsi, l’article 213 de la loi ELAN a réduit le délai de prescription à 5 ans pour les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Toutefois, l’article 2222 du Code civil précise que le nouveau délai court à partir de l’entrée en vigueur de la loi. Et, cela, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Concernant les clauses du règlement de copropriété contraires à la loi, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que leur nullité n’est pas soumise à la prescription de 5 ans. En effet, l’action en nullité de ces clauses est imprescriptible.
Enfin, les actions réelles relatives à la propriété des parties privatives ou des parties communes se prescrivent dans un délai de 30 ans. Elles ne sont pas soumises aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. À ce propos, précisons que l’envoi d’un courrier de mise en demeure n’interrompt pas la prescription. Seule la délivrance d’une assignation a cet effet.
> Lire l’article de Maître Paul Boscher, juriste contentieux – Pôle Copropriété et Grands Ensembles chez BJA & Associés.
Le syndic de copropriété peut-il intervenir dans les parties privatives d’un logement en copropriété ?
Le principe est que le syndic ne peut pas intervenir dans les parties privatives, mais il y a des exceptions. Notamment si les désordres dans la partie privative affectent les parties communes. Dans ce cas, le syndic peut contraindre le copropriétaire à prendre des mesures sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965. En général, le syndic n’a pas le droit d’intervenir dans les parties privatives, sauf en cas d’urgence ou avec l’accord du propriétaire.
Le sinistre survient dans une partie commune à usage privatif
En effet, si un sinistre survient dans une partie commune à usage privatif, le syndic a l’obligation d’intervenir. Comme il doit intervenir dans les parties communes en cas de sinistre ou de dégradation.
À cet effet, rappelons que les parties privatives et communes sont définies par les articles 2, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété précise leur description et énumération sommaire pour chaque logement. De plus, les parties communes à usage privatif sont accessibles aux hommes de l’art et au syndic. Mais, les membres du conseil syndical ont besoin d’une autorisation préalable et expresse de chaque propriétaire.
Les copropriétaires ont également le droit de demander l’intervention du syndic dans les parties communes ou les parties privatives si cela est nécessaire pour garantir la sécurité ou la tranquillité de la copropriété. Enfin, notons que le syndic doit toujours agir dans le respect des règles et des lois en vigueur.
Couverture des sinistres par les assurances
Les sinistres qui peuvent affecter les parties privatives comprennent les actes de vandalisme ou de vol, les catastrophes naturelles, les incendies, les dégâts des eaux et les bris de glace. Ainsi, en matière d’assurance, les sinistres dans les parties communes sont couverts par l’assurance de la copropriété souscrite par le syndic. Tandis que les sinistres dans les parties privatives sont couverts par les assurances habitation souscrites par les propriétaires. Depuis la loi ALUR, la souscription d’une assurance responsabilité civile est obligatoire pour une copropriété.
> Découvrez le REPLAY du “RDV COPRO” du 25 avril 2023 pour en savoir plus sur les solutions d’assurance en copropriété. À cette occasion, nous avons accueil notre partenaire Odealim et le cabinet BJA Avocats.
Responsabilité financière en cas de procédure judiciaire : qui supporte les frais au sein de la copropriété ?
Dans le cadre d’une procédure judiciaire en copropriété, la question de savoir qui doit supporter les frais de justice et les charges afférentes à cette action en justice est souvent soulevée.
Selon l’article 10-1 de la loi de 1965, les frais de justice sont en principe supportés par le Syndicat des copropriétaires. En effet, ils sont considérés comme des charges relatives à l’entretien ou à la conservation de l’immeuble. Ainsi, tous les copropriétaires sont tenus de les assumer en proportion de leurs droits dans la copropriété, que la procédure les concerne directement ou non.
Enfin, le copropriétaire poursuivi par le syndicat doit participer au paiement des charges causées par la procédure, en plus de ses propres frais de procédure. Cependant, s’il remporte le procès, il est dispensé de payer sa part des frais de procédure supportés par le syndicat. Ils seront alors répartis entre les autres copropriétaires.
Il est donc important de faire preuve de prudence et de bien comprendre les implications financières avant de s’engager dans une procédure judiciaire en copropriété. La règle n’est pas stricte et laisse place à l’interprétation du juge en fonction de la situation. En cas de contestation au sujet de la répartition des frais de justice, le juge peut en décider autrement en considérant l’équité ou la situation économique des parties au procès. De fait, la Cour de cassation énonce ces règles applicables à toutes les copropriétés.
Un Podcast mensuel incontournable sur l’actualité de la copropriété à écouter absolument !
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