La Loi de Finances 2022 prolonge le délai d’option pour accéder au régime réel d’imposition BIC sur la location meublée. Comment opter pour le régime du BIC au réel en 2022 ? Les explications de Jean de Balincourt, Président-Fondateur de Lokizi.
Opter pour le régime réel en BIC : nouveau délai accordé par la loi de finances 2022
La Loi de finances 2022 (article 7) prolonge le délai d’option pour accéder au régime réel d’imposition BIC sur la location meublée. En premier lieu, il serait bon de faire un petit rappel sur l’imposition en location meublée.
En effet, les revenus issus des locations meublées (touristiques ou annuelles) sont imposables dans la catégorie des BIC. C’est à celle qui regroupe les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Pour autant, vous pouvez opter au choix pour l’un de ces deux régimes :
- Le micro-BIC. Il est accessible de plein droit jusqu’à 72 600€ de revenu annuel sur les locations meublées. De plus, il limite l’imposition à la moitié des recettes grâce à l’abattement forfaitaire.
- Le BIC au réel au-delà de 72 600€ de revenu annuel. Ce régime d’imposition est plus avantageux fiscalement. Il a également la particularité d’être accessible aux propriétaires relevant de plein droit du régime micro-BIC sur option. Enfin, le régime au réel permet de réduire 100% des charges et l’amortissement du logement. Comme les gros travaux, frais d’acquisition, mobilier, etc. Ainsi, il est la meilleure option fiscale pour ne pas payer d’impôt sur ses locations meublées (ou très peu), et ce pendant plusieurs années.
Un loueur a le choix de son niveau d’imposition sur sa location meublée
De sorte qu’il est important de prendre conscience qu’un loueur a le choix de son niveau d’imposition sur sa location meublée. Certes, le régime du micro-BIC est le plus fréquent. Parce qu’il est le plus simple et le plus rapide, juste à le déclarer dans la bonne case. Mais, il n’est pas toujours le plus avantageux. Il ne faut donc pas rester fixé à la seule condition d’accessibilité “de plein droit” de tel ou tel régime.
Le régime fiscal du BIC au réel peut être choisi sur option auprès des services fiscaux. Dès lors que le loueur y a un intérêt pour limiter la charge fiscale des revenus de ses locations meublées. Ainsi, cette option peut être activée au lancement de l’activité de location meublée. Mais, vous pouvez le faire, à postériori dès lors que les revenus et les charges prennent de l’ampleur.
Ce qui change en 2022 sur l’impôt de location meublée au régime réel BIC
La date limite pour accéder sur option au régime du BIC au réel était fixée au 1er février. Désormais, elle est reportée à la date limite de dépôt de déclaration des revenus (déclaration n° 2042). Soit en mai-juin sachant que l’échéance exacte dépend de la zone géographique et du mode de déclaration papier ou internet du contribuable.
Ainsi, le régime du BIC au réel pourra s’appliquer sur les revenus de l’année N (déclarés en N+1), et se poursuivra de façon tacite chaque année.
Dorénavant, les propriétaires disposent de plus de temps pour changer de régime fiscal sur leurs locations meublées. Ce report de quelques mois sera plus propice aux simulations fiscales pour évaluer l’opportunité ou non de changer de régime fiscal.
Cette nouvelle disposition prend effet au 1er janvier 2022.
Bon à savoir : il est également possible de renoncer au régime du BIC au réel pour revenir au régime de plein droit du micro-BIC. Cette démarche peut être envisagée dès lors que l’abattement forfaitaire de 50% est plus intéressant, faute de charges et d’amortissements suffisamment conséquents à déduire.
Dans ce cas, la date limite de changement d’option est fixée au 2 mai, date de dépôt des liasses fiscales. Elle n’est donc plus calée sur la date de dépôt des déclarations de revenus (pour passer du micro-BIC au régime du BIC au réel).
Comment opter pour le régime du BIC au réel en 2022 ?
La location meublée bénéficie d’une fiscalité particulièrement avantageuse. En effet, son imposition est calculée sur des revenus diminués de moitié à minima, grâce à l’abattement forfaitaire du micro-BIC.
En outre, la location meublée permet d’accéder à des réductions d’impôt encore plus importantes dès lors que le loueur déclare ses revenus sous le régime du BIC au réel. Ainsi, il accède au puissant levier de l’amortissement sur l’immobilier, le mobilier et les travaux.
Toutefois, trop de loueurs ignorent que leurs recettes de locations meublées pourraient bénéficier d’une imposition beaucoup plus légère avec le régime du BIC au réel… voire un impôt à 0€ sur la location meublée.
La seule contrepartie pour en bénéficier est de tenir une comptabilité permettant de valoriser notamment les parts d’amortissements déductibles et de dégager le montant du résultat imposable. Un exercice qui n’est pas à la portée de tous et qu’il vaut mieux confier à un expert.
